Giá trị thẩm định gấp 2,2 lần giá trị tài sản trên báo cáo tài chính
Mức giá khởi điểm đem ra đấu giá cổ phiếu SRC cao gấp 2,3 lần mức giá giao dịch bình quân trên thị trường trong thời gian từ 28/3/2019 đến 24/4/2019 và gấp 1,8 lần mức giá khởi điểm của cổ phiếu DRC (CTCP Cao su Đà Nẵng) cũng dự kiến đem ra đấu giá cùng ngày.
Bản công bố thông tin của Vinachem cho biết, mức giá này dựa trên Chứng thư thẩm định giá của Công ty TNHH Kiểm toán và định giá Việt Nam xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm 0h00 ngày 1/7/2018. Theo đó, giá trị thực tế của SRC được xác định là 1.835,3 tỷ đồng; trong đó, giá trị vốn chủ sở hữu là 1.278,1 tỷ đồng, tương ứng gấp 2,2 lần giá trị tài sản, gấp 3,7 lần giá trị vốn chủ sở hữu tại thời điểm cuối năm 2018, theo báo cáo tài chính được kiểm toán bởi Công ty TNHH Hãng kiểm toán AASC.
Rõ ràng, cách xác định theo giá trị thị trường (theo chứng thư thẩm định giá) và cách xác định theo phương pháp giá gốc (đối với báo cáo tài chính) đã tạo ra sự khác biệt lớn trong định giá của SRC. Trong đó, nguyên nhân đáng kể nhất được đánh giá đến từ các tài sản đất đai mà SRC đang sở hữu.
Theo bản công bố thông tin chuyển nhượng vốn của Vinachem, trước thời điểm chào bán cổ phần, SRC đang có quỹ đất sản xuất - kinh doanh, thương mại, khu công nghiệp khá lớn tại nhiều vị trí đắc địa.
Cụ thể, với đất trả tiền một lần, SRC có 43 m2 làm văn phòng tại quận 1, TP.HCM; 2.475 m2 tại huyện Hòa Vang, TP. Đà Nẵng. Ngoài ra, SRC còn 212.538 m2 đất khu công nghiệp tại Khu công nghiệp Châu Sơn, Hà Nam. Đây là lô được SRC ký hợp đồng thuê với Công ty TNHH MTV VPID Hà Nam từ tháng 7/2016 trong thời gian 40 năm (2016 - 2056) để xây dựng nhà máy mới. Số tiền thuê đất (chưa thuế GTGT) vào khoảng 173,4 tỷ đồng.
Với đất trả tiền thuê hàng năm, SRC sở hữu 31.643,7 m2 tại TP.Thái Bình; 84.735 m2 tại 3 khu vực thuộc TP.Phúc Yên, Vĩnh Phúc; 2.698,8 m2 tại quận Thanh Xuân, Hà Nội và 62.438 m2 đất tại số 231 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội. Ngoài ra, còn 124,26 m2 đất đặt trạm bơm được SRC sử dụng từ năm 1960, nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất.
Bản công bố thông tin của SRC cũng cho biết, trong báo cáo thẩm định giá xác định giá thoái vốn, do mặt bằng thuê đất tại khu Nguyễn Trãi sẽ được Công ty TNHH Sao Vàng-Hoành Sơn toàn quyền quản lý và sử dụng thực hiện dự án nên thẩm định viên chỉ xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê và công trình trên đất tương ứng số tiền hỗ trợ từ CTCP Tập đoàn Hoành Sơn là 435 tỷ đồng. Dù vậy, chỉ riêng giá trị khu đất này đã đóng góp 23,7% - tức gần 1/4 giá trị thực tế của SRC được Công ty TNHH Kiểm toán và định giá Việt Nam xác định.
Long đong số phận khu đất 231 Nguyễn Trãi
Trong số tài sản quyền sử dụng đất của SRC, giá trị nhất và cũng thu hút nhiều sự chú ý nhất là khu đất tại số 231 Nguyễn Trãi đang sử dụng làm trụ sở Công ty. Khu đất này có diện tích hơn 6,2 ha, chiều dài mặt tiền lên tới 250 m, nằm tại vị trí đắc địa (nội thành Hà Nội, gần nhiều khu đô thị lớn). Hợp đồng thuê đất gần nhất được SRC ký kết với UBND TP.Hà Nội vào tháng 7/2019 với thời gian thuê 50 năm (từ 2005 - 2055), hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.
Tiến trình triển khai dự án 231 Nguyễn Trãi của SRC.
