Người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn. Ảnh: Dũng Minh.
Chung cư mất vị thế tăng
Chị Thanh rao bán căn chung cư của mình trên phố Trung Kính (quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) từ cuối năm ngoái đến giờ vẫn chưa bán được. Căn nhà 72 m2, 2 phòng ngủ, view nội khu. Ban đầu, chị rao 6,5 tỷ đồng và có kha khá khách đến xem, nhưng sau ít dần. Để bán dứt điểm lấy vốn mua đất ven đô, chị đã hạ giá 2 lần, mỗi lần 100 triệu đồng nhưng chưa thành công.
Đến giờ, nhà chưa bán được mà cơ hội mua đất ven đô cũng không còn, bởi các khu vực chị ngắm đến đều đã tăng giá mạnh. Chị bắt đầu thấy mệt mỏi với việc cứ phải bỏ dở công việc để về cho khách xem nhà.
Mặt khác, chị cũng tiếc vì cứ chần chừ không cho thuê nên đã bỏ phí gần nửa năm tiền thuê nhà. Chị chia sẻ, để đỡ đau đầu, thời điểm này, cứ có khách trả giá giảm không quá sâu so với mức giá mong muốn là sẽ bán.
Anh Tuấn - một môi giới nhà đất chuyên khu vực Cầu Giấy cho hay, chuyện của chị Thanh không phải hiếm. Tham gia sâu sẽ thấy thị trường chung cư đã có dấu hiệu chững lại rõ rệt từ trước Tết Nguyên đán, đến sau tết thì thanh khoản chậm hẳn. Thị trường ở giai đoạn giằng co, người mua và người bán cứ “nhìn nhau” xem ai chịu xuống thang trước.
Hết quý I/2025, bức tranh thị trường chung cư đã rất rõ ràng. Người bán đã hiểu không thể chào giá “trên trời”, thậm chí phải hạ giá thành nhiều đợt thì mới có thể bán được. Còn người mua thì đã nhìn thấy rõ các cơ hội hơn, họ có thể không mua được các căn nhà đã giảm giá (do bị người khác mua mất), nhưng có niềm tin vào các căn giảm giá tiếp theo.
Tuy nhiên, theo một môi giới lâu năm khác, khi điểm gặp gỡ của cung - cầu đã rõ hơn bao giờ hết, nếu khách hàng cứ lần lữa sẽ phản tác dụng.
Bởi giá cả chỉ là một yếu tố, nếu chỉ chăm chăm chờ giảm thì các căn có vị trí tốt, view đẹp, nội thất đẹp… sẽ bị người khác mua mất (việc mua chung cư được chủ đầu tư/chủ nhà tặng gói nội thất giá trị cao là chuyện không hiếm). Vậy nên, khi được môi giới “phím” cho một căn giá tốt, khách hàng nên khẩn trương và nghiêm túc với quyết định mua nhà. Thời điểm này đã rất chín muồi để mua vào!
Bóc tách nguyên nhân hạ giá
Ở thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chào bán căn hộ đã “dễ thở” hơn nhiều so với trước. Có nhu cầu mua nhà, khi tra thông tin rao bán, chúng ta đều thấy các căn rao bán tại cùng khu chung cư có xu hướng giảm so với cuối năm 2024. Báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường hay nhận định của chuyên gia cũng đề cập tới dấu hiệu tương tự.
 |
Nếu còn treo giá cao, nhà sẽ rất khó bán. |
Một môi giới phân tích việc hạ giá căn hộ như sau: Không xét mặt bằng chung của các dự án mới ra mắt, thị trường thứ cấp (đã sử dụng, nay bán lại) đều có giá chào bán giảm so với trước. Bóc tách điều này có thế thấy các nguyên nhân:
Các đội đầu tư cắt lãi: Đầu năm ngoái, do thiếu nguồn cung cục bộ, việc bán nhà bỗng trở nên dễ dàng, nhanh chóng. Các đội nhóm chuyên “mua - sửa - bán” nắm bắt cơ hội này đã đi mua nhà cũ, thương lượng giảm giá thật sâu, sau đó sửa đẹp bán lấy lãi.
Những tưởng chỉ có thể thắng 1-2 căn, nhưng do thanh khoản vẫn tốt, họ lao vào đầu tư 4-5 căn. Thị trường vào trạng thái FOMO hay say sóng, cao trào lên đến đỉnh điểm là sau tháng 8/2024.
