Nhu cầu nhà ở tại đô thị rất lớn, đặc biệt với gia đình trẻ.
Nỗi niềm ở trọ
Thời điểm mới vào TP.HCM lập nghiệp, nằm trong căn phòng trọ thiếu tiện nghi, rồi chủ nhà nay mai “đánh tiếng” tăng giá thuê nhà, chị Thảo nhiều đêm trằn trọc chỉ mong có được một căn chung cư nhỏ để thoát cảnh ở thuê, ổn định cuộc sống.
Song, hầu hết căn hộ chung cư trên thị trường đều có giá bán từ vài tỷ đồng trở lên - vượt xa mức thu nhập “làm công ăn lương” của người làm cơ quan nhà nước, người là nhân viên y tế bệnh viện như 2 vợ chồng chị, phải chi tiêu tằn tiện lắm hàng tháng mới dành ra được hơn 2 triệu đồng tiết kiệm, chứ nói gì đến hàng chục triệu đồng tiền góp mua nhà.
Tôi cũng như chị Thảo, đều là người rời quê để đến với “miền đất hứa” này, nhưng sinh sống ở một thành phố lớn như TP.HCM mọi thứ đều đắt đỏ, nên mọi chi phí sinh hoạt đều phải tính toán kỹ, thậm chí muốn mua chiếc xe máy mới để thay cho “con ngựa thồ” từ thời sinh viên cũng phải đắn đo mãi, huống chi nghĩ về tương lai có được một ngôi nhà ở thành phố là điều vô cùng khó khăn, nhất là khi giá nhà liên tục tăng chưa có điểm dừng từ nhiều năm nay.
Rồi may mắn đã mỉm cười khi cách đây 5 năm, chị Thảo biết có một dự án nhà ở xã hội ở phường Tân Tạo (quận Bình Tân) có giá bán khoảng 600 triệu đồng cho căn hộ 40 m2. Không tính toán nhiều, vợ chồng chị “đánh liều” xuống tiền luôn.
“Thay vì mất tiền trọ, mỗi tháng chỉ cần bù thêm 5 triệu đồng để đóng tiền nhà. Với tổng thu nhập trên 16 triệu đồng/tháng, vợ chồng tôi đủ chi trả các chi phí mỗi tháng, kể cả tiền nhà. Sau hơn 4 năm, chúng tôi cũng trả xong toàn bộ tiền nhà, trút bỏ được gánh nặng thuê trọ ở thành phố”, chị Thảo kể, đồng thời chia sẻ thêm, căn hộ tuy nhỏ nhưng được ở trong chính ngôi nhà của mình nên thoải mái hơn nhiều, cũng an tâm “chiến đấu” hơn để cải thiện cuộc sống sau này.
Thời điểm vàng xây nhà giá rẻ
Câu chuyện của chị Thảo không phải là phổ biến, nhưng phần nào tạo động lực phấn đấu cho hơn nửa triệu lao động ngoại tỉnh đang cần nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện nay (theo số liệu công bố của Sở Xây dựng Thành phố), bởi căn hộ giá rẻ từ 0,6-1 tỷ đồng/căn nằm trong khả năng chi trả của nhóm lao động này.
Thế nhưng, sự phấn đấu ấy ngày một trở nên mong manh khi hầu hết lượng cung căn hộ mới tại TP.HCM những năm gần đây tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, siêu sang, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân vô cùng khan hiếm, cho dù nhu cầu rất lớn.
Sự lệch pha cung - cầu nhà ở cũng là nguyên nhân dẫn tới sự lệch pha tín dụng khi nguồn vốn chủ yếu đổ vào phân khúc đang “ngự trị” thị trường là nhà ở cao cấp, siêu sang. Trong một cuộc trao đổi gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nguồn vốn cần huy động cho các dự án nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm 2022 tại Thành phố lên đến 103.780 tỷ đồng.
 |
Nguồn cung nhà ở giá rẻ hiện rất hiếm hoi. |
Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 80,2% tổng nguồn cung căn hộ trên địa bàn TP.HCM trong 9 tháng qua, nên theo phương pháp nội suy, lượng vốn cần huy động cho nhà ở cao cấp cũng chiếm một tỷ lệ tương tự trong tổng giá trị nguồn vốn cần huy động cho các dự án, tương đương 83.231 tỷ đồng.
