Phía Nam vẫn là điểm đến của dòng tiền do quy mô thị trường lớn, dễ thanh khoản. Ảnh: Lê Toàn
Hà Nội thu hẹp khoảng cách với TP.HCM
Trong lịch sử phát triển thị trường bất động sản non trẻ của Việt Nam, Hà Nội được xem là thị trường đi sau so với TP.HCM. Nói cách khác, thời gian qua, Hà Nội đang đi lại con đường mà TP.HCM đã đi và sau một thời gian dài, Hà Nội đang dần thu hẹp khoảng cách với TP.HCM.
Theo CBRE Việt Nam, tính đến cuối năm 2023, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá ghi nhận được giai đoạn 2020-2021 tại TP.HCM.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho biết, tình trạng mất cân đối cung - cầu nhà ở đã diễn ra 3-4 năm trước tại TP.HCM, khi sản phẩm tầm trung và giá rẻ cạn kiệt. Tại Hà Nội, hiện tượng này bắt đầu xuất hiện, các sản phẩm mới hầu hết tập trung ở phân khúc cao cấp.
“Việc cấp phép các dự án mới diễn ra chậm khiến nguồn cung sản phẩm khan hiếm là câu chuyện diễn ra tại TP.HCM trong giai đoạn 2020-2021 và điều này đang lặp lại với Hà Nội. Hiện tại, nguồn cung tại thị trường Thủ đô chủ yếu đến từ các dự án đã được cấp phép trước đây và trong ngắn hạn, các vướng mắc pháp lý chưa thể được giải quyết. Khan cung không còn là câu chuyện riêng của phía Nam, mà ở cả phía Bắc”, ông Kiệt phân tích.
Không chỉ với căn hộ, các phân khúc khác cũng có nhiều nét tương đồng khi Hà Nội đi sau TP.HCM khoảng vài năm. Điều này tạo nên xu hướng “xuôi Nam” của dòng vốn đầu tư. Với việc TP.HCM và các vùng lân cận trở thành một thị trường có “size” lớn nhất nước, loại hình sản phẩm đa dạng, thanh khoản luôn ở mức cao trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, mạnh đã thu hút sự chú ý từ cả đơn vị phát triển dự án lẫn nhà đầu tư khu vực phía Bắc, trong đó chủ lực là các nhà đầu tư Hà Nội.
Thực tế, thời gian qua, có nhiều đơn vị phát triển dự án từ phía Bắc “xuôi Nam” kiếm tìm cơ hội, bao gồm cả những tên tuổi như Vingroup, Bitexco, T&T Group, Hòa Phát, Geleximco, Hà Đô, Xuân Mai, Gamuda Land... Dù không phải tất cả đều thành công hay thương vụ nào cũng mang đến trái ngọt, nhưng dấu ấn của những chủ đầu tư này tại thị trường phía Nam là rất đáng ghi nhận: Vingroup giải tỏa cơn khát nhà ở với dự án Vinhomes Grand Park (quận 9, TP.HCM), Gamuda Land với dự án Celadon City (82 ha, quận Tân Phú, TP.HCM) đã đi vào sử dụng, rồi đến năm 2022 mua khu đất 5,6 ha ở Bình Dương để phát triển dự án Artisan Park...
 |
Thị trường căn hộ Hà Nội dần rút ngắn khoảng cách với TP.HCM. Ảnh: Dũng Minh |
Dòng tiền “đảo cực”?
Ở chiều ngược lại, thị trường bất động sản phía Bắc với tốc độ tăng trưởng ấn tượng những năm gần đây cũng trở nên hấp dẫn hơn đối với các “tay chơi” phương Nam. Trong làn sóng “Bắc tiến”, có thể kể đến những tên tuổi như Novaland, Masterise Homes, Hưng Thịnh, Phú Long, Him Lam, Phú Mỹ Hưng…, song không phải doanh nghiệp nào cũng gặt hái được thành công: Hưng Thịnh đang gặp khó với dự án Hà Nội Melody Residences Linh Đàm, các dự án của Phú Mỹ Hưng, Nam Long cũng chưa có nhiều chuyển biến…
Trong những cái tên kể trên, chỉ Masterise Homes đang khá thành công với chuỗi các dự án thành phần tại Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và các dự án căn hộ hàng hiệu tại vùng lõi Thủ đô. Him Lam cũng có các dự án được triển khai, mở bán như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông, Hà Nội) hay Him Lam Thường Tín (huyện Thường Tín, Hà Nội). Phú Long cũng đang triển khai tiếp dự án Bắc An Khánh (Splendora)… Đây đều là những dự án đã hiện hữu hoặc có nhiều phân kỳ đầu tư và bước đầu đánh dấu thành công nhất định của nhóm nhà đầu tư này khi “ngược Bắc”.
