Là Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, ông đánh giá như thế nào về tình hình bất động sản Việt Nam hiện tại? Hiện nay, thị trường này đang tiếp nhận rất nhiều thông tin tốt. Vậy thì, bất động sản Việt Nam liệu có cơ hội đi lên trong 2 quý cuối năm nay?
Sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, nền kinh tế các nước đã trải qua thời gian khó khăn và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ. Nợ xấu, lạm phát cao và lãi suất tăng đã kìm hãm sự phát triển kinh tế của Việt Nam, đây cũng là vấn đề mà nhiều quốc gia trước đó gặp phải. Tuy nhiên, trong hơn 1 năm qua, chúng tôi bắt đầu thấy dấu hiệu hồi phục tích cực của kinh tế Việt Nam. Và khi nền kinh tế hồi phục thì chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tốt đến thị trường bất động sản.
Có thể thấy là hiện nay, thị trường có khá nhiều tác động tích cực từ bên trong lẫn bên ngoài. Với cái nhìn từ bên ngoài, lãi suất giảm, góp phần tăng niềm tin nhà đầu tư. Còn bên trọng, lãi suất giảm, đương nhiên tạo điều kiện tốt cho người mua nhà. Lãi suất còn có thể giảm nữa, nhưng theo tôi, tại thời điểm này đã dừng ở mức ổn định và lành mạnh cho thị trường.
Những nỗ lực của Chính phủ và ngân hàng khi giải ngân 30.000 tỷ đồng hỗ trợ và đề xuất gói vay 50.000 tỷ đồng cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên, tôi khuyến nghị, số vốn này nên được bơm vào những dự án khả thi. Những dự án khả thi là những dự án mà chủ đầu tư có khả năng hoàn thiện và tiêu thụ sản phẩm trên thị trường. Để làm được điều này, Chính phủ, các ngân hàng cũng như các chủ đầu tư phải lường trước và đánh giá đúng được khả năng tiêu thụ của thị trường. Ở đây, tôi đang nói đến một số nhà phát triển trên thị trường TP. HCM, Hà Nội và các thành phố chính tại Việt Nam. Có nhiều nhà phát triển xác định đúng khung giá, dự tính trước các khả năng tốt - xấu của thị trường, nhưng cũng tồn tại nhiều nhà phát triển với những hoạch định phi thực tế, kém khả thi. Nếu vốn hỗ trợ bơm vào những dự án phi thực tế trên, vấn đề sẽ còn tiếp tục tồn đọng. Nói tóm lại, vốn hỗ trợ cho vay là một giải pháp tích cực, tuy nhiên, cần phải xem xét kênh phân phối vốn sao cho đúng vào dự án khả thi, góp phần giải quyết nợ xấu.
Đầu tư bất động sản phải có cái nhìn dài hạn, 5 - 7 năm, thậm chí 20 năm
Ông có thể đề cập diễn biến cụ thể từng phân khúc?
Nếu chúng ta nhìn vào các phân khúc cơ bản hiện nay, từ văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ đến căn hộ dịch vụ, thì cả ba phân khúc này có diễn biến khác nhau một chút. Theo số liệu thực tế thì có lẽ bất động sản bán lẻ đang là bức tranh sáng nhất, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang trên đà phục hồi, đẩy cao giá thuê tại cả TP. HCM và Hà Nội. Giá thuê văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm vẫn đang giảm. Tốc độ giảm đã chậm hơn so với vài năm qua và trong vài tháng tới, chúng ta sẽ thấy giá thuê được duy trì ổn định.
Ở phân khúc căn hộ, căn hộ cao cấp và nhà ở xã hội là 2 mảng sôi động nhất hiện nay, trong khi phân khúc trung cấp khá trầm lắng. Nhưng với việc lãi suất giảm thì tình hình khả quan sẽ quay trở lại và chúng ta sẽ được chứng kiến thị trường phục hồi vào cuối năm. Tóm lại, tôi nghĩ rằng, thị trường năm nay sẽ khởi sắc hơn rất nhiều so với năm 2013.
So với các nước Đông Nam Á khác, điểm mạnh của bất động sản Việt Nam là gì, thưa ông?
