Khu vực trung tâm TP.HCM tập trung nhiều tòa nhà hạng A tiêu chuẩn quốc tế. Ảnh: Lê Toàn.
Dư địa rộng mở
Trong quý III/2025, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận những chuyển động tích cực, đặc biệt là về cơ cấu nguồn cung và sự phân bố không gian làm việc.
Dữ liệu của Avison Young Việt Nam cho thấy, tính đến cuối tháng 9/2025, tổng diện tích văn phòng cho thuê đạt khoảng 2,27 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chiếm 671.184 m2 và hạng B chiếm khoảng 1,6 triệu m2.
“Cơ cấu này phản ánh rõ xu hướng thị trường đang mở rộng không gian làm việc chuyên nghiệp, với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc hạng B - vốn được xem là lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty khởi nghiệp và các tổ chức có nhu cầu linh hoạt về chi phí”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.
Về phân bổ không gian, ông David Jackson cho rằng, khu vực trung tâm tiếp tục đóng vai trò là khu vực trọng điểm, nơi tập trung nhiều tòa nhà hạng A tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với các doanh nghiệp lớn, tập đoàn đa quốc gia và tổ chức tài chính. Mặc dù diện tích sàn tại khu vực trung tâm có phần hạn chế so với nhu cầu, nhưng nơi đây vẫn giữ sức hút mạnh nhờ vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ và khả năng kết nối cao.
Trong khi đó, các khu vực ngoài trung tâm - vốn được mở rộng đáng kể sau sáp nhập, đang trở thành động lực phát triển mới. Nguồn cung văn phòng tại khu vực này ghi nhận mức tăng trưởng ổn định, vượt xa khu vực trung tâm về tổng diện tích, nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí thuê cạnh tranh hơn.
Bà Lại Thị Như Quỳnh - Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê thương mại, Savills TP.HCM cho hay, sau khi sắp xếp lại địa giới hành chính, tác động lớn nhất đối với thị trường văn phòng TP.HCM là việc định hình lại vị trí “trung tâm”.
Khi ranh giới hành chính thay đổi, một số khu vực trước đây được coi là vùng ven như Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm hay Thủ Đức, nay có thể được đưa vào phạm vi trung tâm mở rộng.
Do đó, khái niệm “CBD - Central Business District” (khu thương mại trung tâm) trở nên rộng hơn, giảm sự phụ thuộc vào quận 1 và quận 3 cũ, từ đó làm thay đổi cấu trúc cung - cầu văn phòng, giúp thị trường không còn tập trung quá nhiều vào khu vực CBD truyền thống. Các cụm văn phòng có thể phân bổ đều hơn tại các trung tâm mở rộng.
“Điều này mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn giữa trung tâm cũ và mới. Khi xét đến toàn diện, sự cách biệt giữa các tòa nhà văn phòng trong trung tâm cũ và khu mở rộng hiện nay không còn quá chênh lệch”, bà Quỳnh nói và cho rằng, việc chọn đặt văn phòng ở Thủ Thiêm có thể được ưu tiên thay vì quận 1 cũ nhờ giá thuê hấp dẫn hơn, trong khi tòa nhà vẫn có chất lượng cao cấp, hiện đại và địa chỉ trung tâm.
“Sự kiện sáp nhập địa giới hành chính mở ra cơ hội hình thành các trục phát triển mới, với khả năng tạo thêm quỹ đất và thúc đẩy dòng vốn đầu tư. Điều này đặc biệt quan trọng với thị trường văn phòng TP.HCM đang trong bối cảnh thiếu nguồn cung mới”, bà Quỳnh nhấn mạnh.
Bổ sung thêm, ông David Jackson cho biết, tỷ lệ nguồn cung lũy kế cho thấy khu vực ngoài trung tâm đang chiếm ưu thế rõ rệt, mở ra nhiều cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản thương mại đẩy mạnh đầu tư vào các mô hình văn phòng linh hoạt, văn phòng xanh hoặc các tổ hợp tích hợp không gian làm việc và tiện ích sống.
