Tháo gỡ ách tắc pháp lý cho các dự án bất động sản là một trong những giải pháp gỡ nghẽn thanh khoản cho doanh nghiệp ngành này.
Tắc pháp lý, doanh nghiệp kêu cứu
Đó là các doanh nghiệp như Hưng Thịnh Icon, Lâu Đài Trắng, Xuất nhập khẩu An Giang, Đầu tư và Phát triển Bình Định, Trung Nam, Hoàng Anh Gia Lai, Đức Việt, Tân Hoàn Cầu Bến Tre…
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; thu hẹp quy mô hoạt động, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư. Có đơn vị cắt giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30 - 50%, không có tháng lương thứ 13, không thưởng Tết Quý Mão.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm sâu giá bán, chiết khấu đến 45 - 50% trên giá niêm yết nhưng vẫn rất khó bán được hàng, vì hầu như không có người mua. Do đó, dù có tài sản lớn nhưng các doanh nghiệp này vẫn thiếu thanh khoản nghiêm trọng, có thể dẫn đến tình trạng “chết đói trên đống của”.
“Bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, thì khó khăn tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và các khoản vay tín dụng đến hạn, kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn”, ông Châu dẫn số liệu của Hiệp hội tổng hợp cho biết.
Trong số các dự án đề xuất gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp, Hiệp hội đề cập đến trường hợp của Công ty TNHH Gotec Việt Nam, chủ đầu tư dự án Shizen Home. Theo đó, ngày 27/8/2018, UBND TP.HCM có quyết định chấp thuận đầu tư số 3634/QĐ-UBND về việc đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp, đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, quận 7 cho Công ty TNHH Gotec Việt Nam.
Dự án cũng được Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng số 61/GPXD ngày 13/5/2021. Hiện tại, công trình thuộc dự án đã thi công hoàn thành phần móng, hầm, tầng 1, đang tiếp tục thi công các tầng tiếp theo và đã đủ điều kiện để được cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại.
Ngày 24/6/2022, Gotec nộp hồ sơ lần 1 để đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại theo biên nhận hồ sơ số 2200038/TNHS-HĐV-TM của Sở Xây dựng (thông báo đủ điều kiện bán).
Tuy nhiên, Sở Xây dựng không giải quyết thủ tục này, mà trả hồ sơ, kèm theo đó gửi Công văn số 9558/SXD-PTN&TTBĐS ngày 21/7/2022 để xin ý kiến chỉ đạo của UBND TP.HCM về việc rà soát việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất thực hiện dự án từ Công ty cổ phần Cảng rau quả cho Công ty TNHH Gotec Việt Nam theo ý kiến của Sở Xây dựng tại Công văn số 3091/SXD-PTN&TTBĐS ngày 23/3/2022.
Ngày 18/10/2022, Gotec gửi hồ sơ lần 2 để đề nghị cấp thông báo đủ điều kiện bán, Sở Xây dựng tiếp tục trả hồ sơ, từ chối giải quyết thủ tục và có ý kiến cho biết: “Sở Tài nguyên - Môi trường vẫn đang tổng hợp, báo cáo UBND Thành phố về kết quả rà soát. Do đó, Sở Xây dựng đề nghị Công ty TNHH Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố và phối hợp trong công tác rà soát”.
Gần đây nhất, ngày 4/11/2022, Gotec nộp hồ sơ lần 3 để đề nghị cấp thông báo đủ điều kiện bán, Sở Xây dựng tiếp tục từ chối và trả hồ sơ, với lý do: “Sở Xây dựng đã có Công văn số 15254/SXD-PTN&TTBĐS ngày 3/11/2022 để đề nghị Công ty TNHH Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên - Môi trường để nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố tại Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022 và phối hợp trong công tác rà soát. Sau khi UBND Thành phố có ý kiến đối với nội dung rà soát của Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng sẽ xem xét thực hiện thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án theo quy định pháp luật”.
Gotec Việt Nam đã gửi đơn kêu cứu tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM. Ông Nguyễn Việt Anh, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gotec Việt Nam cho rằng, việc Sở Xây dựng từ chối giải quyết thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán cho Công ty đang gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp.