Nếu nhìn thị trường bất động sản Việt Nam từ quan điểm của nhà đầu tư để so sánh với các nước, vùng lãnh thổ khác ở châu Á hoặc Đông Nam Á thì tôi cho rằng, khi các nhà đầu tư đến và tìm hiểu thị trường Việt Nam, họ đang xem xét các khía cạnh để đầu tư trong trung và dài dạn, chứ không chỉ là tầm nhìn trong một vài năm ngắn ngủi. Nó có thể là tầm nhìn trong 5 năm hoặc dài hơn. Trong vài trường hợp, nó có thể là tầm nhìn trong 20 năm khi mà điều kiện cơ sở hạ tầng Việt Nam phát triển. Tôi nghĩ đó là điều đầu tiên cần lưu ý.
Điểm mạnh của nền kinh tế Việt Nam là kết cấu dân số trẻ, chúng tôi chắc chắn điều này sẽ trở thành một con át chủ bài quan trọng trong vòng 7 năm tới, mà các nhà đầu tư đang ngấp nghé vào Việt Nam sẽ được hưởng lợi. Tôi đã từng trao đổi với các nhà đầu tư tại Singapore, Hồng Kông và các nước, vùng lãnh thổ khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương thì thấy rằng, 2 - 3 năm trước Việt Nam không phải là điểm đến đầu tư hấp dẫn, nhưng tình hình đã được thay đổi đáng kể trong 1 năm trở lại đây. Mọi người đang bắt đầu xem xét các cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Họ đang cân nhắc các danh mục đầu tư, danh mục nào có sẵn và danh mục nào đang cần một bản kế hoạch đầu tư đầy đủ nhất.
Ông khá lạc quan với bất động sản Việt Nam. Nhưng theo con số của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thì bất động sản chiếm đến 67% tổng nợ xấu. Ông đánh giá sao về con số nợ xấu của bất động sản? So với các nước trong khu vực, tỷ lệ ra sao?
Trước hết, tôi nhận định đây là con số khá chính xác. Việc thành lập VAMC là một bước đi khá tích cực của Chính phủ trong quá trình phân loại nợ xấu, thanh lọc hệ thống ngân hàng. Những nước láng giềng của Việt Nam như Myanmar, Lào hay Campuchia có gặp phải tình trạng này không? Tôi không có cơ sở để trả lời, vì hệ thống ngân hàng tại các quốc gia này chưa đủ chuyên nghiệp để phân loại ra nợ xấu và thành lập một công ty quản lý tài sản như Việt Nam. Tuy nhiên, tình trạng này đã từng xảy ra tại Thái Lan khi khủng hoảng ngân hàng nổ ra vào năm 1999. Thời gian đó, phần lớn nợ xấu Thái Lan thuộc về lĩnh vực bất động sản.
Vậy theo ông, nhà đầu tư có nên đầu tư tại thời điểm này, hay đợi thêm một thời gian nữa khi thị trường đã hoàn toàn phục hồi trở lại?
Hiện tại, đây là thời điểm tốt cho các nhà đầu tư gia nhập thị trường Việt Nam. Khi mà thị trường đi vào ổn định, nhiều nhà đầu tư sẽ gia nhập thị trường và tiến hành tìm kiếm cơ hội. Làn sóng này tạo ra nhiều cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong quá trình tìm kiếm. Tuy thị trường sẽ còn giảm giá trong một thời gian ngắn nữa, nhưng đây đúng là thời điểm hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, thị trường bất động sản không hoạt động như TTCK. Bất động sản không mang lại lợi nhuận nhiều và chóng vánh như chứng khoán. Chu kỳ đầu tư bất động sản thường kéo dài từ 5 - 7 năm, thậm chí là 10 năm. Chính vì điều này mà việc đầu tư vào khối bất động sản nào, vị trí nằm tại đâu là một điều vô cùng quan trọng. Đầu tư vào thời điểm này có nên hay không, còn tùy thuộc vào đặc điểm và vị trí của từng dự án bất động sản nữa.
Mỗi nhà đầu tư có một mục tiêu và kế hoạch đầu tư khác nhau, cũng như rủi ro khác nhau. Họ đặt mục tiêu hòa vốn trong khoảng thời gian khác nhau. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ khi đầu tư vào khoảng thời gian này, xem xét nên mua hay nên bán. Bởi khoảng thời gian này có thể thích hợp với một số nhà đầu tư này nhưng cũng có thể không thích hợp với các nhà đầu tư khác, với chu kỳ đầu tư và giới hạn thời gian hòa vốn khác biệt.
