Ở những khu đô thị quy hoạch bài bản, sản phẩm căn hộ và nhà phố đều được quan tâm. Ảnh: Dũng Minh
“Chuyện lạ”
“Hà Nội đang xuất hiện những câu chuyện lạ về những ngôi nhà ‘không có cửa’”, Cường - một môi giới chuyên mảng bất động sản thổ cư mở đầu câu chuyện với người viết.
Giải thích rõ hơn, Cường cho biết, khu Nguyễn Khánh Toàn, Nguyễn Văn Huyên, Dương Quảng Hàm (quận Cầu Giấy) năm trước hơn 4 tỷ đồng vẫn mua được nhà diện tích 30-35 m ngõ nông, nhưng nay tăng tới hơn 5 tỷ đồng mà chủ nhà còn lưỡng lự. Tương tự, tại khu Yên Hoà, Hoa Bằng, Nguyễn Khang…, nhà diện tích 28 m ngõ nông chủ nhà cũng đòi 5,3 tỷ đồng mới bán.
“Giá nhà trong ngõ âm thầm tăng cả tỷ bạc trong 14 tháng qua. Ở vai người mua nhà và trở lại các căn đã bán, tôi thấy rằng, nếu không quyết đoán thì hoàn toàn... không có cửa để mua”, môi giới này cho hay.
Trả lời câu hỏi, liệu có phải giá nhà tăng một phần do các môi giới đẩy lên. Cường khẳng định chắc nịch: “Chả có sales, cò nào thổi được giá như vậy!”, rồi hỏi ngược lại: “Thực tế giá thế thì biết làm sao?” và tự trả lời rằng: “Thời gian gần đây, thị trường có nhiều diễn biến lạ. Khách mua đã ‘ok’ mà chủ nhà cứ lần lữa việc bán. Bây giờ, mỗi khi đăng bài, môi giới thậm chí phải ghi thêm ‘chủ thiện chí bán’, sau đó bồi thêm câu ‘cam kết chủ không quay xe’. Lạ quá đi thôi!”.
Câu chuyện của Cường không phải là hiếm trên thị trường hiện nay. Ghi nhận từ nhiều môi giới khác cho thấy một điểm chung là giá nhà vẫn tăng ngoài “ý thức” của mọi người.
Môi giới tên Toán nói rằng: “Nhà cửa, tài sản là vật chất và hiện tại, ‘vật chất’ này đang tăng miệt mài, âm thầm có, bạo liệt có. Dù bạn nghĩ nó không tăng hay tăng ảo, nhưng qua các giao dịch từng thực hiện thì thấy rằng, giá nhà đều tăng và lần sau tăng hơn lần trước”.
Cũng theo Toán, việc giá nhà không ngừng tăng đang khiến cả người có nhu cầu mua để ở lẫn đầu tư cùng trở nên sốt ruột.
Còn chị Mỹ - nhân viên marketing tại một doanh nghiệp chuyên về PR dự án cho hay, không chỉ chủ nhà, hiện tượng “quay xe” còn xảy ra với cả chủ đầu tư.
“Có chủ đầu tư mới chạy được 1/3 kế hoạch marketing, truyền thông đã đề nghị tạm dừng chương trình vì… quá đắt hàng. Ban đầu, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ người mua lãi suất 0% trong 2 năm đến khi nhận nhà. Tuy nhiên, việc bán hàng nhanh hơn kế hoạch khiến chủ đầu tư “mất” một khoản đáng kể cho chính sách hỗ trợ này. Cùng với việc giá nhà không ngừng tăng, chủ đầu tư quyết định tạm dừng truyền thông dự án và điều chỉnh kế hoạch ra hàng, giữ lại nhiều hơn quỹ căn cho các lần mở bán tiếp theo và tăng giá”, nhân viên marketing này kể.
 |
Giá nhà liên tục tăng nên việc mua bán không dễ dàng. Ảnh: Dũng Minh |
Ai cũng vội
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, cả bên bán và bên mua đều muốn đẩy mọi thứ thật nhanh, khiến tâm lý tham gia thị trường trở nên “vội vàng” hơn, từ đó giá cũng tăng nhanh hơn. Ngoài ra, giai đoạn vừa qua, tâm lý bên mua có nhiều thay đổi, nhiều người sợ rằng không mua vào lúc này sẽ lỡ cơ hội bởi giá nhà còn tăng tiếp. Đây cũng là lý do tác động đến tốc độ tăng giá nhà.
Thực tế, việc giá nhà tăng cao đang khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp với đa phần lao động phổ thông, song lại là cơ hội cho người “mạnh gạo, bạo tiền”, rủng rỉnh tài chính, sẵn sàng xuống tiền để hưởng lợi khi sản phẩm tăng giá.
