Nhu cầu lớn, trong khi các điểm nghẽn về chính sách khiến nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sụt giảm. Ảnh: Gia Huy
Thêm điểm nghẽn
Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 10 tháng năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.
Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường đến từ 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%. So với cùng kỳ, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%.
Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều đáng lo ngại hiện nay là thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro bên trong. Đơn cử, nếu tính đến cuối năm 2017, thị trường tồn tại 5 điểm nghẽn lớn là tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án bất động sản, chính sách tín dụng và thủ tục hành chính, thì đến nay đã xuất hiện thêm 2 điểm nghẽn mới là về việc chấp thuận chủ trương đầu tư và chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).
“Việc chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản”, ông Châu nói.
Tại buổi đối thoại giữa Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong và các sở, ngành với các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước trên địa bàn thành phố tổ chức ngày 7/11, vấn đề này cũng được lãnh đạo các doanh nghiệp quan tâm.
Bởi theo quy định của Luật Nhà ở 2014, việc chuyển mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án. Tuy nhiên, Luật Nhà ở cũng quy định, một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp. Đây là quy định gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh Corp cho rằng, nếu có đất ở hợp pháp mới được chấp thuận chủ đầu tư thì quá vô lý. Nếu như vậy TP.HCM làm sao phát triển đầu tư những khu đô thị mới, bởi đó toàn là những khu đất nông nghiệp hoặc đất khác, chứ hoàn toàn không có đất ở.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho biết, vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư hiện cũng đang là vướng mắc mà công ty ông đang gặp phải.
Cụ thể Công ty Nam Long đang triển khai dự án 8,5 ha (mua đất nông nghiệp) ở quận Bình Tân, quy mô hơn 1.000 tỷ đồng, nhưng do còn vướng 0,5 ha đất chưa đền bù, nên chưa thể triển khai được.
Ngoài ra, theo các doanh nghiệp, còn có những bất cập về giá đền bù mặt bằng, chi phí làm hạ tầng. Đặc biệt, ở Việt Nam chưa có thông tin thị trường giá bất động sản hoặc nếu có cũng không chính xác, nên gây nhiều rủi ro cho doanh nghiệp trong việc định giá bán đất nền và căn hộ.
Tuơng tự, đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, công ty này trúng đấu giá 14 khu đất ở huyện Nhà Bè, nhưng đến khi triển khai dự án thì "vấp" phải vấn đề chưa đền bù xong cho người dân. Kế đó là việc chậm trễ thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư, dẫn tới nhiều khu đất của công ty không thể triển khai được từ năm 2004 đến nay.
Chưa kể, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành Thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất, vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.
Thị trường vẫn sáng
Đánh giá tiềm năng và dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm đến Tết Kỷ Hợi (2019). Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.
Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.
Đồng thời, giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật...
Tương tự, theo nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển và sẽ tiếp tục phát triển cho đến 30 - 50 năm nữa. Hiện nay, quá nửa người dân Việt Nam hiện vẫn đang ở trong nhà thiếu kiên cố và đơn sơ, nên có thể thấy dư địa phát triển còn rất lớn.
“Sau khoảng 20 năm ra Luật Nhà ở, nước ta đã phát triển khoảng 70 triệu m2 nhà ở mỗi năm. Trong khi đó, theo Chiến lược Phát triển nhà ở được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, thì mục tiêu là mỗi năm sẽ tăng trung bình 1 m2/người. Như vậy, giai đoạn từ nay về sau, chúng ta sẽ phải cố gắng phát triển 100 triệu m2 nhà ở/năm, chưa kể các công trình văn phòng dịch vụ, văn hóa thể thao khác...”, ông Nam nói.
Cũng theo ông Nam, đây là cơ hội và mảnh đất màu mỡ để các doanh nghiệp nước ngoài quan tâm. Bởi trên thực tế, các doanh nghiệp Việt Nam đa số vẫn ở quy mô nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu dựa vào tiền vay ngân hàng và huy động của khách hàng. Việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào bất động sản từ 2 năm nay khiến dòng vốn chính tài trợ cho các dự án bị giảm mạnh.
Trong khi đó, doanh nghiệp nước ngoài lại mạnh về vốn, nhưng bị vướng nhiều thủ tục liên quan đến pháp lý và thiếu quỹ đất, nên việc hợp tácvới các doanh nghiệp nội là một cơ hội để đầu tư.
“Về ngắn hạn, trung và cả dài, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhu cầu rất lớn, thanh khoản tốt, nhưng để phát triển bền vững, thì các nhà đầu tư phải chọn đúng vị trí, đúng dự án, đúng phân khúc mà thị trường đang cần...”, ông Nam nhấn mạnh.
Không chỉ bất động sản thương mại, nhiều phân khúc khác cũng được các chuyên gia đánh giá có tiềm năng phát triển mạnh trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý cấp cao tại CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng. Trong đó, Đà Nẵng và Nha Trang đang là 2 thủ phủ của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của cả nước với số lượng giao dịch chiếm 80% tổng số giao dịch sản phẩm condotel lũy kế của cả nước.
Theo ông Thức, Việt Nam hiện đang là nước dẫn đầu về phát triển cơ sở hạ tầng và việc mở rộng các sân bay quốc tế sẽ thu hút ngày càng nhiều khách du lịch hơn nữa, tạo động lực cho phân thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.
Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Toàn, Giám đốc Marketing cao cấp của VSIP khu vực miền Bắc và miền Trung cho biết, cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc sẽ khiến nhiều doanh nghiệp chuyển nhà máy từ Trung Quốc đến các địa điểm khác, trong đó đặc biệt là Việt Nam. Điều này sẽ giúp tạo sức cầu lớn cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp.