Tháng 11/2015, SRC đã công bố hợp tác đầu tư dự án “Tổ hợp thương mại và nhà ở Sao Vàng Hoành Sơn” tại khu đất này sau khi hoàn tất di dời nhà máy. Đối tác được lựa chọn là Công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn. Đến ngày 15/6/2016, Công ty TNHH Sao Vàng - Hoành Sơn đã được thành lập, với vốn điều lệ 100 tỷ đồng. Trong đó, SRC góp 26% bằng nguồn cho vay lãi suất 0% của Hoành Sơn
Cùng với hợp tác phát triển dự án, hai bên cũng thống nhất việc Hoành Sơn sẽ hỗ trợ SRC 435 tỷ đồng (chưa bao gồm các loại thuế) để di dời nhà máy sản xuất về Khu công nghiệp Châu Sơn. Số tiền hỗ trợ của Hoành Sơn theo kế hoạch ban đầu sẽ được chia làm 4 lần chuyển tiền trong thời gian từ 2016 - 2018.
Thực tế, không phải đến năm 2015, kế hoạch đầu tư xây dựng dự án bất động sản trên khu đất 231 Nguyễn Trãi của SRC mới “nóng”, mà việc thực hiện dự án này đã manh nha từ những năm 2008 - 2009 khi có chủ trương di dời các nhà máy, cơ sở gây ô nhiễm ra khỏi nội thành Hà Nội.
Tại Đại hội đồng cổ đông năm 2012, SRC đã trình cổ đông phương án di dời nhà máy, sau đó cùng hai đối tác là CTCP Bất động sản Việt Hưng và CTCP Tập đoàn Phú Mỹ lập liên danh (vốn 1.300 tỷ đồng) để xây khu dân cư và trung tâm thương mại. Mức kinh phí di dời nhà máy để đổi lấy quyền xây dựng dự án mà liên danh đối tác đề xuất với SRC là 720 tỷ đồng, tương đương 12,42 triệu đồng/m2.
Lãnh đạo SRC khi đó cũng chia sẻ, sau khi sau khi đối tác đưa ra mức hỗ trợ, SRC đã tiến hành khảo sát, đánh giá. Theo đó, mức giá này là phù hợp với mặt bằng chung tại khu vực (cao hơn 24% so với chi phí đền bù của dự án Royal City gần đó) và kết quả thẩm định của đơn vị thẩm định giá được SRC thuê.
Tuy nhiên, tại Đại hội đồng cổ đông 2012, cổ đông lớn Vinachem đã có ý kiến đề nghị xem xét lại đề án bởi nhiều nguyên nhân, như chưa có tài liệu pháp lý nào rõ ràng về giá trị khu đất, chưa thẩm định được năng lực tài chính của hai đối tác, SRC chưa đánh giá được tính khả thi của việc góp vốn và SRC chưa tìm được sản phẩm mũi nhọn để đưa vào sản xuất khi di chuyển nhà máy tới địa điểm mới. Sau đó, tờ trình hợp tác chưa được thông qua.
Sau nhiều năm bất động, đến năm 2016, số phận của khu đất đã ngã ngũ khi được Đại hội đồng cổ đông thông qua kế hoạch hợp tác với CTCP Tập đoàn Hoành Sơn. Đáng chú ý là tờ trình hợp tác được đưa ra tại Đại hội vào tháng 4/2016, tức gần 5 tháng sau khi hợp đồng hợp tác đầu tư được ký (tháng 11/2015).
SRC cho biết, căn cứ xác định đối tác và chi phí, hỗ trợ di dời dựa trên báo cáo thẩm định giá bất động sản do Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam lập, giá di dời của một số doanh nghiệp lân cận cùng thời điểm và trong số các nhà đầu tư được SRC mời như Tài chính Hoàng Huy, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Việt Hưng, Tập đoàn Đất Xanh… thì Hoành Sơn là đối tác trả giá cao nhất.
Tuy nhiên, với giá trị hỗ trợ 435 tỷ đồng, tương ứng số tiền đối tác trả cho SRC để có quyền thực hiện dự án chỉ 6,97 triệu đồng/m2, thấp hơn 40% so với mức đề xuất năm 2012, không ít cổ đông của SRC đã e ngại về việc thất thoát tài sản của doanh nghiệp, của cổ đông và đề xuất đấu giá công khai. Nhất là khi thông tin về đối tác mà nhà đầu tư có thể tiếp cận rất hạn chế. Cổ đông chỉ nắm được thông tin Hoành Sơn có trụ sở tại Hà Tĩnh, thành lập từ năm 2001, đầu tư trên nhiều lĩnh vực như thương mại, vận tải, xây dựng hạ tầng, cảng biển…, mà chưa có thông tin về năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm thực hiện dự án bất động sản quy mô lớn của công ty này.