Đến những tháng cuối năm, cơ bản là việc môi giới và các đội “mua - sửa - bán” mua đi bán lại của nhau, chứ người tiêu dùng cuối gần như phải đứng ngoài cuộc vì không thể chạy theo được mức tăng giá.
Đến nay, một số đội nhóm “say sóng” bị “ngấm đòn”, chững thanh khoản, lại trót dùng công cụ đòn bẩy về vốn quá mức, đang phải hạ giá sâu để thoát hàng, kịp thu hồi vốn trả ngân hàng.
Nhìn bề ngoài, nhiều người sẽ gọi là “cắt lãi”, thực tế là họ đã lãi khi mua vào, còn tiền nội thất khi sửa họ có thể nợ gối đầu nhà cung cấp nên bây giờ cắt lãi có sâu đến mấy thì về cơ bản cũng không “cắt vào thịt”. Nghĩa là, nhìn từ mặt bằng chung, các căn có nội thất mới được làm lại rất đẹp dù có hạ giá thật sâu thì chủ nhà cũng không lỗ.
Chủ nhà “hiểu chuyện”: Khi rao bán, không ít chủ nhà tự định giá ngôi nhà của mình quá cao. Do tự tìm thông tin rao trên mạng, vô tình lại thấy rất nhiều căn của các đội “mua - sửa - bán”, nên chủ nhà chỉ việc áp ngang giá trên cơ sở vị trí, diện tích…, mà không cần cân đối các lợi thế khác như tầng cao, hướng nhà, nội thất…, nên khi lấy giá trung bình để rao bán sẽ bị cao. Hoặc cũng có thể do chủ nhà nghe môi giới định giá không chuẩn nên ra giá cao.
Sau nhiều tháng rao mãi không bán được như trường hợp của chị Thanh, nhiều chủ nhà cũng đành hạ giá chào bán.
Tuy nhiên, khác với các đội “mua - sửa - bán”, chủ nhà thường có tình cảm với nhà của mình nên hay chần chừ, nghe ngóng theo thị trường để giảm giá. Vậy nên, theo các môi giới, chỉ khi nào chủ nhà “hiểu chuyện”, giảm kỳ vọng xuống, thì khi đó nhà mới bán được.
Lòng tham của “người cho thuê”: Vừa qua, có không ít người đang có nhà cho thuê, hàng tháng có dòng tiền tốt từ 10-12 triệu đồng, thậm chí cao hơn. Thế nhưng sau Tết, nhìn thấy sức hấp dẫn của thị trường đất nền ven đô, đất tỉnh… tăng dựng đứng, họ bán phắt căn chung cư đi để lấy vốn lao theo “sóng đất”.
Họ chuyển từ đầu tư dòng tiền sang lãi gốc (mua bán lướt). Họ sẵn sàng bán giá thấp, chấp nhận đền khách đang thuê 2-3 tháng tiền thuê để bán dứt điểm lấy vốn. Không bàn quyết định đó đúng hay sai, nhưng những sản phẩm tạo ra hiện tượng đó sẽ giúp hạ giá chung cư và chỉ người trong cuộc mới biết nguyên nhân.
Cũng “muôn hình vạn trạng” các nguyên nhân từ thực tế, nhưng không khó để nhận thấy, nhà đầu tư đã “nhát tay” hơn khi bỏ vốn vào chung cư, bởi ai cũng hiểu, giá nhà không thể tăng mãi. Giá cả sẽ do thị trường quyết định theo quy luật cung - cầu, nhưng những “chiếc vòng kim cô” pháp lý thì đã và đang ngày càng siết chặt.
Đó là chưa nói, chỉ 1-2 năm tới, hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội sẽ hoàn thiện. Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ cao cấp đã và đang được gỡ vướng pháp lý cũng sẽ được tung ra thị trường… Điều này sẽ tạo ra nguồn cung lớn và tác động mạnh mẽ tới giá căn hộ trên thị trường.
Bao giờ cũng vậy, chung cư luôn là phân khúc phản ứng nhanh nhạy nhất với các diễn biến mới trên thị trường, bởi là phân khúc gần nhất, trực tiếp nhất với nhu cầu căn bản: Nhà ở. Sau chung cư, nhà đất cùng tầm tiền cũng sẽ có diễn biến tương tự. Có lẽ, người mua nhà ở (cả chung cư và nhà đất) đang ở quãng thời gian tốt nhất trong vòng 2 năm trở lại đây để mua nhà ở với giá thật nhất.
