Ở phân khúc căn hộ, giá bán sơ cấp bình quân trong quý III/2026 đạt khoảng 108 triệu VNĐ/m2, giảm 12% theo quý và 4% theo năm. Sự điều chỉnh này chủ yếu đến từ thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mở bán mới, khi tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm đáng kể, trong khi phân khúc trung cấp ghi nhận sự trở lại trên thị trường.
Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá tại các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn duy trì ổn định, với mức tăng phổ biến từ 0 - 2% theo quý. Điều này cho thấy biến động giá sơ cấp trong quý chủ yếu phản ánh sự dịch chuyển của cơ cấu sản phẩm hơn là sự điều chỉnh giảm của giá bán tại các dự án đang triển khai.
Trong quý IV/2026, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến ghi nhận khoảng 7.000 căn mở bán mới, trong đó khu vực ngoại thành chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung.
Trong trung và dài hạn, nguồn cung mới nhiều khả năng tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, được hỗ trợ bởi quỹ đất phát triển, các dự án hạ tầng trọng điểm và định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội. Các dự án quy mô lớn dự kiến tiếp tục đóng góp phần lớn nguồn cung tương lai.
Khi nguồn cung gia tăng, hiệu quả hấp thụ của thị trường sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố cơ bản của dự án, bao gồm vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, tiến độ triển khai, tính pháp lý và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực.
Ở phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 268 triệu VNĐ/m2 trong quý III/2026, tăng 11% theo quý nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng theo quý chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mới, khi khoảng 25% lượng mở bán tập trung tại các khu vực có mặt bằng giá cao như Nam Từ Liêm và Tây Hồ. Các dự án tại đây được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối hoàn thiện, mức độ phát triển đô thị cao và nguồn cung quỹ đất ngày càng hạn chế. Do đó, đà tăng của giá sơ cấp trong quý phản ánh hiệu ứng cơ cấu nguồn cung nhiều hơn là sự gia tăng đồng đều của mặt bằng giá trên toàn thị trường.
Nguồn cung tương lai được dự báo tiếp tục dịch chuyển về khu vực ngoại thành, hưởng lợi từ quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của Hà Nội. Trong bối cảnh nguồn cung khu vực lõi ngày càng hạn chế, các đại đô thị tích hợp dự kiến tiếp tục dẫn dắt thị trường. Sự phát triển của hạ tầng và các cực tăng trưởng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình tái phân bổ dân cư và dòng vốn, đồng thời gia tăng mức độ phân hóa giữa các dự án theo vị trí, chất lượng quy hoạch và khả năng khai thác giá trị dài hạn.
Nhận định về diễn biến này, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, giai đoạn này thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Vì vậy, điều cần theo dõi không chỉ là mặt bằng giá chung, mà là mức độ phân hóa giữa các dự án. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng kết nối được cải thiện và chủ đầu tư có năng lực đã được kiểm chứng, nhiều khả năng sẽ duy trì được thanh khoản và dư địa tăng trưởng, trong khi các sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ.