10 tháng đầu năm 2014
Thị trường bất động sản năm 2014 đã có tín hiệu tích cực, thể hiện qua việc kết thúc giai đoạn suy thoái và đi vào chu kỳ tăng trưởng, với giá không còn giảm và khối lượng tiêu thụ đã tăng khá tốt so với năm 2013.
Năm 2013, thị trường bất động sản ghi nhận những nỗ lực hỗ trợ lớn từ các cơ quan quản lý như: giảm lãi suất, cung cấp gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội và nhiều chính sách ưu đãi cho người mua nhà, thành lập Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) mua lại nợ xấu của các ngân hàng...
10 tháng đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục được hỗ trợ bởi những thông tin vĩ mô tích cực như: GDP 9 tháng đầu năm 2014 tăng vượt dự báo, lạm phát tăng thấp và thị trường ngoại hối ổn định. Lãi suất huy động cũng tiếp tục giảm thêm khoảng 1,5 - 2% so với đầu năm, do CPI đã giảm mạnh và các ngân hàng không còn gặp khó khăn về nguồn vốn.
Cùng với đó, Chính phủ cũng tích cực có những chính sách hỗ trợ thị trường; gói kích cầu 30.000 tỷ của năm 2013 đang được tháo gỡ theo hướng nới lỏng đối tượng được ưu đãi; Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) đã được Quốc hội bàn bạc và thông qua, trong đó có nhiều quy định sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường như: cho phép người nước ngoài được đầu tư - kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, cấp sổ đỏ cho đất dưới 39 m2…
Về phía các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, họ cũng chủ động thay đổi phương thức kinh doanh, tập trung xây dựng phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đẩy nhanh hoàn thiện các dự án dở dang để bàn giao cho khách hàng, phối hợp với các đơn vị đưa ra nhiều ưu đãi và chính sách khuyến mãi cho người mua nhà…
Kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất huy động và cho vay giảm, giá nhà ở cũng không còn xu thế giảm, thậm chí giá một số căn hộ ở vị trí tốt có xu hướng tăng nhẹ. Tất cả điều này khiến bức tranh thị trường bất động sản cuối năm 2014 không còn vẻ ảm đạm, thậm chí có nhiều nhận định lạc quan là thị trường đã ấm lên, đồng thời nhiều dự án đã được tung ra chào bán rất sôi động.
Điều đó cũng được củng cố bằng Báo cáo của CBRE, với doanh số chào bán căn hộ trong 9 tháng năm 2014 tại TP. HCM đạt khoảng 8.393 căn, cao gấp nhiều lần so với năm 2012 và 2013. Ước tính, có khoảng 50% số căn hộ được tiêu thụ, trong đó phân khúc trung cấp được tiêu thụ mạnh nhất với 43% lượng cung được bán thành công.
Theo Crushman&Wakefield, trong quý III/2014, giá nhà hạng A cũng đã tăng nhẹ 2,65% so với quý trước, trong khi giá căn hộ hạng B và C khá ổn định, với mức khoảng 36,6 triệu đồng/m2 đối với hạng B và 18,4 triệu đồng/m2 đối với hạng C.
Tình hình các công ty bất động sản niêm yết
Các công ty bất động sản niêm yết gặp khó khăn do thị trường bất động sản suy thoái nhiều năm. Lợi nhuận năm 2014 vẫn chưa được cải thiện so với năm 2013, nhưng nguồn vốn đã ổn định do vốn huy động tăng mạnh, giúp giảm dần nợ vay. Giá cổ phiếu cũng đã phục hồi cho thấy ngành bất động sản đang được nhà đầu tư đánh giá triển vọng.
Do thị trường bất động sản bị suy thoái, nên trong 3 năm 2011 - 2014, các doanh nghiệp bất động sản không có sự tăng mạnh về tổng tài sản. Giá trị tổng tài sản của các công ty bất động sản niêm yết hầu như không đổi trong 3 năm qua, nhưng có sự phân hóa khá mạnh trong từng công ty. Một số doanh nghiệp đạt được tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) trên 10%/năm trong 3 năm qua, trong khi có nhiều doanh nghiệp có tài sản giảm.
Do lãi suất tăng cao trong các năm 2011 - 2013, nên các doanh nghiệp đã tích cực tăng vốn để giảm nợ vay. Chính nguồn vốn huy động đã giúp các công ty bất động sản niêm yết cân đối được tài chính và giảm bớt nợ vay. Đây là điểm then chốt để các công ty vượt qua giai đoạn khó khăn và có nguồn lực để phát triển dự án trong các năm 2014 - 2015.
Lợi nhuận sau thuế của các công ty bất động sản trong các năm 2011 - 2013 giảm, do doanh thu giảm mạnh, nhưng chí phí tài chính tăng. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2014 của các doanh nghiệp đã cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm 2013. Tất cả các công ty đều có lợi nhuận tăng so với cùng kỳ năm 2013. Điều này cũng là một minh chứng cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Diễn tiến trên thị trường chứng khoán cũng cho thấy, nhà đầu tư bắt đầu kỳ vọng vào ngành bất động sản, thông qua giá cổ phiếu của các công ty bất động sản đều tăng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay.