Ngoài ra, việc mở rộng đô thị theo hướng đa cực giúp tái phân bố lực lượng lao động, giảm áp lực giao thông và tạo điều kiện cho khách thuê tiếp cận nhiều lựa chọn hơn về mặt bằng, đặc biệt tại khu vực mới phát triển phía Đông và Nam Thành phố.
Xu hướng “Flight to quality” đang diễn ra mạnh mẽ
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nền kinh tế dần phục hồi và chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, các nhà phát triển dự án văn phòng cho thuê cần tập trung vào việc tối ưu hóa công năng sử dụng, cải tiến dịch vụ vận hành, đồng thời nâng cao trải nghiệm khách hàng để duy trì lợi thế cạnh tranh trong dài hạn.
Bởi hiện nay, xét về nguồn cầu tại khu trung tâm, các khách thuê tiếp tục theo đuổi chiến lược mở rộng diện tích, tận dụng điều kiện thị trường thuận lợi để nâng cấp không gian làm việc hướng đến chuẩn quốc tế.
“Xu hướng ‘Flight to quality’ - tức dịch chuyển sang văn phòng chất lượng cao đang diễn ra mạnh mẽ. Khách thuê ưu tiên lựa chọn các tòa nhà cao cấp đáp ứng yêu cầu về vận hành hiện đại, dịch vụ chuyên nghiệp và tiêu chí phát triển bền vững.
Sự chuyển dịch này đã thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy vượt trội tại các dự án mới hoàn thành, với đa số tòa nhà văn phòng ghi nhận mức công suất lên tới 90-95%”, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay.
65% tổng diện tích thuê văn phòng mới trong 9 tháng đầu năm 2025 đến từ khối doanh nghiệp nước ngoài, cho thấy TP.HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn FDI chất lượng cao.
Xu hướng trên cũng được Knight Frank Việt Nam ghi nhận khi cho biết, trong quý III vừa qua, nguồn cầu văn phòng tại TP.HCM tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, với gần 50% tổng diện tích giao dịch trong quý đến từ các doanh nghiệp logistics.
Các giao dịch chuyển văn phòng sang tòa nhà chất lượng cao chiếm khoảng 54% tổng lượng giao dịch, phản ánh xu hướng mở rộng quy mô và cải thiện môi trường làm việc của khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng rõ nét.
Nhu cầu thuê tập trung tại các tòa nhà hạng A ở khu vực trung tâm, Thủ Thiêm và Nam Sài Gòn - nơi hạ tầng hoàn thiện và diện tích mặt sàn lớn. Các khách thuê trong lĩnh vực logistics, công nghệ và thương mại dịch vụ thường cần không gian từ 600-1.000 m2, cá biệt có trường hợp lên đến 3.000-4.000 m2, thể hiện chiến lược đầu tư dài hạn vào môi trường làm việc chuyên nghiệp.
Ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định, việc các doanh nghiệp logistics dẫn dắt thị trường văn phòng cho thuê là tín hiệu đáng chú ý, bởi nhóm này thường yêu cầu vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt và tòa nhà đạt tiêu chuẩn quốc tế.
“Sự dịch chuyển này đang giúp tăng sức hấp dẫn cho các tòa nhà hạng A tại trung khu vực trung tâm và lân cận như Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn”, ông Alex Crane nói và chia sẻ thêm rằng, 65% tổng diện tích thuê mới trong 9 tháng đầu năm 2025 đến từ khối doanh nghiệp nước ngoài, cho thấy TP.HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn FDI chất lượng cao.
Theo lãnh đạo Knight Frank Việt Nam, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM dự báo duy trì ổn định trong quý IV/2025 do không có dự án mới. Trong năm 2026, khu vực trung tâm sẽ đón nhận thêm tòa nhà Kross Tower với diện tích sàn hơn 34.000 m2, từ đó gia tăng cạnh tranh nguồn cung chất lượng cao trên thị trường.
Đến cuối năm 2027, TP.HCM sẽ bổ sung khoảng 234.000 m2 văn phòng mới, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu vực lõi trung tâm và phần còn lại phân bổ ở các cụm văn phòng ngoài trung tâm. Nguồn cung mới này không chỉ giúp giải tỏa áp lực ngắn hạn, mà còn cho thấy dư địa phát triển trong dài hạn đối với các dự án văn phòng chất lượng cao.
