Nguồn cung nhà ở giảm mạnh trong quý đầu năm. Ảnh: Dũng Minh.
Nguồn cung giảm mạnh
Dữ liệu từ Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển sản phẩm BHS Group cho hay, tính chung cả hai thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM, trong quý I/2025, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt gần 11.300 căn hộ, giảm mạnh 45% so với quý liền trước và giảm 7% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, nguồn cung phần lớn đến từ khu vực phía Đông Thành phố.
Trong quý không có nhiều dự án mới mở bán, nguồn cung đạt khoảng 5.680 căn, chủ yếu đến từ các phân khu/giai đoạn mới của các đại đô thị Vinhomes, song có sự xuất hiện của 1 dự án mới The Charm An Hưng (Hà Nội) và một số dự án cũ tại TP.HCM đã hoàn thiện pháp lý triển khai mở bán trở lại.
Lượng giao dịch chỉ đạt 4.649 căn, giảm 69% so với quý liền trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm trước, đa phần đến từ các dự án tại Hà Nội.
Còn theo nền tảng công nghệ bất động sản Nhà Tốt, tại TP.HCM, lượng quan tâm đến phân khúc căn hộ và nhà ở thấp tầng đã có dấu hiệu suy giảm từ cuối năm 2024, cụ thể trong quý IV/2024 lần lượt giảm 12% và 10% so với quý trước đó, một phần do yếu tố mùa vụ cận Tết.
Trong khi đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Long An với hơn 300 căn, còn các khu vực khác không đáng kể. Đáng chú ý, sản phẩm đất nền ngoài dự án được quan tâm mạnh mẽ với mức tăng 8 lần so với đất nền trong dự án, đặc biệt trong khoảng giá 1-2 tỷ đồng nhờ khả năng thanh khoản cao và dễ tiếp cận.
Toàn thị trường căn hộ ghi nhận xu hướng giảm nguồn cung qua từng năm tại hầu hết khu vực, trong khi tỷ lệ hấp thụ tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An gia tăng.
Ở thị trường sơ cấp, sản phẩm mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, hướng đến nhu cầu đầu tư dài hạn và cho thuê. Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận mặt bằng giá cao, khiến người mua có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực ven đô hoặc các địa phương lân cận để tối ưu chi phí.
Trong quý IV/2024, ở khu vực phía Nam, Long An là điểm sáng với lượng tin đăng tăng 27%, trong khi các địa phương còn lại đều giảm so với quý trước đó. Tại TP.HCM, người mua quan tâm nhiều nhất đến TP. Thủ Đức, khu vực trung tâm và phía Nam Thành phố, tập trung ở phân khúc vừa túi tiền và trung cấp.
Mảng cho thuê có dấu hiệu chững lại khi cả lượng tin đăng và mức độ quan tâm đều giảm tại hầu hết địa phương, ngoại trừ Đồng Nai. Riêng tại Hà Nội, thị trường nhìn chung ổn định về lượng tin đăng mua bán và cho thuê trong quý IV/2024, nhưng chỉ số tìm kiếm bắt đầu giảm rõ rệt từ giữa năm 2024 đến nay.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Nguyên nhân chính đến từ việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý dự án, quy hoạch, xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.
 |
Chung cư vẫn là sản phẩm được phát triển mạnh trong thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh. |
VNREA cho hay, nhiều doanh nghiệp yếu năng lực tài chính, có tâm lý chờ đợi, chưa mạnh dạn đầu tư, không đáp ứng điều kiện tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Cùng với đó, quy trình tổ chức, thủ tục đầu tư còn kéo dài. Một lý do khác là việc chưa đồng bộ về quy hoạch chung, quy hoạch phân khu nên quy hoạch chi tiết chậm được duyệt, dẫn đến chủ trương đầu tư chưa được quyết định, không triển khai được các khâu tiếp theo của quy trình thủ tục đầu tư kéo dài thời gian nên tăng chi phí đầu tư xây dựng…
Bên mua giảm sự quan tâm
Thị trường bước vào quãng nghỉ không chỉ đến từ phía chủ đầu tư hạn chế ra hàng, mà còn đến từ bên mua khi mức độ quan tâm sụt giảm mạnh.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Batdongsan.com.vn cho hay, thị trường bất động sản tháng 4/2025 có sự điều chỉnh giảm sau tháng 3 bùng nổ mức độ quan tâm.
Cụ thể, trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm của tháng 4/2025 giảm 19%, lượng tin đăng giảm 13% so với tháng 3/2025. Cùng thời điểm, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm giảm 18%, lượng tin đăng giảm 6%.
Trên thị trường mua bán, nếu so với tháng 3/2025, biến động mức độ quan tâm theo phân khúc có sự suy giảm tương đối mạnh. Đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm, trong đó đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điểm sáng của thị trường là dù tâm lý của nhiều nhà đầu tư giữ trạng thái quan sát, nhưng nhu cầu mua bất động sản trong thời gian tới vẫn cao. Nhiều nhà đầu tư cho biết đang có kế hoạch mua bất động sản trong khoảng 6 tháng - 1 năm tới.
Cũng theo BHS Group, tại Hà Nội và TP.HCM, dự kiến có khoảng 35.650 căn hộ sẽ ra mắt trong năm 2025 (trong khi riêng tại Hà Nội, nguồn cung năm 2024 đạt trên 30.000 căn hộ), song có xu hướng lan dần sang các đô thị vệ tinh khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.
Phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục dẫn dắt thị trường. Đặc biệt, thị trường sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt khi phần lớn sản phẩm đều thuộc sở hữu của các chủ đầu tư lớn như MIK Group, Masterise Homes, Vingroup, Sun Group… Nhu cầu nhà ở tại nội đô Hà Nội và TP.HCM vẫn còn khá lớn, đặc biệt với phân khúc trung cấp.
Tuy nhiên, người mua đang dần chuyển hướng sang khu vực ngoại thành, nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.
BHS Group dự báo, giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung sản phẩm phần lớn đến từ các giai đoạn mới của dự án cũ và chỉ tập trung ở một số khu vực hay chủ đầu tư nhất định.
Dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 3-5% ở cả 3 hạng, trong đó hạng A dự báo sẽ tăng mạnh nhất, trong khi phân khúc căn hộ hạng B sẽ dần biến mất trên thị trường. Cùng với đó, các sắc luật mới ban hành sẽ hạn chế việc phân lô bán nền ở các đô thị loại 1, 2.
Để có thể mua được bất động sản tại thành phố thì chung cư là sự lựa chọn hợp lý nhất vì giá cả dễ tiếp cận hơn. Vì vậy, chung cư sẽ vẫn là sản phẩm được phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