Không chỉ thu hút sự chú ý của các “tay to”, thị trường bất động sản phía Bắc cũng trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư cá nhân. Trong một báo cáo gần đây của OneHousing, tính đến thời điểm cuối quý I - đầu quý II/2024, dù là sản phẩm sơ cấp hay thứ cấp, mặt bằng giá của sản phẩm cùng phân khúc tại Hà Nội đều đang rẻ hơn TP.HCM. Chẳng hạn, với thị trường căn hộ, cùng phân khúc, tại Hà Nội và TP.HCM đang lệch nhau khoảng 30%, cá biệt có dòng sản phẩm lên tới 40%. Hay với hoạt động cho thuê, mặt bằng giá thuê ở TP.HCM cao hơn, nhưng vốn đầu tư lại nhiều hơn.
“Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư TP.HCM ‘bơi ngược’ ra thị trường Hà Nội thời gian gần đây”, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận xét.
Theo ông Trung, nhà đầu tư TP.HCM ra Hà Nội sẽ có 2 khẩu vị chính. Một là đi tìm quỹ nhà thấp tầng dự án đã hiện hữu của các chủ đầu tư uy tín. Đối với nhóm nhà đầu tư này, họ không tính đến việc đầu tư dài hơi, thời gian đầu tư trong khoảng 2 năm.
Hai là phân khúc căn hộ. Nhà đầu tư TP.HCM sẽ ưu tiên chọn dự án của chủ đầu tư có thương hiệu, đặc biệt là các sản phẩm của chủ đầu tư đã giúp họ sinh lời tốt tại thị trường TP.HCM. Do đó, khi chủ đầu tư này “Bắc tiến”, một lượng nhà đầu tư cũng theo dòng chảy này ra Hà Nội, đón đầu cơ hội đầu tư còn nhiều tiềm năng với dòng bất động sản cao cấp.
“Sự phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra nhanh hơn so với TP.HCM. Với nhà đầu tư, họ sẽ không chờ đợi, thị trường nào tốt sẽ ‘nhảy’ vào trước, sau đó mới tính tới chuyện xoay vòng. Thị trường sẽ luôn có sự luân chuyển”, ông Trung nói và chia sẻ thêm rằng, về mặt tâm lý, hiện nay, áp lực lớn nhất của nhà đầu tư đó là giữ tiền mặt. Vàng tăng giá, lạm phát cũng có chiều hướng tăng lên khiến các nhà đầu tư nghĩ rằng “giữ tiền đồng nghĩa với việc tôi đang dần mất tài sản”.
Ở một góc nhìn khác, một chuyên gia pháp lý dự án và tư vấn đầu tư cho rằng, thực chất, số nhà đầu tư phía Nam mang tiền ra Bắc bỏ vốn không nhiều. Trong đó, đáng nói, mục đích của không ít nhà đầu tư là tận dụng đòn bẩy tài chính (lãi suất thấp) và cơn sốt chung cư để đảo dòng tiền, dùng làm tài sản cầm cố và thanh toán cho các sản phẩm đã mua trước đó ở phía Nam.
Ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Group cũng cho hay, ông chưa quan sát thấy dòng tiền “Bắc tiến” một cách rõ rệt.
“Theo xu hướng thị trường thì dòng tiền từ miền Bắc vào miền Nam như một lẽ đương nhiên và khá phổ biến, khi nhiều người nhìn thấy cơ hội đầu tư ở một thị trường phát triển, công ăn việc làm nhiều như khu vực phía Nam, với trọng tâm là TP.HCM. Tuy nhiên, để nhà đầu tư phía Nam chạy ngược ra phía Bắc mua bất động sản có lẽ sẽ không nhiều, lý do bởi thị trường phía Nam phát triển hơn, nguồn cung đa dạng hơn, khả năng tiêu thụ cũng tốt hơn”, ông Nga nêu quan điểm.