Tính đến cuối năm 2018, vốn điều lệ của công ty dự án đã tăng lên 500 tỷ đồng, trong đó SRC góp 26%, tương đương 130 tỷ đồng bằng tiền vay của Hoành Sơn. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm thực hiện, dự án này vẫn đang dừng ở giai đoạn hoàn thiện pháp lý do SRC chưa hoàn thiện được thủ tục theo quy định về quản lý đất đai và di dời cơ sở ô nhiễm môi trường.
Theo đó, phía Hoành Sơn cũng mới hoàn tất 2 đợt chuyển tiền cho SRC với 143,5 tỷ đồng. Số tiền đợt 3 (150 tỷ đồng) dự kiến sẽ được chuyển khi nào SRC hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng đất, di dời nhà máy và bàn giao mặt bằng 1 phần khu đất (từ 3 - 4 ha).
Hiệu quả kinh doanh của SRC ngày càng đi xuống
Ngoài giá trị lớn về tài sản đất đai, nhìn chung kết quả kinh doanh của SRC đang kém khả quan khi lợi nhuận liên tục đi xuống trong 4 năm trở lại đây.
Kết thúc năm 2018, doanh thu chỉ đạt 925,2 tỷ đồng, giảm 0,91% so với 2017; lợi nhuận sau thuế giảm 64,36% đạt 12,3 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu vỏn vẹn 3,58%. Giá các nguyên vật liệu đầu vào ở mức cao, trong khi giá bán đầu ra không thể tăng tương ứng do sức ép cạnh tranh là nguyên nhân chính kéo giảm lợi nhuận.
Trong quý I/2019, tình hình kinh doanh của SRC không khả quan hơn khi Công ty báo lãi sau thuế giảm 49,8% so với cùng kỳ 2017, đạt 2,5 tỷ đồng, với sự sụt giảm của biên lợi nhuận gộp trong khi chi phí quản lý gia tăng. So với kế hoạch 16,8 tỷ đồng lợi nhuận 2019 mà Đại hội đồng cổ đông đã thông qua, khả năng hoàn thành vẫn là thách thức lớn trong bối cảnh giá cao su tự nhiên và giá dầu (tác động đến giá cao su tổng hợp) đồng loạt tăng mạnh từ đầu năm đến nay.
Về việc đầu tư đổi mới để nắm bắt nhu cầu thị trường, CSM cũng đang được đánh giá là yếu thế hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành như Cao su Miền Nam (CSM) và Cao su Đà Nẵng (DRC). Trong khi các doanh nghiệp này đều đã đầu tư vào các nhà máy sản phẩm lốp Radial từ lâu thì SRC vẫn loay hoay với kế hoạch di dời nhà máy.
Đóng cửa phiên giao dịch ngày 21/5/2019 tại mức 31.000 đồng/cổ phiếu, thị giá SRC đã tăng gần 50% chỉ trong tháng 5/2019 sau khi có thông tin thoái vốn và tăng 130% tính từ đầu năm. Cùng với giá, thanh khoản cũng liên tục gia tăng.
Thị giá tăng mạnh ngược chiều hiệu quả hoạt động và cao hơn cả những doanh nghiệp cùng ngành có hiệu quả tốt hơn của SRC chỉ có thể lý giải là nhờ kỳ vọng của giới đầu tư vào sức nóng của đợt thoái vốn của Vinachem tới đây. Việc cổ đông nhà nước thoái vốn cũng đồng thời mở ra cơ hội hưởng lợi cho các cổ đông từ việc quỹ đất vàng được đưa vào khai thác.
Trước thời điểm thoái vốn, ngoài Vinachem (51%), cơ cấu cổ đông của SRC chỉ có một cổ đông lớn là ông Nguyễn Tiến Ngọc (sở hữu 6,25%). Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2019, ông Ngọc cùng 3 cổ đông khác với tỷ lệ sở hữu trên 6 tháng là 19,02% (sở hữu gần nhất là 20,3%) đã liên kết đề cử 2 thành viên Hội đồng quản trị và 1 thành viên Ban Kiểm soát mới.
Trong đó, 1 thành viên Hội đồng quản trị và 1 thành viên Ban Kiểm soát mới đến từ Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Hưng Thịnh Phát và Công ty cổ phần Imperial Land đều hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có cùng địa chỉ đăng ký tại Hà Nội. Thành viên Hội đồng quản trị còn lại đang công tác tại Công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn.
