Tâm lý người mua nhà đang có sự thay đổi rõ rệt. Ảnh: Dũng Minh.
Nguồn cung tăng, thanh khoản giảm
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, nguồn cung căn hộ mới trong quý II/2026 tại thị trường Thủ đô tiếp tục dồi dào, đạt 8.590 căn, cao hơn con số 8.010 căn của quý trước đó. Lũy kế nửa đầu năm, tổng nguồn cung đạt 16.600 căn - mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020.
Nguồn cung căn hộ liên tục tăng thời gian gần đây, nhưng nhu cầu giao dịch lại suy giảm đã tạo áp lực lớn lên thanh khoản thị trường.
Báo cáo thị trường căn hộ quý II/2026 của CBRE cho thấy sự suy giảm mạnh về nguồn cầu, với tổng số căn bán được ở mức 5.800 căn, dù cao hơn so với quý trước đó (đạt 5.382 căn) nhưng lại thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ này thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ, đồng thời chỉ bằng 68% nguồn cung mở bán mới trong quý.
Theo bà An, áp lực lãi suất là yếu tố chính chi phối hành vi bên mua. Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm tham gia thị trường, đặc biệt với các sản phẩm yêu cầu đòn bẩy tài chính lớn.
Dự báo, trong nửa cuối năm, nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng, đạt hơn 22.000 căn, đưa tổng nguồn cung năm 2026 có thể đạt mức 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn.
Giá và thanh khoản thị trường sẽ phụ thuộc nhiều vào lãi suất và niềm tin của người mua nhà. Tuy nhiên, việc thị trường “dội cung” trong bối cảnh lãi suất neo cao đã phản ánh khá rõ vào thanh khoản thị trường thời gian qua.
Về giá bán, mức giá trên thị trường sơ cấp quý II/2026 ở mức 95 triệu đồng/m2, cao hơn 12% so với quý trước đó và 21% so với cùng kỳ năm trước, lý do xuất phát từ việc trong quý có nhiều nguồn cung mới đến từ khu vực nội đô. Mức giá trên thị trường thứ cấp đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước đó, cũng là lần giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022.
“Các yếu tố như lãi suất cao, nguồn cung lớn, tâm lý người mua thay đổi… đang khiến thanh khoản thị trường chững lại, tốc độ tăng giá bán cũng không còn nhanh như trước. Có thể nói, lãi suất và lạm phát sẽ là 2 yếu tố chi phối thị trường căn hộ trong ngắn hạn”, bà An nhấn mạnh.
Trao đổi với các thành viên thị trường, nhiều quan điểm cho rằng, hiện đang là giai đoạn nguồn cung căn hộ được bổ sung mạnh mẽ và liên tục, dẫn tới việc mức độ cạnh tranh ngày càng cao.
Đại diện một chủ đầu tư cho hay, mặt bằng lãi suất cao đang tạo áp lực lớn lên cả người mua nhà để ở lẫn đầu tư, từ đó ảnh hưởng lớn tới tốc độ bán hàng, thanh khoản không còn mạnh như giai đoạn trước. Hiện tại, các chủ đầu tư cũng không dễ đưa ra các chính sách cam kết hỗ trợ lãi suất cho khách hàng, bởi phía ngân hàng đối tác cũng đang chịu nhiều áp lực.
Tâm lý bên mua thay đổi
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 đưa ra nhận định, thị trường bất động sản từ nay tới cuối năm vẫn chịu tác động của yếu tố lãi suất. Theo đó, mặt bằng lãi suất dự báo vẫn sẽ ở mức cao khi các ngân hàng thương mại chịu áp lực lớn do chênh lệch giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung - dài hạn.
 |
Nguồn cung căn hộ liên tục tăng thời gian gần đây, nhưng nhu cầu giao dịch lại suy giảm. Ảnh: Dũng Minh. |
Cùng với đó, tâm lý bên mua đang có sự thay đổi rõ rệt. Người mua ở thực tiếp tục muốn chờ giá bán điều chỉnh giảm hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng mức lãi suất hấp dẫn.
Trong khi đó, một bộ phận lớn nhà đầu tư không còn giữ quan điểm “bất động sản luôn tăng giá” như trước, nhất là khi Việt Nam đang tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035 - yếu tố được cho là sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở trong dài hạn.
Theo Chủ tịch Tập đoàn G6, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế đối với bất động sản như thuế nhà bỏ hoang hay thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai… sẽ tạo thêm áp lực lên dòng tiền đầu cơ. Điều này có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn, nhưng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và giúp thị trường phát triển bền vững về lâu dài.
Với những yếu tố nói trên, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhận định, trong thời gian tới, nhà ở xã hội sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.
Ở góc độ khác, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực. Các giao dịch theo đó cũng chọn lọc hơn, không phải dự án nào chào bán ra thị trường cũng có mức hấp thụ cao.
Trong đó, riêng với phân khúc căn hộ - sản phẩm giao thoa giữa nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền với 2 nhóm sở hữu và bên thuê, nếu như giai đoạn trước nhiều người sợ bỏ lỡ cơ hội dẫn đến hành động “xuống tiền” nhanh, thì nay bên mua có xu hướng tìm kiếm nhiều thông tin liên quan, thực hiện đánh giá, sàng lọc, sau đó mới ra quyết định.
Đáng lưu ý, nhóm dự án thương hiệu chiếm khối lượng lớn và tiếp tục nhận được niềm tin từ thị trường. Nhiều người trực tiếp tìm hiểu sản phẩm, dự án từ chủ đầu tư, thay vì cách tiếp cận thụ động qua môi giới như trước đây.
“Tâm lý người mua đang quyết định diễn biến thị trường. Theo đó, bên mua đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá đơn thuần sang khai thác thực tế, nên căn hộ cho thuê, chung cư vẫn là sản phẩm nổi bật. Trước đây, nhiều người ưa thích ‘lướt sóng’ ngắn hạn để có lợi nhuận nhanh, thì nay ưu tiên hiệu quả trong dài hạn, khả năng gia tăng giá trị bền vững và thanh khoản ổn định. Cùng với đó, việc minh bạch thông tin (qua định danh sản phẩm và trung tâm giao dịch bất động sản) cũng làm nhà đầu tư thay đổi chiến lược. Họ không chỉ tìm hiểu và nghe lời giới thiệu từ đội ngũ bán hàng, mà sẽ thẩm định bằng tài liệu, giấy tờ liên quan. Sự thay đổi này không phải do bi quan hơn, mà vì thị trường buộc họ phải chuyên nghiệp và sáng suốt hơn để có thể đảm bảo hiệu đầu tư”, bà Miền phân tích.
