Thị trường địa ốc quay quắt trong vòng tròn luẩn quẩn

TP.HCM hiện có cả trăm dự án đang vướng thủ tục pháp lý

Tất cả đang chờ đợi

Ngày lập xuân của năm Quý Mão đã trôi qua hơn 1 tháng, song thị trường bất động sản vẫn đắm chìm trong “giấc ngủ đông”. “Thị trường quá khó khăn, không bán được hàng, doanh nghiệp đang bị mất phương hướng chưa biết phải làm gì ngoài việc chờ đợi”. Đó là chia sẻ của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán vào thời điểm này.

Thực tế, từ đầu năm 2023 đến nay, một số doanh nghiệp phải miễn cưỡng tung sản phẩm ra thị trường kèm theo các chương trình khuyến mãi, chiết khấu, nhưng sau đó lặng lẽ đóng lại vì không có người mua. Phó tổng giám đốc kinh doanh và tiếp thị một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, sức cầu của thị trường đang tắt lịm, tất cả các phân khúc đều “đứng hình”, bất kể sản phẩm tốt hay không.

“Đang là mùa Xuân nhưng thị trường vẫn còn ‘ngủ Đông’ - nỗi lo nhất đối với cả chủ đầu tư dự án lẫn giới đầu tư, bởi mất thanh khoản sẽ kéo theo hàng loạt khó khăn khác”, vị này nói.

Dạo quanh thị trường bất động sản phía Nam những tháng đầu năm, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ hoạt động môi giới đến tiến độ xây dựng tại nhiều công trình đều rơi vào cảnh đìu hiu. Nhiều dự án tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận… trong tình trạng tạm ngưng thi công. Tại một đại dự án bất động sản ở Đồng Nai, công trình mà trước đó không lâu, công nhân xây dựng, nhân viên kinh doanh ra vào tấp nập, giờ đây vắng hẳn hơi người.

“Trước đây mỗi ngày có cả ngàn công nhân ra vô tấp nập, còn gần đây không biết vì sao dự án ngừng thi công”, chị bán nước trước cổng dự án chia sẻ.

Tại dự án bất động sản lớn ở Bình Dương có chủ đầu tư là một tập đoàn bất động sản có tiếng đặt trụ sở tại TP.HCM hiện đã được cất nóc, nhưng nhiều tháng qua vắng bóng nhà thầu và công nhân xây dựng, thay vào đó là hàng chục người mua nhà căng băng rôn đòi nhà, đòi lại tiền vì dự án trễ hẹn giao nhà. Trao đổi với phóng viên, đại diện chủ đầu tư cho biết, việc dự án tạm ngưng xây dựng và chậm tiến độ bàn giao nhà là thật, lý do bởi ngân hàng đã ngưng giải ngân vốn để xây dựng dự án.

“Doanh nghiệp hiện không còn cách nào khác là chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng mới tiếp tục hoàn thiện dự án, chỉ mong khách hàng hiểu và chia sẻ”, đại diện doanh nghiệp này bày tỏ.

Không chỉ những trường hợp trên, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, đa phần dự án tại khu vực phía Nam đều rơi vào tình trạng “đứng hình” từ cuối năm 2022 đến nay. Là người có có thâm niên gần 20 năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time phải thốt lên rằng, chưa bao thấy thị trường địa ốc bất thường như lúc này.

“Vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá cao hay thấp, cũng chưa hẳn là nhà đầu tư không có tiền, mà là đang mất niềm tin vào thị trường và mang nặng tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm sâu hơn mới tính chuyện mua vào”, ông Tiến nói và lo ngại, hệ lụy có thể dự báo từ việc thị trường mất thanh khoản, dự án ngưng xây dựng… không chỉ tác động tiêu cực tới doanh nghiệp, mà còn kéo theo tình trạng hàng loạt khách hàng đã mua nhà “ngồi trên đống lửa”, kéo đến các doanh nghiệp đòi nhà hoặc lấy lại tiền.

Tâm thư và niềm tin

Chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay. Liên tục thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản - xây dựng phải gửi tâm thư cho khách hàng, người lao động trong doanh nghiệp mong được thấu hiểu và sẻ chia với những khó khăn, thách thức mà doanh nghiệp đang đối mặt.

