Thị trường nhà xưởng xây sẵn: Đồng loạt khởi công nguồn cung mới
Theo Cushman & Wakefield, tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Bắc đạt 5.286.087 m2 diện tích sàn cho thuê. So với quy mô của cùng kỳ năm 2024, thị trường đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 22,42% theo năm. Ngay cả khi so sánh với mức của quý trước, nguồn cung hiện hữu vẫn duy trì đà tăng trưởng ở mức 3,66%, trong đó Hải Phòng tiếp tục dẫn dắt thị phần chiếm gần 45% toàn vùng, theo sau là Bắc Ninh với 23%.
Điểm nhấn chiến lược trong quý IV/2025 là làn sóng khởi công đồng loạt tại các địa bàn trọng yếu, tạo đà bứt phá cho nguồn cung tương lai. Cụ thể, tỉnh Ninh Bình dẫn đầu quy mô triển khai mới với tổng diện tích đạt 92.728 m2, theo sau là tỉnh Bắc Ninh với 84.000 m2 và thành phố Hải Phòng ghi nhận thêm 35.000 m2 diện tích nhà xưởng cho thuê.
Trong quý IV/2025, thị trường nhà xưởng xây sẵn miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt mức ấn tượng khoảng 189.747 m2, tăng mạnh gần 47,6% so với mức 128.600 m2 của cùng kỳ quý IV/2025. Nhờ lực cầu mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt mức 86%, ghi nhận sự bứt phá đáng kể so với mức 79% của cùng kỳ năm ngoái và giảm nhẹ 1 điểm phần trăm so với mức 87% của quý trước. Kết quả này khẳng định sức hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở thế chủ động bất chấp lượng nguồn cung hiện hữu liên tục gia nhập, minh chứng cho vị thế điểm đến ưu tiên của miền Bắc trong chuỗi sản xuất toàn cầu.
Cushman & Wakefield cho biết, động lực chính thúc đẩy nguồn cầu vẫn tập trung vào các lĩnh vực mũi nhọn như sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi các khu vực lân cận như Hưng Yên (95%), Ninh Bình (90%) và Hải Phòng (87%) tiếp tục ghi nhận sức hút ổn định. Việc duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại các thủ phủ công nghiệp này cho thấy sự dịch chuyển hiệu quả của các nhà đầu tư từ trung tâm sang các vùng vệ tinh, tạo nên một vành đai sản xuất nhà xưởng xây sẵn năng động và kết nối liền mạch trên toàn khu vực.
Mức giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Bắc trong quý IV/2025 tiếp tục giữ vững ở mức 5,0 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý trước. Khi so sánh với cùng kỳ năm 2024 (4,9 USD), giá thuê ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ khoảng 2,04%.
Cushman & Wakefield cho hay, giai đoạn 2026 - 2029 sẽ chứng kiến sự bổ sung liên tục của nguồn cung mới gần 1 triệu m2 sàn cho thuê, đặc biệt vào năm 2026 với hơn 643,000 m2. Việc phân bổ nguồn cung tương lai trải dài đến năm 2029 giúp thị trường duy trì sự cân bằng, đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử và công nghệ cao tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh và Phú Thọ.
Sự tăng trưởng này được cộng hưởng mạnh mẽ từ lộ trình hoàn thiện hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng cao tốc Bắc - Nam, giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng logistics toàn vùng. Xu hướng dịch chuyển sang sản xuất xanh (ESG) và công nghệ cao sẽ là động lực chính thúc đẩy nguồn cầu, trong khi việc đồng bộ hóa thủ tục hành chính sau sáp nhập tỉnh giúp tháo gỡ rào cản đầu tư. Với quỹ đất dự phòng lớn và tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao, miền Bắc đang củng cố vị thế là trung tâm sản xuất linh kiện điện tử và bán dẫn hàng đầu khu vực, thu hút các dòng vốn FDI chất lượng cao trong dài hạn.
