Tòa nhà Marina Center đang trong quá trình “sang tên, đổi chủ”. Ảnh: Lê Toàn.
Dòng vốn âm thầm chảy
Trong báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm lần đầu đối với Công ty TNHH Đầu tư Marina Center (công ty thành viên của Công ty cổ phần Tiếp cận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng), Saigon Ratings cho biết, Công ty Marina Center đang trong quá trình triển khai kế hoạch nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Công ty cổ phần Capitaland Central Tower - chủ sở hữu tòa nhà văn phòng Marina Central Tower tại số 2 Tôn Đức Thắng, phường Sài Gòn, TP.HCM.
Đây được xem là công trình mang tính biểu tượng tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM, có vị trí kinh doanh đắc địa, nhờ đó sở hữu lợi thế cạnh tranh khác biệt và khả năng thu hút mạnh mẽ các doanh nghiệp lớn trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngoài thuê văn phòng làm việc. Lợi thế này tạo ra khả năng cạnh tranh vượt trội so với các tòa nhà văn phòng cùng quy mô và chất lượng trên thị trường.
Saigon Ratings đánh giá, hồ sơ kinh doanh của Công ty Marina Center hiện được đánh giá ở mức rủi ro thấp, dựa trên triển vọng khai thác kinh doanh tích cực của dự án Marina Central Tower trong trung và dài hạn.
Tòa nhà có thể đem lại tiềm năng gia tăng giá trị khai thác thương mại một cách bền vững cho Công ty Marina Center cũng như khách thuê nhờ lợi thế nổi bật về vị trí, khả năng kết nối giao thông thuận lợi và chất lượng đạt chuẩn chứng nhận LEED Gold về công trình xanh.
Trước đó, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM cũng chứng kiến một thương vụ đáng chú ý là UOA Group - tập đoàn bất động sản lớn của Malaysia, đã chi 68 triệu USD (khoảng 1.700 tỷ đồng) để sở hữu khu đất hơn 2.000 m2 trên đường Võ Thị Sáu, phường Tân Định. Theo kế hoạch, UOA Group sẽ phát triển dự án văn phòng hạng A tại đây.
Những thương vụ trên phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư “bạo tiền” đối với thị trường văn phòng cho thuê, nhất là tại những khu vực có quỹ đất sạch khan hiếm tại khu trung tâm TP.HCM.
Saigon Ratings đánh giá, những năm gần đây, thị trường cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam ghi nhận nhiều thay đổi, phản ánh sự phát triển của đô thị. TP.HCM và Hà Nội là 2 trung tâm tài chính lớn, nơi các doanh nghiệp trong nước và quốc tế tìm kiếm không gian làm việc hiệu quả, chất lượng và tối ưu chi phí.
Những biến động vĩ mô như tỷ giá, lãi suất, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) hay chính sách thương mại… tác động trực tiếp đến quyết định mở rộng hoặc di dời văn phòng, chi nhánh, cửa hàng... của khách thuê. Thị trường thuộc phân khúc này đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ bởi tác động của nhu cầu làm việc linh hoạt, công nghệ thông minh và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Khu trung tâm thiếu vắng phân khúc hạng B
Dòng vốn đầu tư âm thầm chảy vào thị trường văn phòng cho thuê diễn ra trong bối cảnh nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy ở mức cao tại các tòa nhà chất lượng và xu hướng đầu tư hướng đến các tiêu chuẩn bền vững, linh hoạt hơn.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng qua, tỷ lệ lấp đầy của thị trường có sự cải thiện nhẹ tại các đô thị lớn. Giá thuê ổn định, phân khúc hạng A giữ giá, trong khi hạng B và C có xu hướng giảm nhẹ tại một số khu vực do áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới.
 |
Các tòa nhà hạng A “chiếm sóng” tại khu trung tâm TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn. |
Báo cáo cập nhật thị trường của Knight Frank Việt Nam cũng có chung nhận định. Đơn vị này cho biết, hiện không có nguồn cung văn phòng hạng B mới tại khu vực trung tâm TP.HCM, đánh dấu sự dịch chuyển đáng kể khi nhiều chủ đầu tư buộc phải phát triển các dự án văn phòng giá phải chăng hơn tại các khu vực xa trung tâm.