Tương tự, với nguồn vốn từ ngân hàng cho vay khoảng 60-70%, sẽ có khoảng 49.938-58.261 tỷ đồng vốn tín dụng được “bơm” vào phân khúc nhà ở cao cấp. Cộng với giá trị nhà ở cao cấp thường cao hơn nhiều so với nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng nhà ở cao cấp càng tăng.
Đó là chưa kể, theo Sở Xây dựng TP.HCM, đến cả cơ chế cũng “lệch pha” khi thủ tục đầu tư xây dựng một dự án nhà ở xã hội “khó” hơn đầu tư một dự án nhà ở thương mại khiến doanh nghiệp e ngại. Thực tế, không chỉ phải thực hiện tất cả các loại thủ tục của dự án nhà ở thương mại, một dự án nhà ở xã hội còn phải đáp ứng một loạt thủ tục khác như thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà hay phải xác nhận đối tượng mua nhà ở xã hội...
Nói như vậy để thấy rằng, dù là phân khúc đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân, nhưng nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ lâu nay vẫn chưa từng là trọng tâm của thị trường. Một báo cáo gần đây của HoREA chỉ ra rằng, “có khoảng 70% người mua nhà ở cao cấp là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc để bán lại hưởng chênh lệch giá, chứ không phải để ở, mà một trong những nguyên nhân xảy ra tình trạng này là do thị trường thiếu nhà ở vừa túi tiền”.
Do đó, những khó khăn, thách thức mà thị trường địa ốc đang phải đối mặt một phần lớn xuất phát từ sự lệch pha về sản phẩm, khi nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường chưa phục vụ “cái gốc” là nhu cầu ở thực.
Những ngày cuối năm này, chúng ta thường nghe những cụm từ như “chờ bắt đáy bất động sản”, “cách nào phá băng thị trường nhà đất?” hay “khi nào giá nhà giảm?”... Những thông tin này dường như mang hơi hướng tiêu cực, thế nhưng nhìn ở góc độ cung - cầu, liệu đây là “thời điểm vàng” để chúng ta tận dụng và nghĩ nhiều hơn về sự phát triển của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ?
Theo giới chuyên gia, so với thời điểm khủng hoảng giai đoạn 2008-2013, thị trường bất động sản hiện nay vừa có điểm tương đồng, vừa có điểm khác biệt. Giai đoạn trước đây, nền kinh tế Việt Nam đang bước đầu “làm quen” với thị trường chứng khoán cũng như thị trường địa ốc. Khi đó, nguồn cung bất động sản rất nhiều, nhưng chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là nhu cầu ở, khiến “bong bóng” bất động sản được bơm nhanh, bơm căng hơn.
Có thể thấy, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được đúc rút và áp dụng cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường bất động sản giảm tốc trong ngắn hạn, nhưng đảm bảo ổn định trong dài hạn. Gần như giao dịch được khóa chặt và đa số khách hàng không thể tiếp cận được tín dụng bất động sản.
So sánh giữa hai chu kỳ, nhiều chuyên gia cho rằng, bối cảnh hiện tại bớt khó khăn hơn nhiều so với trước đó. Diễn biến thị trường hiện nay chủ yếu là sàng lọc những rủi ro liên quan tới chính sách. Do đó, thời điểm giá nhà đất “hạ sốt” chính là lúc điều chỉnh sự lệch pha cung - cầu nhà ở theo hướng tập trung vào nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu đang rất lớn hiện nay.
