Thị trường sáng, thúc nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết “hồi sinh”

Dự án The EverRich Infinity-Best High End Condo Development của Phát Đạt

Quốc Cường Gia Lai: Thoát đáy 6 năm

Năm 2010, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCGL, mã chứng khoán QCG) đạt lợi nhuận sau thuế hơn 268 tỷ đồng, vượt xa so với năm trước đó. Ngay sau năm đỉnh cao này là những tháng năm khó khăn của Công ty, lợi nhuận “teo tóp” dần. Năm 2016, kết quả kinh doanh tốt hơn lên, nhưng doanh nghiệp cũng chỉ đạt gần 45 tỷ đồng lợi nhuận.

Tuy nhiên, năm 2017, câu chuyện của QCGL khiến những nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu này bất ngờ. Giá cổ phiếu QCG tăng một mạch từ mức xấp xỉ 4.000 đồng/cổ phiếu có lúc chạm mức 30.000 đồng/cổ phiếu. Đà tăng này diễn ra trước khi thông tin về kế hoạch kinh doanh đột biến được công bố kèm lời hứa hoàn thành kế hoạch của Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Theo đó, năm 2017, Công ty đặt mục tiêu 2.500 tỷ đồng doanh thu, tăng 57% so với thực hiện năm 2016, lợi nhuận trước thuế 720 tỷ đồng. Với kế hoạch này, QCGL dự kiến sẽ chia cổ tức tỷ lệ 25%, trong đó 15% bằng tiền, 10% bằng cổ phiếu. QCGL còn đề xuất phương án tạm ứng cổ tức tỷ lệ 8,6% bằng tiền.

Đặt kế hoạch lợi nhuận lớn, nhưng thông tin từ QCGL cho biết, với 2 dự án đã thỏa thuận xong với đơn vị phân phối độc quyền, Công ty đã hoàn thành trên 90% kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm nay. Dự án Phước Kiển có quy mô lớn và được thị trường kỳ vọng nhiều, nhưng hiệu quả kinh tế từ các giao dịch dự án này chưa được tính đến trong phương án kinh doanh năm 2017 của QCGL.

Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2017, QCGL đưa ra mục tiêu lợi nhuận trước thuế 2.000 tỷ đồng cho giai đoạn 2018 - 2020, chia cổ tức bằng tiền tỷ lệ 20 - 25% vốn điều lệ mỗi năm.

QCGL chưa công bố rõ ràng kế hoạch lợi nhuận này, đóng góp của Dự án Phước Kiển đến đâu, nhưng ông Nguyễn Quốc Cường, Phó tổng giám đốc Công ty cho biết, con số này không có gì là lớn so với quy mô doanh thu 20.000 tỷ đồng của QCGL đến từ hơn 10 dự án bất động sản đang đầu tư.

Con đường trở lại thời kỳ đỉnh cao của QCGL có thể không dễ dàng, bởi trong quá khứ, việc chuyển nhượng, hợp tác Dự án Phước Kiển đã được nhắc đến nhiều lần, trong nhiều năm, nhưng vẫn chưa thành công. Tuy nhiên, sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản phía Nam đã tạo ra một cú huých thực sự cho doanh nghiệp này, nhất là khi có sự hợp tác với các đối tác, trong đó có thể kể đến sự tham gia phân phối sản phẩm của Đất Xanh.

Với việc bắt tay với Đất Xanh, QCGL có dòng tiền lớn từ bán sản phẩm, từ đó tăng khả năng tài chính tài trợ cho các dự án đang dở dang khác. Hiệu ứng domino với chuỗi dự án đang xảy ra, dần hình thành nên một gương mặt mới của Công ty.

Đất Xanh: Lợi kép

Quý I/2017, Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (Đất Xanh, mã chứng khoán DXG) đạt gần 189 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế hợp nhất, trong đó lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt gần 152 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2016 là hơn 29 tỷ đồng.

Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả môi giới, đầu tư thứ cấp và đầu tư phát triển các dự án bất động sản, Đất Xanh là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng tăng trưởng của thị trường bất động sản những năm gần đây, đặc biệt là khu vực phía Nam.

Với hơn 1.500 nhân viên kinh doanh và hơn 2.000 cộng tác viên từ các sàn liên kết, Đất Xanh đang chiếm lĩnh thị trường phân phối với 17,4% thị phần toàn thị trường, 14,8% thị phần phân khúc hạng trung. Con số thống kê về số lượng sản phẩm, doanh số bán hàng của Đất Xanh là minh chứng sinh động cho sự hưởng lợi của Công ty.

Nhưng đó chưa phải là tất cả. Giống như xu hướng đang diễn ra trên thế giới, khi doanh nghiệp sở hữu về mạng lưới phân phối sẽ dần nhích sang sản xuất, Đất Xanh cũng đang trở thành một nhà đầu tư bất động sản thực thụ.

Số liệu từ Công ty cho thấy, các dự án đang và sẽ đầu tư của hệ thống Đất Xanh lên tới xấp xỉ 700.000 m2 đất xây dựng, với tổng mức đầu tư 23.721 tỷ đồng. Con số này chưa tính đến các dự án mà Công ty làm nhà đầu tư thứ cấp (nhận toàn bộ hoặc một phần dự án từ chủ đầu tư và phân phối).

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Hà Đức Hiếu, Giám đốc Tài chính của Đất Xanh kể một câu chuyện khá thú vị: Sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản, nhất là tại một số quận mới nổi ở TP. HCM đã khiến không ít dự án của Công ty tăng giá chóng mặt. Theo đó, có dự án Đất Xanh mua lại từ một nhà đầu tư cách đây mấy năm, với phương án kinh doanh khả thi là 18 - 18,5 triệu đồng/m2 diện tích căn hộ là đã có lãi tốt. Thế nhưng, đến khi dự án đi vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư và bán hàng thì tại khu vực có dự án, giá đất tăng rất nhanh.

“Nhờ phản hồi kịp thời từ đội ngũ bán hàng, Công ty điều chỉnh tăng mức đầu tư thêm khoảng 1 triệu đồng/m2 và giá bán tăng lên mức… 28 triệu đồng/m2 nhưng vẫn thiếu hàng”, ông Hiếu kể. Đó là một rủi ro thị trường, nhưng chắc hẳn, rất nhiều doanh nghiệp mong ước được… chịu rủi ro đó.

Quý II/2017, dù chưa có con số ước tính chính xác về kết quả kinh doanh, nhưng dự kiến, Đất Xanh sẽ đạt 50 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Con số này có thể gây hụt hẫng cho nhà đầu tư, do kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm thấp hơn nhiều so với kế hoạch lợi nhuận sau thuế cả năm 2017 là 700 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Đất Xanh cho biết, việc hạch toán lợi nhuận thấp chủ yếu do yếu tố quy định pháp lý liên quan đến thời điểm hạch toán (sau hoàn tất bàn giao sản phẩm), chứ không đến từ yếu tố hoạt động kinh doanh của Công ty.

Phát Đạt: Ngân hàng từ làm “con tin” trở thành người phục vụ

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt, mã chứng khoán PDR) có lẽ là doanh nghiệp được hưởng lợi đặc biệt từ diễn biến hồi phục của thị trường bất động sản khu vực phía Nam.

Nếu các năm trước, Phát Đạt khiến ngân hàng trở thành “con tin”, với tình trạng thanh khoản èo uột thì từ cuối năm 2016, nhất là sang năm 2017, Công ty đã chuyển mình cả về doanh thu, lợi nhuận và tình hình tài chính.

Trong nhiều năm liền, với tình trạng vốn hóa lượng lớn chi phí lãi vay vào hàng tồn kho và thanh khoản yếu, nếu không có sự bùng nổ của thị trường ở hai yếu tố: tăng thanh khoản và tăng giá, Phát Đạt sẽ rất khó tìm ra cửa để khắc phục tình trạng sản xuất dở dang và nợ ngân hàng.

Cơ hội từ thị trường đã thổi làn gió mới vào “con thuyền” Phát Đạt. Giữa tháng 5/2017, theo Công văn số 158/2017/PĐ-TC về việc chuyển nhượng thành công Khu nhà ở cao tầng của Dự án The EverRich 3, Phát Đạt đã trả dứt điểm vốn vay cho Ngân hàng TMCP Đông Á (348 tỷ đồng).

Không chỉ dứt điểm được khoản nợ lớn, Công ty còn khiến cổ đông hưng phấn khi đặt kế hoạch kinh doanh năm 2017 với tỷ lệ tăng trưởng 38,6% so với con số thực hiện năm 2016. Cụ thể, kế hoạch đặt ra năm nay là 2.000 tỷ đồng doanh thu và 336 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Khi thị trường chưa kịp hết hài lòng về sự chuyển mình này, cuối tháng 5/2017, Phát Đạt thêm một lần nữa gây sốt, khi điều chỉnh tăng mạnh doanh thu và lợi nhuận kế hoạch năm 2017 so với kế hoạch trước đó đã công bố. Kế hoạch doanh thu mới là 3.262 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế mới là 525 tỷ đồng (kế hoạch cũ là 420 tỷ đồng).

Giá cổ phiếu PDR của Phát Đạt đã tăng lên mức 28.500 đồng/cổ phiếu (sau khi chia cổ tức tỷ lệ 10% bằng cổ phiếu). Ở mức giá này, cổ đông mua cổ phiếu PDR dù là ngay trước con sóng, hay sau 3 năm nắm giữ, đều có mức lãi tính bằng lần. Trước đà tăng giá này, có công ty chứng khoán đã giảm tỷ lệ cho vay giao dịch ký quỹ cổ phiếu PDR về mức 0%, bởi mọi sự tăng trưởng khi chưa nhìn tận mắt báo cáo tài chính đều mang theo những băn khoăn, nghi ngờ.

Đà tăng của thị trường bất động sản đã giúp Phát Đạt vượt qua được đáy khủng hoảng. Tương lai doanh nghiệp, tương lai giá cổ phiếu đang được viết tiếp bằng khả năng tạo tiền của các dự án thuộc Công ty.

Bùi Sưởng