Cả bên bán và bên mua đang thiếu niềm tin vào thị trường. Ảnh: Dũng Minh
Người tìm cửa hẹp, kẻ lặng lẽ rút lui
Mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Bùi Văn Lộc, Giám đốc Công ty 666Land cho biết, thay vì cố bám vào các sản phẩm giá trị cao như trước đây, hiện doanh nghiệp đang chuyển hướng sang sản phẩm vừa túi tiền để thúc đẩy thanh khoản, cụ thể là phân phối sản phẩm dự án đất đấu giá tại Mộc Châu, Sơn La. Hiện tại, dự án đã cơ bản hoàn thiện hạ tầng và có thể ra hàng trong tháng 4 tới với các sản phẩm chính là đất nền, chợ và shophouse.
“Thị trường tỉnh vẫn có nhiều nhà đầu tư quan tâm, trong đó chủ yếu là khách từ Hà Nội bởi đây là nhóm nhà đầu tư chủ động, trong bất kỳ giai đoạn nào của thị trường luôn giữ vai trò dẫn dắt và rất xông xáo. Tuy nhiên, so với những giai đoạn trước, hiện tâm lý quan sát vẫn là chủ đạo và có thể động thái sẽ rõ ràng trong quý II tới”, ông Lộc nói và chia sẻ thêm rằng, trong khi các nhà đầu tư Hà Nội vẫn túc tắc giao dịch thì các nhà đầu tư bản địa lại giữ tâm lý “ăn chắc mặc bền”, chỉ xuống tiền khi sản phẩm đã ra sổ.
Theo ông Lộc, lý do để lựa chọn bảng hàng ở các tỉnh, thay vì bám trụ với Thủ đô là bởi nguồn hàng tại Hà Nội khan hiếm, trong khi những địa phương lân cận như Mộc Châu đã có tên trong bản đồ du lịch, đường cao tốc đã khởi công nên nhiều nhà đầu tư cân nhắc thời điểm giao dịch với kỳ vọng chờ tăng giá.
Ngoài thị trường tỉnh, sản phẩm chung cư đã bàn giao, thậm chí chung cư cũ cũng được quan tâm, nhất là người có nhu cầu ở thực bởi nguồn cung khan hiếm và giá ngày càng tăng. Ông Lộc cũng cho biết, cùng với tâm lý quan sát của nhiều nhà đầu tư, việc lọc ra các khách hàng thực sự có tiềm lực là vô cùng quan trọng.
“Trong giai đoạn khó khăn hiện tại, chúng tôi chủ động lựa chọn, tìm kiếm các nhà đầu tư có sẵn tiền, hạn chế giao dịch với nhà đầu tư ‘lướt sóng’ ngắn hạn bởi nhóm này thường không mạnh về tài chính, dễ gặp áp lực nợ vay khi lãi suất cao. Chưa kể, với các thị trường mới, việc chọn nhóm khách hàng kiểu này dễ gây ra rủi ro thanh toán, ảnh hưởng tới thị trường chung”, ông Lộc nói.
Không được may mắn như ông Lộc, đại diện một đơn vị phân phối bất động sản đã có hàng chục văn phòng, chi nhánh khắp cả nước “gây sốc” với phóng viên với tuyên bố tạm dừng hoạt động toàn hệ thống dài hạn.
“Không làm gì thì còn tiền, càng làm thì càng lỗ. Chúng tôi quyết định tạm dừng hoạt động toàn hệ thống trong ít nhất 2-3 năm vì thị trường đang rất xấu. Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vừa cảnh báo sẽ tiếp tục tăng lãi suất và lộ trình thắt chặt chính sách ‘còn lâu mới kết thúc’. Điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường vốn toàn cầu và Việt Nam không ngoại lệ”, vị đại diện trên nói và tiếp tục nhấn mạnh: “Nhà báo không tưởng tượng được thị trường khó khăn đến mức nào đâu, các dự án mấy năm không hoàn thiện được pháp lý, việc thỏa thuận nợ giữa trái chủ và bên phát hành cũng không tốt như dự báo. Các thông tin vĩ mô, các nghị định ban hành cũng chỉ hỗ trợ được đôi chút, chứ tình hình doanh nghiệp rất bi đát”.
 |
Giá nhà chung cư bàn giao từ 3-4 năm trước có xu hướng tăng mạnh. Ảnh: Dũng Minh |
Khủng hoảng niềm tin…
“Bất ổn tâm lý” đang là cụm từ được nhiều thành viên thị trường nhắc đến trong giai đoạn hiện tại. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 điểm và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022. Trong đó, mức độ lạc quan của người mua/bán bất động sản sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua nhà đất (giảm 15 điểm). Nếu như nửa năm trước, 41% người tham gia khảo sát cho rằng lãi suất ngân hàng đang ở mức hợp lý, thì hiện tại, chỉ còn 26% đồng tình với chính sách lãi suất và hầu hết đều đánh giá lãi suất đang ở mức cao hoặc quá cao.
