Khó khăn trong chuyển nhượng dự án đang là điểm "nghẽn" cần tháo gỡ tại thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Thành Nguyễn.
Theo vị chủ tịch HoREA, các quy định của Luật Nhà ở đang tạo ra sự xung đột pháp luật và mâu thuẫn với Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai.
Số liệu do Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cung cấp cho thấy, kể từ 01/07/2015 (Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư.
Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.
Hầu hết trong 170 dự án trên còn có cả quỹ đất công như đường hẻm đô thị, hoặc đường mòn nông thôn, kênh rạch nội đồng, hoặc đất ven bờ sông rạch...
Ông Châu cho biết, trước đây, căn cứ vào quy định tại Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án, bao gồm đất ở (thường chiếm tỷ lệ nhỏ trong các dự án khu dân cư mới, khu đô thị mới), chủ yếu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng..., phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án (bao gồm đất ở và các loại đất khác) đã bị ách tắc cho đến nay.
Nguyên nhân là do Bộ Xây dựng có văn bản hướng dẫn thành phố "kể từ năm 2017, việc chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương...
Theo đó, đối với diện tích đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.
Trong 10 tháng đầu năm 2018, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Trong khi trên thực tế, vẫn còn hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản thỉ được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở...
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Châu cho rằng việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.
Về vấn đề chuyển nhượng dự án, theo ông Châu, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đang “lộ sáng” những điểm bất hợp lý.
Trong 10 tháng đầu năm 2018, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Trong khi trên thực tế, vẫn còn hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Theo ông Châu, chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo các quy định pháp luật thì chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn. Điểm nghẽn này khiến cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai gặp khó khăn.