Vừa qua, chủ tịch hội đồng quản trị một tập đoàn xây dựng hàng đầu đã viết tâm thư cho các cán bộ, công nhân viên trong công ty với nội dung: “Ban lãnh đạo công ty rất lấy làm tiếc vì chưa cân đối được tình hình tài chính dẫn đến việc thanh toán các kỳ lương bị chậm trễ, cho dù đã rất nỗ lực. Bản thân tôi cũng đã làm mọi việc có thể, kể cả đem toàn bộ tài sản cá nhân và gia đình bao gồm nhà cửa, cổ phiếu… thế chấp ngân hàng. Đây là lần đầu tiên trong hơn 35 năm qua chúng ta gặp phải tình trạng này…”, vị chủ tịch này nói và chia sẻ lý do gặp khó, trong suốt nhiều năm qua, nhiều dự án không được cấp giấy phép khiến thị trường xây dựng bị thu hẹp, đồng thời chính sách siết chặt hạn mức tín dụng cùng lãi suất ngân hàng tăng cao đã tác động đến thị trường kinh doanh nói chung và xây dựng nói riêng.

Mới nhất, một tập đoàn bất động sản hàng đầu tại phía Nam đã phát đi thông báo thay đổi chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà tại dự án do tập đoàn này triển khai, cụ thể là khách hàng sẽ phải chủ động trả lãi vay hoặc tất toán khoản vay với ngân hàng, thay vì được tập đoàn hỗ trợ lãi vay như cam kết ban đầu, lý do bởi gặp khó khăn về dòng tiền.

Việc doanh nghiệp gặp khó khăn nên cần sự chia sẻ của người lao động, khách hàng, đối tác… là dễ hiểu, song điều đáng báo động đằng sau những bức tâm thư này là sự “đổ vỡ” niềm tin, chẳng hạn như động thái dừng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà của tập đoàn kể trên giống như một “gáo nước lạnh” dội mạnh vào thị trường, vào niềm tin của người mua nhà, bởi đây là doanh nghiệp được biết đến như là “sếu đầu đàn” trong việc triển khai nhiều dự án bất động sản lớn, thu hút hàng ngàn người mua nhà. Với một doanh nghiệp bất động sản, uy tín và năng lực triển khai dự án được xem là yếu tố quyết định việc khách hàng xuống tiền, đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai. Thế nên, một khi niềm tin không còn, điều gì sẽ xảy ra?

Gấp rút gỡ khó

Chưa bao giờ câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được quan tâm nhiều như hiện nay. Điều này càng cho thấy, bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế, mà theo thống kê của giới chuyên gia là có liên quan đến hàng chục ngành nghề, lĩnh vực khác. Do vậy, vực dậy thị trường bất động sản sẽ vực dậy cả nền kinh tế, chứ không chỉ đơn thuần là “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, một loạt cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ trung ương đến địa phương được thực hiện và giải pháp căn bản được chỉ ra là đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án. Vì thế, thời gian qua, nhiều địa phương đã gấp rút triển khai công tác này.

Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, lãnh đạo Thành phố đã tổ chức liên tiếp 3 cuộc gặp gỡ các doanh nghiệp địa ốc có dự án vướng mắc pháp lý, đầu tiên là cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại 116 dự án theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kế đến là cuộc gặp gỡ trực tiếp 6 doanh nghiệp là chủ đầu tư 7 dự án lớn trên địa bàn TP.HCM và 6 dự án tiếp theo diễn ra cuối tuần qua. Kết quả bước đầu, Thành phố đưa ra hướng gỡ khó cho 4 dự án (3 dự án còn lại thuộc thẩm quyền Trung ương). Các dự án khác, sau khi rà soát những vướng mắc cụ thể, Thành phố sẽ có hướng giải quyết cho từng dự án.