Nhận diện các kênh đầu tư
Với lãi suất tiền gửi tiết kiệm giảm, thì kênh đầu tư chứng khoán và bất động sản đang trở lên hấp dẫn trong năm 2014. Những nhà đầu tư ưa thích sự an toàn sẽ có xu thế chuyển từ tiền gửi sang mua căn hộ cho thuê.
Thị trường vàng năm 2014 vẫn trong xu thế giảm, với thông tin kinh tế Mỹ hồi phục rõ rệt và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) quyết định chấm dứt chương trình mua lại tài sản từ tháng 11, khiến dòng vốn có xu hướng chảy vào USD và kênh đầu tư vàng càng kém hấp dẫn.
Thị trường ngoại hối 10 tháng đầu năm 2014 diễn biến tương đối thuận lợi cho Việt Nam. Mặc dù USD đang tăng giá trên thế giới, nhưng nhờ tình hình xuất khẩu tích cực trong 10 tháng năm 2014 (xuất siêu 1,87 tỷ USD), dự trữ ngoại hối cải thiện (thặng dư 35 tỷ USD), nên áp lực giảm giá của VND so với USD không lớn. Tính đến ngày 31/10/2014, VND giảm 0,85% so với USD và xu thế cuối năm 2014, tỷ giá vẫn tiếp tục ổn định.
Thị trường chứng khoán trong 10 tháng đầu năm 2014 đã có sự tăng trưởng khá tốt về giá trị và khối lượng giao dịch. Tính đến ngày 11/11/2014, VN-Index đóng cửa ở mức 602,59 điểm, tăng 19,4% so với đầu năm.
Bất động sản cho thuê trong năm 2014 cũng là kênh đầu tư khá hấp dẫn so với năm 2013. Giá cho thuê căn hộ tại quận 2 và quận 7, TP.HCM đã tăng nhẹ, với mức sinh lời gần 7%/năm so với mức 5% của năm 2013.
Dự báo thị trường năm 2015
Thuận lợi của thị trường bất động sản năm 2015 là các kênh đầu tư an toàn như mua vàng, gửi tiết kiệm USD và VND đều kém hấp dẫn trong năm 2014 và dự kiến tiếp tục xu thế giảm trong năm 2015. Do vậy, một bộ phận nhà đầu tư sẽ chuyển vốn từ các kênh này đầu tư vào bất động sản.
Cùng với đó, tín dụng tiếp tục được đẩy mạnh với lãi suất cho vay trong xu thế giảm, giúp tăng sự chọn lựa mua nhà; thị trường bất động sản được xem là đã kết thúc giai đoạn giảm giá và bắt đầu phục hồi sẽ tăng sức thu hút nhà đầu tư trong, ngoài nước; hạ tầng giao thông tại các thành phố lớn của Việt Nam đang được đầu tư mạnh, đặc biệt là hạ tầng các khu đô thị mới quận 2, quận 9, quận 7, TP.HCM sẽ tạo động lực tăng giá.
Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, trong đó đề cập nhiều giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản. Theo dự báo của Savills, sẽ có gần 60.000 căn hộ từ 94 dự án dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2014-2017, trong đó 81% sẽ hoàn thiện từ năm 2016 trở đi. Con số này xem ra vẫn còn rất thấp so với nhu cầu sở hữu nhà ở của TP.HCM.
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đối diện với nhiều khó khăn. Cụ thể, kinh tế vẫn chưa thực sự hồi phục, sức cầu còn yếu và niềm tin của người dân vẫn chưa cải thiện, điều này sẽ ảnh hưởng đến sức mua của người dân. Các ngân hàng vẫn trong quá trình xử lý nợ, trong đó có lượng lớn nợ bất động sản, điều này sẽ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản Việt Nam chưa có nguồn vốn đầu tư lớn, bền vững và dài hạn giống thị trường của các nước phát triển, như các quỹ tín thác bất động sản, quỹ hưu trí tự nguyện, quỹ mở, do vậy thị trường vẫn chưa có nguồn vốn đầu tư vững mạnh. Các tổ chức tín dụng, tài chính và nhà đầu tư đều thận trọng trong việc đầu tư, sẽ khó có cơn sóng đầu tư bất động sản như các năm 2006 - 2010, do vậy sẽ khó có sự tiêu thụ bất động sản trên diện rộng.
Ngoài ra, thị trường đang trong giai đoạn đầu phục hồi, nguồn vốn còn hạn chế, nhưng các chủ đầu tư đã đưa ra lượng lớn sản phẩm bất động sản.Lực cung quá mạnh sẽ làm thị trường khó tăng giá để đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Với các thuận lợi và khó khăn trên, thị trường bất động sản trong năm 2015 sẽ tiếp tục diễn tiến thuận lợi hơn so với năm 2014, với thanh khoản tăng và giá sẽ không giảm, thậm chí sẽ tăng nhẹ. Tuy nhiên, sẽ khó có sự phục hồi trên diện rộng, mà chỉ tập trung ở những khu vực có mức tăng trưởng kinh tế tốt, hạ tầng và môi trường sống thuận lợi. Những khu vực ở xa, chưa kết nối đầy đủ hạ tầng và tiện ích sinh sống chưa đầy đủ, sẽ khó tăng trưởng, thậm chí tiếp tục suy giảm. Phân khúc căn hộ trung cấp tại vị trí tốt sẽ thuận lợi hơn so với nhà xã hội ở khu vực xa trung tâm và thiếu tiện ích hạ tầng.