Sự thiếu vắng nguồn cung hạng B mới tại khu trung tâm TP.HCM do chi phí đất và xây dựng tăng cao, khiến các chủ đầu tư khó triển khai dự án với mức giá phù hợp cho phân khúc này. Chưa kể, quỹ đất để phát triển phân khúc hạng B hiện vô cùng hạn chế, trong khi phần lớn nguồn cung gần đây tập trung vào phân khúc hạng C hoặc thấp hơn.
Các tòa nhà hạng B thường yêu cầu diện tích sàn mỗi tầng từ 600-1.000 m2, tức cần diện tích đất tối thiểu khoảng 1.300-1.500 m2 để bảo đảm thiết kế hiệu quả, nhưng yêu cầu này rất khó đáp ứng tại khu trung tâm.
Ngoài ra, một số dự án văn phòng hạng B tiềm năng vẫn đang bị đình trệ do vướng mắc pháp lý hoặc bị chậm tiến độ vì chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính và vận hành.
Ông Alex Crane - Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam cho biết, nhu cầu đối với không gian văn phòng tầm trung tiếp tục là động lực chính tại khu trung tâm, với các tòa nhà hạng B hoạt động rất tốt trong 5 năm qua, nhưng nguồn cung lại chưa theo kịp nhu cầu.
“Hiện tại, có một khách thuê cần 2.000 m2 diện tích văn phòng hạng B. Đây là yêu cầu khá tiêu chuẩn cho các tập đoàn đa quốc gia đặt văn phòng làm việc tại Việt Nam, nhưng chỉ có 2 tòa nhà tại khu trung tâm đáp ứng được yêu cầu này và cả 2 đều đã xây dựng cách đây hơn 10 năm”, ông Alex Crane cho hay.
Theo Bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, trong thời gian tới, sự gia nhập của các dự án văn phòng hạng A mới sẽ làm tăng tính cạnh tranh trên thị trường, đòi hỏi các tòa nhà hiện hữu cần chủ động đổi mới và nâng cấp chất lượng để giữ chân khách hàng cũ cũng như thu hút khách thuê mới.
Nhu cầu về văn phòng hạng A đạt chuẩn quốc tế được dự báo tăng cao khi nhiều tập đoàn đa quốc gia xem TP.HCM như là trung tâm hỗ trợ công nghệ tại khu vực Đông Nam Á và toàn cầu của họ. Do đó, giá chào thuê của các văn phòng hiện hữu, đặc biệt là các tòa nhà lâu năm, sẽ chịu áp lực cạnh tranh rất lớn từ nguồn cung mới.
Hiện tại, giá thuê trung bình cho văn phòng hạng B tại khu trung tâm (CBD) đạt khoảng 42 USD/m2/tháng, cao hơn khoảng 10-20 USD/tháng so với các khu vực ngoài trung tâm.
Knight Frank ghi nhận, có khoảng 60% tòa nhà văn phòng hiện hữu tại khu trung tâm được xây dựng trước năm 2015, cho thấy nhu cầu cấp thiết phải cải tạo để đáp ứng các tiêu chuẩn xanh và chất lượng hiện đại. Trong khi đó, chỉ có 17% tòa nhà hạng B tại khu trung tâm đạt chứng nhận môi trường, so với tỷ lệ 57% ở tòa nhà hạng A.
“Nguồn cung hạng B trong tương lai tập trung 60% tại khu Nam Sài Gòn và có tiềm năng tiếp tục hoạt động tốt do sự hạn chế tại khu vực trung tâm. Tôi có niềm tin lớn vào các khu vực ngoài trung tâm với những dự án mới, chất lượng cao hơn, đặc biệt là những nơi có lực lượng lao động dồi dào và được cải thiện về hạ tầng”, ông Alex Crane nói và chia sẻ thêm rằng, cơ hội dành cho các chủ tòa nhà cho thuê tại trung tâm là rất rõ ràng: Nâng cấp các tòa nhà hạng B đã cũ và quản lý không gian linh hoạt để thu hút các tập đoàn đa quốc gia lớn bởi họ đều yêu cầu chứng nhận môi trường ở văn phòng trụ sở chính.