Cũng mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó cho phép tổ chức phát hành kéo dài kỳ hạn và thanh toán gốc, lãi bằng tài sản khác, ngoài tiền mặt. Trường hợp trái chủ không đồng thuận, doanh nghiệp phải có trách nhiệm đàm phán để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Ngoài ra, nhiều quy định theo hướng mở khác hứa hẹn sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở nên thông thoáng hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị định 08/2023 đã xây dựng được khung khổ pháp lý để xử lý những vấn đề liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, khi vừa tháo gỡ được những vướng mắc căn bản, vừa xác định được lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu theo hướng minh bạch, bền vững. Đây là căn cứ pháp luật để đơn vị phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với trái chủ, nhất là nhà đầu tư cá nhân trong việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Có thể sẽ không nhanh, nhưng trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, rất kỳ vọng về sự quyết liệt của các cơ quan, ban ngành trong việc từng bước đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường dần phục hồi trong thời gian tới.

Năm nay, hoạt động M&A bất động sản sẽ diễn ra mạnh mẽ

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Hiện tại, tâm lý người mua đã bớt “hoảng loạn”, dè chừng và chuyển sang trạng thái bình tĩnh quan sát, chọn lọc cơ hội. Cụ thể, khi đã quen với môi trường lãi suất cao và room tín dụng hạn chế, mọi người đã có sự điều chỉnh kế hoạch đầu tư tài sản trong ngắn và trung hạn.

Với người mua, biến động những năm qua giúp họ tái thẩm định nguồn lực, chiến lược hợp lý và cân nhắc tầm nhìn dài hạn trước mỗi quyết định, đồng thời tiếp cận các hình thức mới như chia nhỏ bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT). Trong khi đó, người có nguồn tài chính dồi dào có nhiều lợi thế hơn vào lúc này vì thị trường đang có ít bên mua. Cả 2 đối tượng này đều giữ tâm lý tương đối lạc quan và chọn lựa thời điểm, phân khúc thích hợp để dùng đến nguồn vốn đáng kể sẵn có.

Về phía người bán, áp lực giải tỏa hàng tồn kho sẽ ngày càng lớn, đặt họ vào tình thế phải chiết khấu sâu để ra hàng nhanh. Tuy nhiên, cân nhắc các chi phí như chi phí xây dựng, chi phí đất… hiện tăng cao, quá trình thiết lập mặt bằng giá mới sẽ có độ chênh lệch tùy thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý và tiềm năng phát triển của dự án. Áp lực về vốn cũng là một thách thức lớn cho các nhà phát triển dự án bất động sản, thúc đẩy các hoạt động tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp và theo đó, hoạt động M&A bất động sản dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm nay, đến khi thanh khoản và tình hình lãi suất ổn định hơn.

Quan trọng nhất là sự đồng thuận giữa nhà phát hành và trái chủ

TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng

Nghị định 08/2023 ban hành được ví như luồng gió mát hiếm hoi xoa dịu bầu không khí căng thẳng trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, là căn cứ pháp lý quan trọng để đơn vị phát hành thực hiện đàm phán với các trái chủ.

Bên cạnh đó, các trái chủ cũng yên tâm hơn về những hình thức thỏa thuận thanh toán là phù hợp pháp luật.

Điều quan trọng nhất ở đây là sự đồng thuận giữa nhà phát hành và trái chủ. Nếu trái chủ là tổ chức kinh tế thì việc đàm phán sẽ thuận lợi hơn bởi họ có kinh nghiệm, chuyên môn, đủ năng lực đánh giá phương án thỏa thuận thanh toán.

Trường hợp trái chủ là nhà đầu tư cá nhân vốn đầu tư chủ yếu theo kênh tư vấn nên sẽ khó hài hòa lợi ích giữa các bên hơn.

Giá bất động sản cần giảm thêm để kích thích người mua ở thực

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc COPiHOME

Thời điểm này, nhiều chủ đầu tư giảm giá nhà, nhưng lại yêu cầu khách hàng thanh toán luôn một lần cả số tiền lớn. Nhiều người lo ngại vì sợ dự án không hoàn thành đúng hạn thì khác nào chôn tiền. Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần nâng cao uy tín của mình bằng cách minh bạch thông tin pháp lý và đảm bảo tiến độ thực hiện dự án như đã cam kết.

Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có người muốn có nhà ở ngay nên bắt đầu tìm kiếm cơ hội. Theo đó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ là công cụ tháo gỡ khó khăn thanh khoản cho chủ đầu tư dự án. Hiện nay, hầu hết chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động để phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông, sẽ cần có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực, giá bất động sản cần giảm thêm.

Để thị trường sôi động, các chủ đầu tư lớn phải khoẻ lại

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao, Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC)

Đang có một sự quyết tâm rất lớn trong việc xử lý vấn đề chênh lệch cung cầu của thị trường bất động sản qua đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước. Thị trường khó khăn, doanh nghiệp cầu cứu, nhưng lại phát triển lệch về các phân khúc không phù hợp. Do đó, gói tín dụng mới thể hiện thông điệp khuyến khích thị trường phát triển đa dạng, bền vững và cần sự can thiệp của Nhà nước, không để tình trạng mọi nguồn lực đều chảy vào nhà ở cao cấp để một bộ phận làm giàu, trong khi người có nhu cầu thực lại không tiếp cận được nhà ở.

Tuy nhiên, dù mang lại tác động tích cực, nhưng gói tín dụng mới sẽ khó có thể giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại ngay vì còn nhiều tồn đọng cần xử lý, trong đó vướng mắc pháp lý dự án là nguyên nhân chính gây ra mọi bế tắc hiện nay. Đặc biệt, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn là những chủ đầu tư lớn, phát triển sản phẩm cao cấp. Để thị trường sôi động trở lại, các doanh nghiệp này cũng phải khoẻ mạnh.

Hiện nay, tại TP.HCM, có nhiều dự án do chậm gỡ vướng pháp lý nên thời gian thi công kéo dài, dẫn đến đội vốn thêm hàng trăm, thậm chí cả nghìn tỷ đồng. Do đó, cùng với việc đưa ra các gói tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp, giải pháp thiết thực nhất lúc này là nhanh chóng gỡ tắc pháp lý. Nếu dự án có pháp lý hoàn chỉnh, doanh nghiệp có thể bán sản phẩm hoặc gọi vốn từ các đối tác hay quỹ đầu tư, tức là tự chủ được dòng vốn, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng như hiện tại.

Gỡ nút thắt pháp lý dự án sẽ xử lý tận gốc khó khăn hiện nay

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành

Việc Ngân hàng Nhà nước đưa ra gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và nếu được thông qua sẽ hỗ trợ rất lớn cho nhà giá rẻ, giúp giảm lệch pha cung - cầu, hay việc Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023 một phần sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt áp lực về dòng tiền, nợ vay…, song đó cũng chỉ là giải pháp tình thế. Muốn xử lý tận gốc khó khăn hiện nay thì phải tháo gỡ nút thắt pháp lý dự án, vốn là nguyên nhân sâu xa khiến dòng vốn bị tắc nghẽn.

Ví dụ, một dự án nhà ở xã hội của Công ty Lê Thành phải mất 6 năm làm thủ tục pháp lý, chưa nói đến việc xây dựng, hoàn thiện… đã khiến lãi suất sau ngừng ấy thời gian tăng từ 11% lên 14%. Nút thắt pháp lý gây thiệt hại về vốn, đồng thời cản trở cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ của người dân có thu nhập thấp.

Không riêng nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM chậm pháp lý nhiều năm không hiếm, thậm chí lên tới cả trăm dự án. Chi phí vốn vay sẽ đội lên cao hơn các dự án nhà ở xã hội do hệ số rủi ro của nhóm này là 50%, còn nhà ở thương mại lên tới 250% vì chủ yếu phục vụ phân khúc trung, cao cấp và hạng sang.

Các dự án bị đình trệ không bán được hàng, mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác vì không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý, trong khi lãi vay vẫn tăng hàng ngày gây đội vốn, là sự lãng phí nguồn lực xã hội.

Nói như vậy để thấy, đẩy nhanh thủ tục pháp lý chính là giải pháp Nhà nước không phải bỏ ra đồng nào để giải cứu thị trường mà vẫn hiệu quả, là thuốc đặc trị chữa được căn bệnh đội vốn, thiếu vốn, thiếu nguồn cung sản phẩm… khiến giá nhà liên tục tăng nhiều năm qua.

Tăng Triển