Thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, song tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng. Ảnh: Lê Toàn.
Cung tăng, nhưng dòng tiền chọn lọc
Sau giai đoạn thiếu hụt nguồn cung kéo dài do những vướng mắc pháp lý, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến nhiều dự án quy mô lớn được tái khởi động, trong khi việc mở rộng địa giới hành chính cũng tạo thêm dư địa đáng kể cho thị trường nhà ở.
Báo cáo từ Knight Frank Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng ghi nhận hơn 7.150 căn mở bán mới trong quý II/2026, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn, tăng 156% so với quý trước đó và khoảng 35% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung tăng khiến tổng lượng hấp thụ toàn thị trường lên khoảng 7.680 căn. Nếu tính riêng khu vực nội thành TP.HCM, lượng căn hộ bán được đạt 1.781 căn. So với quý trước đó, sức mua tăng 3 điểm phần trăm nhờ thanh khoản từ nguồn hàng trung cấp tập trung tại khu vực Bình Dương cũ, song vẫn thấp hơn 24% so với cùng kỳ năm trước.
Theo Knight Frank Việt Nam, thanh khoản quý II/2026 chậm lại chủ yếu do nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm.
Diễn biến này cũng được CBRE Việt Nam ghi nhận, với tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường trong quý II/2026 đạt khoảng 90%, trong khi tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mở bán mới đạt 73%. Đây là mức tích cực trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và thanh khoản trên thị trường thứ cấp chưa phục hồi hoàn toàn.
Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam đánh giá, dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, song tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng trước các yếu tố vĩ mô như áp lực lạm phát, lãi suất cao và biến động kinh tế toàn cầu.
Điều này phản ánh bối cảnh thị trường hiện đã thay đổi đáng kể so với 2 năm trước. Nếu như trước đây, nguồn cung khan hiếm khiến nhiều dự án mở bán nhanh chóng được hấp thụ, thì nay quyết định mua nhà chịu tác động lớn hơn bởi khả năng tài chính của bên mua.
Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán MB (MBS), lãi suất huy động trong quý II/2026 tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước đó, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên mức phổ biến 13-14%/năm. Đây được xem là yếu tố quan trọng khiến nhiều nhà đầu tư cũng như người mua nhà để ở trì hoãn quyết định xuống tiền và làm chậm tốc độ giao dịch trên thị trường.
Không ít chủ đầu tư đã phải triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính như cố định lãi suất 7-8%/năm trong 2 năm đầu hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để duy trì sức mua. Tuy nhiên, những chính sách này mới chỉ giúp giảm bớt tác động của chi phí vốn, trong khi tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất hạ nhiệt khiến nhiều người tiếp tục đứng ngoài quan sát.
Theo MBS, ngoại trừ một số đại dự án đang được triển khai, nhiều chủ đầu tư hạn chế mở bán mới, tập trung bàn giao các dự án đã triển khai trước đó, thay vì mở rộng quỹ đất hay phát triển thêm các khu đô thị quy mô lớn.
Ông Sơn Hoàng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam nhìn nhận, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn được hỗ trợ bởi các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư nhằm ứng phó với xu hướng lãi suất tăng. Song, để thị trường phát triển bền vững trong dài hạn, cần một khung khổ chính sách rõ ràng cũng như chiến lược quy hoạch đô thị đồng bộ từ Chính phủ.
Bước vào cuộc sàng lọc mới
Có thể thấy, áp lực lãi suất và mặt bằng giá cao đang khiến thanh khoản giảm tốc, nhưng ở góc độ khác, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Thay vì cuộc đua tăng giá và đầu cơ ngắn hạn như những chu kỳ trước, cả khách hàng lẫn chủ đầu tư đều giữ tâm thế thận trọng, đặt yếu tố giá trị thực và hiệu quả dài hạn lên hàng đầu.
 |
Giá nhà đang chịu tác động mạnh bởi các yếu tố “chi phí đẩy”. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, dù nguồn cung khu vực phía Nam được dự báo sẽ cải thiện mạnh trong 5 năm tới với khoảng 40.000 căn hộ và 17.000 căn nhà liền thổ được đưa ra thị trường mỗi năm, con số này cũng chỉ tương đương nguồn cung của riêng TP.HCM cũ đạt được trong giai đoạn 2014-2015. Điều đó cho thấy, thị trường mới bắt đầu bước ra khỏi giai đoạn khan hiếm kéo dài, chứ chưa dư cung.
Quan trọng hơn, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với giá bán sẽ giảm mạnh. Theo bà Trang, giá nhà đang chịu tác động mạnh bởi các yếu tố “chi phí đẩy”.
Giá đất và chi phí xây dựng hiện tăng từ 30-40% so với giai đoạn cuối năm 2025. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng không thể chuyển toàn bộ phần chi phí này sang người mua bởi khả năng hấp thụ của thị trường yếu hơn trước dưới tác động của lãi vay.
Điều này đặt các chủ đầu tư vào bài toán khó. Nếu tiếp tục nâng giá bán để bù đắp chi phí, thanh khoản sẽ chịu áp lực lớn hơn. Ngược lại, nếu điều chỉnh giá để kích cầu, biên lợi nhuận sẽ bị thu hẹp đáng kể. Chính vì vậy, thay vì cạnh tranh bằng giá, nhiều chủ đầu tư đang chuyển sang cạnh tranh bằng chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và chất lượng sản phẩm nhằm giữ chân người mua.
Ở chiều ngược lại, người mua cũng trở nên thận trọng hơn. Theo JLL, thị trường đã bước qua giai đoạn người mua chấp nhận xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Thay vào đó, quyết định đầu tư ngày càng dựa trên những yếu tố thực chất hơn như pháp lý dự án, chất lượng quy hoạch, khả năng kết nối hạ tầng và tiềm năng khai thác lâu dài.
Cùng góc nhìn, bà Dương Thùy Dung cho biết, khác với những chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
“Thị trường tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất”, bà Dung nhấn mạnh.
CBRE dự báo, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM mở rộng có thể đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo. Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn, khi khu vực Bình Dương cũ tiếp tục đóng vai trò bổ sung nguồn cung trung cấp và bình dân, trong khi khu vực trung tâm vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong thời gian tới, các dự án hạ tầng chiến lược quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, cùng hệ thống đường vành đai và các tuyến cao tốc liên vùng tiếp tục được thúc đẩy triển khai.
Sự phát triển đồng bộ của mạng lưới hạ tầng giao thông đang từng bước mở rộng không gian đô thị, gia tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP.HCM với các đô thị vệ tinh, đồng thời tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng trọng điểm.
