Những dự án đất nền vùng ven TP.HCM có hạ tầng tốt tăng giá vài lần trong 2-3 năm qua là bình thường.
Giá sẽ leo thang do nguồn cung khan hiếm?
Nhìn lại thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây, trong khi diễn biến thị trường căn hộ trải qua những giai đoạn thăng trầm khác nhau thì với thị trường đất nền, dù không có sự đột biến trong giao dịch, nhưng những dự án có pháp lý tốt vẫn luôn có kết quả bán hàng khá tốt và giá không ngừng tăng cao.
Theo phân tích của giới chuyên môn, một trong những nguyên nhân chính khiến đất nền tăng giá là nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu.
Trong các báo cáo mới đây của các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra đều có chung nhận định về sự sụt giảm mạnh nguồn cung nhà liền thổ, đó có thể là nguyên nhân sẽ khiến giá đất nền tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.
Theo báo cáo của Công ty Savills về thị trường nhà phố, đất nền tại TP.HCM trong quý II/2017, nguồn cung sơ cấp của phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 2.060 căn, giảm 20% theo quý và 35% theo năm.
Trong đó, phân khúc nhà liền kề tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với 85% tổng lượng giao dịch. Savills dự báo, từ quý III/2017 đến 2019, khu Đông sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung và dự kiến chiếm khoảng 50% thị phần.
Tương tự, báo cáo quý II/2017 của Công ty CBRE về thị trường đất nền, nhà phố cũng chỉ ra, nửa đầu năm nay, khu Đông TP.HCM tiếp tục chiếm ưu thế về nguồn cung mới, chiếm 68%. Trung bình, giá bán ở thị trường sơ cấp tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo này, do hạn chế từ nguồn cung mới, hoạt động trên thị trường thứ cấp trở nên sôi nổi hơn.
Giá thứ cấp chứng kiến mức tăng nhanh, biến động mạnh trong thời gian ngắn, đặc biệt là trong các sản phẩm nhà phố và biệt thự. Thị trường nhà liền thổ xây sẵn gần đây đã chứng kiến sự tăng vọt về giá bán. Giá cho những sản phẩm có vị trí tốt có thể tăng đến 30% trong quý II/2017.
Báo cáo thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM trong quý II/2017 của Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) cũng chỉ ra, thị trường nhà phố, biệt thự thuộc các dự án nguồn cung khá hạn chế trong quý II và có đến hơn 60% nguồn cung mới tập trung ở khu Đông TP.HCM. Đây cũng là địa bàn có sức mua nhà phố, biệt thự cao nhất thành phố 10 triệu dân này với 70% các giao dịch tập trung ở trục đô thị phía Đông.
Quận 2, 9 và Thủ Đức lần lượt là ba địa bàn có lượng nhà liền thổ tung ra thị trường nhiều nhất quý vừa qua. DKRA dự báo, loại hình bất động sản liền thổ gồm đất nền, nhà phố, biệt thự thuộc các dự án sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút các dòng vốn đầu tư cũng như nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn tại TP.HCM trong hai quý còn lại của năm.
Trước đó, trong một báo khảo sát lịch sử của thị trường đất nền tại TP.HCM trong chu kỳ 10 năm của DKRA cũng nhấn mạnh, rủi ro lớn nhất của thị trường đất nền là tính thanh khoản của từng giai đoạn, còn xét trên bình diện chung, thị trường này vẫn không ngừng tăng giá.
DKRA lấy dẫn chứng từ thị trường quận 2 của TP.HCM. Theo đó, nếu như năm 2006, đất nền khu An Phú - An Khánh có giá 8 - 20 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã vọt lên ngưỡng 66 - 155 triệu đồng/m2.
Tương tự, giá đất tại khu Thủ Thiêm cùng thời gian này đã tăng từ 9 - 12 triệu đồng/m2, lên tới 102 - 155 triệu đồng/m2. Hay đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi cách đây 10 năm có giá 6 - 13 triệu đồng/m2, thì nay đã đạt mốc 25 - 80 triệu đồng/m2. Không chỉ có quận 2 tăng giá, đất nền quận 9, Thủ Đức cũng biến động mạnh và leo thang trong một thập niên qua.
Theo biểu đồ diễn biến giá đất tại khu vực này, trong vòng 10 năm qua, giá đất nền tại đây đã biến động khá cao, từ mốc 3 - 6 triệu đồng/m2 năm 2006, đã chạm ngưỡng 18,5 - 32 triệu đồng/m2 hiện nay. Nguyên nhân khiến giá đất tăng mạnh trong 10 năm qua là do nhu cầu ngày càng tăng cùng với việc các công trình hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư mạnh mẽ.
Xu hướng tất yếu của quy luật cung - cầu
Theo phân tích của hầu hết các chuyên gia, với thị trường đất nền, đặc biệt là đất nền tại TP.HCM được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng sẽ không thể giảm giá trong dài hạn, do đây là thành phố đông dân và có sức bật về kinh tế tốt nhất cả nước, nhu cầu không ngừng tăng cao, trong khi đất đai không thể giãn nở, thì nhu cầu nhà ở chỉ có thể tăng chứ không thể giảm.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, bất động sản cho rằng, giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua là xu hướng tất yếu của quy luật cung cầu. Theo ông Hiển, tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành cộng đồng dân cư… thì giá tăng 200 - 300% cũng là điều bình thường.
Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60-70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng. Tóm lại, theo ông Hiển, với đất nền có giá trị thật, việc tăng giá thời gian qua là hết sức bình thường theo quy luật của thị trường, không có gì đáng lo ngại.
Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn. Tuy nhiên, theo ông Phúc, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý, phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.
Vấn đề thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư, nó phải là nơi xuất phát từ thực tế: từ thực tế về nhu cầu nhà thật đến thực tế về các dịcch vụ tiện ích xung quanh đến thực tế của việc di chuyển có thuận lợi không.
Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư. Bởi đều này nó quyết định giá trị gia tăng của sản phẩm trong tương lai.
“Cùng một dự án, nhưng nếu được một chủ đầu tư có năng lực, uy tín triển khai sẽ làm cho giá trị dự án gia tăng khá nhiều sau khi hình thành, nhưng cũng dự án đó do một chủ đầu tư yếu năng lực, sự cẩu thả trong đầu tư sẽ làm giá trị dự án sút giảm đi nhiều”, ông Phúc nói và dẫn chứng, đó là lý do có thể lý giải vì sao có những dự án cùng vị trí, nhưng một dự án có giá bán đến 30 triệu đồng/m2 nhưng vẫn luôn được khách hàng tìm mua, ngược lại dự án kia bán thấp hơn đến 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không được khách hàng lựa chọn.
Do vậy, theo ông Phúc, yếu tố giá trị thật trong bất động sản là đặc biệt quan trọng với những người đầu tư, kinh doanh địa ốc hiện nay.
Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs, một doanh nghiệp có kinh nghiệm trong đầu tư kinh doanh đất nền chia sẻ, không chỉ tại TP.HCM mà ngay cả với thị trường Đồng Nai, Bình Dương gần đây đều đã có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền. Thực tế này sẽ khiến sắp tới nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng bị khan hiếm hơn.
“Lâu nay với những người đầu tư địa ốc đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng dòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính mới chịu lỗ nặng”, bà Tú nhấn mạnh.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