Dường như, chưa bao giờ tâm lý của cả người có nhu cầu mua nhà để ở lẫn đầu tư lại “giằng xé” như giai đoạn hiện tại, giữa việc mua hay dừng lại quan sát, giữa lo ngại “nét xấu” của thị trường ngày càng “đậm đặc” và việc tăng giá tiếp tục diễn ra sẽ mang đến cơ hội sinh lời hay càng khiến việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn.
Theo Batdongsan.com.vn, dù triển vọng tăng giá bất động sản trong tương lai không còn cao như đầu năm 2022, nhưng 80% người tham gia khảo sát vẫn tin rằng, giá bất động sản sẽ tăng trong 1-5 năm tới, trong đó 40% dự báo mức tăng từ 5-10% và 23% cho rằng tăng trên 10%.
Khảo sát cũng chỉ ra rằng, khoảng 46% người có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu đồng/tháng sẵn sàng dành khoảng 40-60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà. Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở những người có thu nhập từ 40-70 triệu đồng/tháng, 73% ở những người có thu nhập từ 70-100 triệu đồng/tháng và 74% với những người có thu nhập hàng tháng trên 100 triệu đồng.
Trao đổi với phóng viên, đại diện một doanh nghiệp tầm trung cho rằng, điều đáng lo ngại nhất với thị trường bất động sản lúc này là khủng hoảng lòng tin trên diện rộng. Hiện tại, trong khi các dự án mới khó được cấp phép hơn, các dự án hiện hữu cũng gặp khó về dòng tiền do việc huy động vốn từ khách hàng - là một trong những nguồn vốn quan trọng đối với các chủ đầu tư, gần như “tắc nghẹn”.
Hiện doanh nghiệp này cũng đang đối mặt với nhiều thách thức và phải tái cấu trúc lại toàn bộ hệ thống dự án, chưa kể việc bị bán giải chấp khiến thị giá cổ phiếu của doanh nghiệp giảm thấp càng khiến khả năng huy động vốn trên thị trường chứng khoán bị thu hẹp.
“Khách hàng như chim sợ cành cong, giờ những sản phẩm thu tiền theo tiến độ hầu như không có khách mua do lo ngại đóng tiền xong không thể nhận nhà. Nhiều nhà đầu tư cho biết không thiếu tiền, cái họ thiếu là lòng tin để có thể dũng cảm xuống tiền khi chưa nhìn thấy tín hiệu lạc quan từ thị trường”, vị đại diện doanh nghiệp này cho hay.
Còn theo anh Tuấn, một nhân viên môi giới, tâm lý nhà đầu tư giai đoạn hiện tại đang bị “phân mảnh”, trong khi nhóm nhà đầu tư có “tiền thịt” ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có dòng tiền để giao dịch thì một bộ phận nhỏ khác lại tìm kiếm đất nền giảm giá để đầu tư.
“Theo phản ánh của nhiều người, giá bán nhiều dự án chung cư được bàn giao từ 3-4 năm trước có xu hướng tăng mạnh từ sau Tết Nguyên đán Quý Mão. Lý do là có một lớp nhà đầu tư có nhu cầu mua các căn hộ cũ để vừa làm nơi trú ẩn dòng tiền, vừa có thể khai thác cho thuê, tăng thu nhập, mà vẫn đảm bảo khả năng tăng giá theo thời gian. Cùng với đó, nhu cầu mua nhà ở thực cũng tăng cao do nhiều người tin rằng, ngày càng khó có dự án mới và giá bán tiếp tục leo cao”, nhà đầu tư này phân tích và cho biết thêm rằng, với những nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao, việc mua đất nền cắt lỗ đang âm thầm diễn ra với kỳ vọng giá đất sẽ bật mạnh khi thị trường phục hồi và dĩ nhiên, hiện tại, chỉ những nhà đầu tư “mạnh gạo, bạo tiền” mới dám “đi chợ” và nhóm nhà đầu tư này hầu như nói “không” với đòn bẩy nợ vay.