Ông Nguyễn Văn Lộc - Giám đốc 666Land cho hay, trên thị trường bất động sản, có một đặc điểm khá thú vị về tâm lý người mua, đó là người ta sẽ tranh mua khi giá tăng, thậm chí cả trong cơn sốt. Trong khi giai đoạn giá giảm, chạm đáy, nhiều người lại tỏ ra thờ ơ.
Theo ông Lộc, thực tế, dù giá nhà neo cao khiến nhiều người “không vui”, nhưng cũng lại mở ra cơ hội cho những người có “tiền thịt” mua vào. Tiền trong dân còn nhiều, thậm chí nhiều người đã kịp chuyển hóa lợi nhuận từ kinh doanh chứng khoán, vàng… sang tiền mặt, nên việc tham gia thị trường bất động sản giai đoạn này không phải là điều khó khăn. Về cơ bản, thế khó vẫn sẽ dồn cho những người “làm công ăn lương”, đặc biệt với những người đang phấn đấu sở hữu ngôi nhà đầu tiên.
“Nhiều quan điểm cho rằng giá nhà đã quá cao, nhưng theo tôi, với nhu cầu quá lớn hiện tại, cộng thêm việc ách tắc pháp lý dự án chưa được giải quyết dứt điểm, nguồn cung nhà ở sẽ còn hạn chế trong thời gian tới. Đây chính là điều củng cố lòng tin cho bên mua. Việc người ta ‘điên cuồng’ mua bất động sản khi giá tăng cũng có cái lý của họ, bởi đó là lúc họ nhìn thấy rất rõ cơ hội kiếm lời từ xu hướng tăng giá”, ông Lộc phân tích.
Khẩu vị đầu tư mới
Hiện tại, mọi sự chú ý dường như đang tập trung tại phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, thị trường vẫn có những dòng sản phẩm khác có tiềm năng tăng giá.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh, OneHousing cho biết, sự phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra nhanh hơn so với thị trường TP.HCM, điều này thúc đẩy nhà đầu tư tại TP.HCM tìm đến Hà Nội những năm gần đây. Dữ liệu thị trường cho thấy, sự quan tâm tới chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM đã tăng 7,5 lần từ quý I/2021 tới nay.
Theo ông Trung, nhà đầu tư TP.HCM ra Hà Nội sẽ có 2 “khẩu vị” chính: Một là nhà thấp tầng đã hiện hữu, nhưng họ thường không đầu tư dài hơi, thời gian đầu tư chỉ khoảng 2 năm; hai là dòng sản phẩm căn hộ và ưu tiên dự án của chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, đặc biệt với sản phẩm của chủ đầu tư đã giúp họ sinh lời tốt tại thị trường TP.HCM trước đó. Bởi vậy, khi chủ đầu tư đó “Bắc tiến”, một lượng nhà đầu tư cũng theo dòng chảy này ra Hà Nội, đón đầu cơ hội đầu tư còn nhiều tiềm năng với dòng bất động sản cao cấp.
Còn ông Hà Văn Thiện - Phó tổng giám đốc Trần Anh Group cho hay, quanh thị trường TP.HCM, nhà đầu tư đang ưu tiên chọn lựa các sản phẩm nhà phố trong khu đô thị được thiết kế đồng bộ và việc dùng đòn bẩy nợ vay được tăng cường áp dụng khi mặt bằng lãi suất ở mức thấp.
Ở góc nhìn thận trọng hơn, bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam đánh giá, với việc các sắc luật mới dự kiến có hiệu lực từ năm 2025, thị trường bất động sản sẽ khó bật mạnh trong năm 2024. Do đó, cả chủ đầu tư và người mua nhà sẽ còn giữ tâm lý “chờ quan sát”. Giá bán dự kiến có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường thời gian tới.
Chung quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, nhưng đây mới chỉ là giai đoạn hồi phục ban đầu, chưa thể “bùng lên” mạnh mẽ ngay được. Bởi vậy, nhà đầu tư cần quan sát thêm, khi thị trường phục hồi rõ nét hơn tham gia cũng không muộn.
“Từ nay đến cuối năm, đà hồi phục của thị trường bất động sản sẽ tiếp diễn và quá trình tái cấu trúc sẽ còn diễn ra. Thị trường đang cần quá trình hạ giá về sản phẩm, tăng trưởng về nguồn cung, khi đó mới có thể trở lại sôi động như giai đoạn trước dịch Covid-19 và nếu sớm, điều này cũng phải bắt đầu từ quý III/2024”, ông Thịnh nhìn nhận.
Sản phẩm nhà phố ven TP.HCM đang được quan tâm
 |
Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group |
Từ đầu năm 2024, khách hàng đã quan tâm nhiều hơn tới thị trường vùng ven TP.HCM, đặc biệt là phân khúc nhà phố với không gian sống xanh và giá bán hợp lý, mà dự án La Villa Green City của Trần Anh Group là một ví dụ. Hiện tại, dự án đã được hoàn thiện, cư dân chuyển đến sinh sống và kinh doanh đạt tỷ lệ 50%.