Thị trường nhà kho xây sẵn: Tỷ lệ lấp đầy tăng
Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà kho xây sẵn tại thị trường miền Bắc đạt khoảng 3.575.000 m2 diện tích sàn cho thuê. Cơ cấu thị trường cho thấy sự phân bổ tập trung rõ rệt tại các "nút thắt" logistics, dẫn đầu là Bắc Ninh chiếm 43,76% thị phần toàn vùng. Các vị trí chiến lược tiếp theo bao gồm Hải Phòng với 23,67%, Hưng Yên với 19,39% và Hà Nội ở mức khoảng 6,60%. Những khu vực vệ tinh như Quảng Ninh và Ninh Bình hiện đóng góp tỷ trọng lần lượt là 3,73% và 2,85% vào tổng nguồn cung hiện hữu, khẳng định vai trò của hành lang kinh tế ven biển trong việc đáp ứng nhu cầu lưu kho vận hành
Điểm nhấn nguồn cung mới trong quý IV/2025 tập trung mạnh mẽ tại khu vực Hải Phòng với sự khởi công của các dự án chất lượng cao, tiêu biểu là CORE5 Vietnam (Giai đoạn 2) bổ sung khoảng 34.000 m2 và dự án KCN Vietnam An Phát đóng góp thêm khoảng 31.000 m2. Việc các nhà phát triển lớn liên tục đẩy mạnh nguồn cung nhà kho hiện đại tại các cửa ngõ cảng biển không chỉ đón đầu làn sóng xuất nhập khẩu mà còn phục vụ tiêu chuẩn lưu kho của các doanh nghiệp công nghệ cao và thương mại điện tử đa quốc gia.
Trong quý IV/2025, thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt 57.770 m2. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đã có bước nhảy vọt lên mức 83,03%. So với mức 77% của quý trước, tỷ lệ lấp đầy đã tăng thêm 6,03 điểm phần trăm và ghi nhận mức tăng trưởng mạnh tới 18,03 điểm phần trăm khi đặt cạnh mức 65% của cùng kỳ năm 2024. Sự gia tăng mạnh mẽ này phản ánh nhu cầu tích trữ hàng hóa và tối ưu hóa chuỗi cung ứng cuối năm đang ở mức cao.
Cushman & Wakefield cho hay, động lực chính thúc đẩy nguồn cầu tập trung tại các khu vực cửa ngõ và trung tâm tiêu thụ lớn, nơi khả năng kết nối hạ tầng đóng vai trò quyết định. Hà Nội hiện ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tiệm cận mức tuyệt đối với 98,94%, trong khi Hải Phòng tiếp tục duy trì hiệu suất vận hành cao ở mức 94,64% nhờ ưu thế kết nối trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu. Ngược lại, Bắc Ninh – địa phương nắm giữ quy mô nhà kho lớn nhất vùng với hơn 1,56 triệu m2 – hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức 69,90%. Mặc dù tỷ lệ này thấp hơn trung bình vùng, nhưng với quỹ đất dồi dào, Bắc Ninh vẫn là lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp logistics quy mô lớn đang tìm kiếm không gian lưu trữ tập trung để phục vụ cho các khu công nghiệp công nghệ cao lân cận.
Giá chào thuê trung bình trong quý IV/2025 duy trì ở mức 4,9 USD/m2/tháng, đi ngang so với quý trước. Tuy nhiên, so với mức 4,6 USD/m2/tháng của cùng kỳ năm 2024, giá thuê đã ghi nhận mức tăng trưởng 6,5%.
Giai đoạn 2026 - 2029, miền Bắc dự kiến đón nhận 656.000 m2 nhà kho xây sẵn. Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng sẽ là những địa phương dẫn dắt nguồn cung đất mới, trong khi Bắc Ninh tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm kho vận tương lai với gần 400.000 m2 diện tích sàn.
Cushman & Wakefield đánh giá, sức bật thị trường kỳ vọng vào bước đột phá từ mô hình Khu thương mại tự do (FTZ) gắn liền với quy hoạch hệ thống cảng nước sâu hiện đại và sân bay Gia Bình. Sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông vượt trội, các chính sách ưu đãi từ FTZ và xu hướng phát triển xanh (ESG) sẽ là chìa khóa thu hút các chuỗi cung ứng toàn cầu, giúp miền Bắc củng cố vị thế mắt xích chiến lược trong bản đồ logistics thế giới.