“Đã 6 tháng kể từ khi doanh nghiệp nộp hồ sơ lần đầu để xin cấp thông báo đủ điều kiện bán, liên hệ đủ nơi, đủ chỗ và chỉ nhận được câu trả lời đợi rà soát không biết khi nào mới xong. Trong khi đó, Gotec là bên đi mua ngay tình, đã thanh toán đủ và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, được cấp giấy chứng nhận, đã hoàn thành các thủ tục đầu tư - xây dựng và hiện đang triển khai thi công. Công ty chúng tôi đang phải gánh chịu các thiệt hại trước mắt là khoảng 1.052 tỷ đồng cho tổn thất về doanh thu và chi phí. Về lâu dài, nếu không sớm giải quyết cấp thông báo đủ điều kiện bán, chúng tôi sẽ không còn khả năng chi trả chi phí và duy trì hoạt động”, đơn thư viết.
Không có nguồn thu, dự án bị vướng mắc pháp lý không xoay xở được dòng tiền, Gotec Việt Nam không tạm ứng được lợi nhuận theo hợp đồng cho Nam Land, đối tác BCC trong dự án. Kết quả là Nam Land mất khả năng trả lãi cho các trái chủ. Nam Land đã phải tổ chức đại hội trái chủ để xin gia hạn thời gian trả lãi sang ngày 28/2/2023, nhưng với tình cảnh của doanh nghiệp hiện nay, nhà đầu tư trái phiếu vô cùng lo lắng.
Gỡ nút thắt của nền kinh tế
Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Minh Cường, Kinh tế trưởng Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam cho rằng, vấn đề trái phiếu đang gây tắc nghẽn thị trường. Nhìn lại cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, ban đầu, chính phủ Mỹ cũng để cho thị trường tự điều tiết, kết quả Lehman Brothers phá sản, làm rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính và kinh tế nước này. Mỹ sau đó phải lập tức can thiệp, thậm chí là quốc hữu hoá cả các công ty sản xuất, chứ không riêng các ngân hàng thương mại.
Năm 2023, lượng trái phiếu đáo hạn có thể lên đến 285.000 tỷ đồng, nếu để thị trường tự xử lý thì không chỉ tắc nghẽn dòng vốn mà có thể dẫn đến những rủi ro hệ thống.
“Tại Việt Nam, trong năm 2023, lượng trái phiếu đáo hạn có thể lên đến 285.000 tỷ đồng, nếu để thị trường tự xử lý thì không chỉ tắc nghẽn dòng vốn mà có thể dẫn đến những rủi ro hệ thống, lan sang cả hệ thống ngân hàng và toàn bộ thị trường tài chính”, ông Cường nêu quan điểm.
Theo ông Nguyễn Văn Thân, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam, cần quan tâm giải quyết vấn đề của thị trường này ngay từ đầu năm.
Ông Thân nhận định, hiện nay, các doanh nghiệp có vấn đề về trái phiếu có thể chia làm 3 loại. Thứ nhất, doanh nghiệp có những vấn đề quá lớn, không thể “cứu” được nữa thì đành chịu. Thứ hai, doanh nghiệp đang làm ăn đàng hoàng thì cần tạo điều kiện về thể chế để họ có thể huy động trái phiếu một cách bình thường. Thứ ba, đông nhất là các doanh nghiệp dạng “nhờ nhờ”, đang khó khăn vì đến kỳ mà không trả được. Các doanh nghiệp này đã tận dụng sự lỏng lẻo của cơ chế khi huy động, nhưng Nhà nước cũng cần chia sẻ với họ một phần, vì công tác quản lý nhà nước cũng có lúc lỏng lẻo, nên mới không phát hiện được kịp thời những vi phạm của họ.
“Tháo gỡ về thủ tục hành chính có thể giải quyết được phần nào những vấn đề của thị trường trái phiếu hiện nay”, ông Thân nhấn mạnh.
Trở lại với trường hợp của Gotec Việt Nam, theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, “đây là lỗi khá nghiêm trọng trong việc thực thi pháp luật của các cơ quan nhà nước, gây khó khăn cho thị trường và thiệt hại lớn cho doanh nghiệp”. Nếu Sở Xây dựng TP.HCM không có văn bản trả lời không đủ điều kiện được bán hoặc không đặt ra điều kiện gì khác yêu cầu doanh nghiệp phải đáp ứng thì doanh nghiệp đương nhiên được bán nhà một cách hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật.
“Trong trường hợp này, cơ quan chức năng cần có thái độ rõ ràng: Trả lời doanh nghiệp là được quyền bán nhà và tự chịu trách nhiệm theo đúng quy định của pháp luật”, ông Trương Thanh Đức nêu quan điểm.
Việc gỡ ách tắc pháp lý để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền là yêu cầu cấp thiết hiện nay, bởi theo Finn Rating, “nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu, cũng chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn”.