Ngoài ra, việc mặt bằng lãi vay giảm mạnh đã kích thích nhu cầu vay ngân hàng để mua nhà. Hiện nay, PVcomBank đang cho vay lên đến 60% giá trị sản phẩm với lãi suất chỉ từ 5,99%/năm.
Phân khúc đất nền, thổ cư đang vận động tích cực
 |
Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam |
Thời gian qua, thị trường bất động sản đã tích lũy đủ cho tiến trình phục hồi và giai đoạn quý I/2024 là “bước đệm” để thị trường giữ nhịp, trước khi chuyển sang một giai đoạn mới với kỳ vọng phục hồi rõ nét hơn, trong đó đất nền, thổ cư là phân khúc có sự vận động tích cực nhất.
Cụ thể, trong quý I/2024, thị trường bất động sản ghi nhận tổng số 6.360 giao dịch, tăng 10% so với giai đoạn quý IV/2023 và cao gấp đôi cùng kỳ năm trước. Riêng với phân khúc thấp tầng, đất nền ghi nhận 2.500 giao dịch, tăng 3 lần cùng kỳ năm trước, trong đó các dự án mới đạt tỷ lệ hấp thụ tới 51%.
Nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ hấp thụ cao một phần nhờ lãi suất ngân hàng tiếp tục duy trì ổn định ở mức thấp, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong đó có đất nền với giá trị đầu tư không quá cao, tiềm năng sinh lời lớn.
Dù vậy, xu hướng trên diễn ra không đồng đều, khu vực miền Bắc đang cho thấy tín hiệu khả quan hơn so với miền Trung và miền Nam. Trong đó, Hải Phòng, Hà Nội, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ là những điểm sáng.
Hạ Long là nơi thích hợp để sở hữu ngôi nhà thứ hai
 |
| Bà Lê Thu Hà, Tổng giám đốc Hà An Group |
Với thị trường Hạ Long hiện tại, các nhà đầu tư Hà Nội vẫn chiếm tỷ lệ áp đảo khoảng 70%, phần còn lại thuộc nhóm các nhà đầu tư Quảng Ninh và các địa phương lân cận.
Trong mắt nhiều nhà đầu tư, Hạ Long là nơi thích hợp để sở hữu ngôi nhà thứ hai (second homes). Người mua cũng thường là nhà đầu tư dài hạn, mua để khai thác kinh doanh, cho thuê, số lượng người mua để ở không nhiều. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ấm dần lên, ngoài phần lớn sử dụng “tiền thịt”, có khoảng 20-30% nhà đầu tư dùng đòn bẩy nợ vay để sở hữu bất động sản.
Đất vùng ven đô thị lớn đang tăng giá
 |
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes |
Không ít nhà đầu tư bắt đầu quá trình đi “săn” đất tại vùng ven các đô thị lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Theo đó, các thửa đất có giá dưới 2 tỷ đồng, pháp lý đảm bảo, hạ tầng tiện ích có sẵn cho thấy mức giá tăng tới 40%, trong khi phân khúc thấp tầng mức giá dưới 10 tỷ đồng, phục vụ nhu cầu ở thực chỉ ghi nhận mức tăng khoảng 3%. Đất thổ cư mức giá khoảng 3-5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại các vùng ven cũng nhận được sự quan tâm.
Hiện tại, một số khu vực xuất hiện hiện tượng giá đất tăng vô căn cứ, nhà đầu tư cần lưu ý để tránh cuốn theo những “cơn sốt ảo”.
Thị trường căn hộ Hà Nội đang “vào sóng”
 |
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh, OneHousing |
Thị trường căn hộ Hà Nội đang “vào sóng” với giá bán tăng chóng mặt. Tôi cho rằng, đây mới chỉ là sự khởi đầu của một chu kỳ mới. Lúc này, áp lực nhất với nhà đầu tư đó là giữ tiền mặt. Giá vàng tăng phi mã, lạm phát cũng đang có chiều hướng tăng lên… khiến nhà đầu tư nghĩ rằng: Tôi giữ tiền thì tôi đang dần mất tài sản.
Nhà đầu tư sẽ phân bổ nguồn tài chính vào nhiều dự án để giảm thiểu rủi ro
 |
Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng |
Từ nửa cuối năm 2023 đến nay là giai đoạn tiền rẻ. Theo đó, lãi suất thấp cùng với hành lang pháp lý đầy đủ hơn sẽ là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại với bất động sản. Năm 2024, các sản phẩm bất động sản có pháp lý rõ ràng sẽ được ưu tiên. Dù vậy, thay vì “tất tay” vào một dự án, nhà đầu tư sẽ phân bổ nguồn tài chính vào nhiều dự án để giảm thiểu rủi ro.
