Nhiều dự án căn hộ được tung ra thị trường trong quý II này. Ảnh: Việt Dũng.
Loạt dự án “bung hàng”
Thị trường bất động sản bước qua quý I/2025 cùng những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn, với hàng loạt hoạt động khởi công, chuẩn bị mở bán dự án được triển khai. Các hoạt động này được đánh giá là bước chuẩn bị cho một làn sóng ra hàng mạnh mẽ từ quý II của các chủ đầu tư khi thị trường bước vào chu kỳ mới.
Tại TP.HCM, sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý như chấp thuận chủ trương đầu tư, nghĩa vụ tài chính, phê duyệt quy hoạch 1/500 và được cấp giấy phép xây dựng…, Vạn Xuân Group đã tổ chức khởi công xây dựng dự án Happy One Sora tại TP. Thủ Đức. Cũng tại sự kiện, 12 đối tác tư vấn triển khai kinh doanh dự án cũng được chủ đầu tư công bố.
Đáng chú ý, chủ đầu tư cũng bố trí quỹ nhà ở xã hội nằm tại ngay tại dự án. Dù chưa rõ số tầng và số căn cụ thể, nhưng thông tin này đang được nhiều người có nhu cầu tìm mua nhà ở xã hội săn đón.
Ngoài dự án trên, thị trường bất động sản phía Nam còn đón nhận thêm nguồn cung mới đến từ nhiều dự án khác như The Privé (TP.HCM), The Gió Riverside (Bình Dương), Lan Anh Avenue (Bình Dương), Eco Retreat Long An (Long An), Gold Coast Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu)...
Thông tin thêm về nguồn cung trên thị trường, ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, tại khu vực miền Bắc, nguồn cung mới trong quý II/2025 dự kiến đạt khoảng 4.000 sản phẩm, chiếm 29% giỏ hàng toàn thị trường, đến từ các dự án Kepler Land Mỗ Lao (Hà Nội), The Matrix One Premium (Hà Nội), SKY M Hạ Long (Quảng Ninh), Xanh Island (Hải Phòng)...
Khu vực miền Trung dự kiến mở bán 2.000 sản phẩm mới, chiếm 14% giỏ hàng, đến từ các dự án Regal Complex (Đà Nẵng), The Legend City (Đà Nẵng), Simona Heights Quy Nhơn (Bình Định)...
Trong khi đó, nguồn cung mới khu vực miền Tây tiếp tục hạn chế so với các khu vực khác, chỉ chiếm 4% giỏ hàng với khoảng 500 sản phẩm với dự án điển hình là DIC Victory (Hậu Giang).
Ghi nhận cho thấy, trong quý I/2025, dù nguồn cung tăng lên, nhưng thanh khoản thị trường nhìn chung chưa thực sự mạnh, giao dịch hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung mới bị gián đoạn bởi 2 kỳ nghỉ lễ dài, đặc biệt là Tết Nguyên Đán. Tuy vậy, so với cùng kỳ năm trước, lượng giao dịch đã có dấu hiệu cải thiện.
 |
Sản phẩm đất nền dự án đang được quan tâm. Ảnh: Việt Dũng. |
Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M, Savills Việt Nam cho biết, trong quý đầu năm, các dự án mới ra mắt có tỷ lệ hấp thụ khoảng 60%, cao hơn mức trung bình của thị trường. Điều này cho thấy người mua đang rất quan tâm đến các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng tương lai.
Trong đó, phân khúc căn hộ hạng B tăng trưởng tốt nhất cả về giá và thanh khoản. Phân khúc này đang chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung mới trên thị trường, với nhiều dự án tiêu biểu như các phân khu Vinhomes Grand Park của chủ đầu tư Vinhomes, khu phức hợp Eaton Park của Gamuda Land… Những dự án này khi mở bán đều được thị trường đón nhận tích cực, mặt bằng giá cũng cao hơn so với các dự án mở bán cùng thời điểm.
“Thời gian trước, nhiều dự án nhà ở gặp vướng mắc pháp lý, cho nên hiện nay, người mua thận trọng và chọn lọc kỹ hơn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải minh bạch trong triển khai dự án, đảm bảo đầy đủ giấy tờ pháp lý trước khi mở bán và ký hợp đồng. Chính vì vậy, thị trường đang trở nên minh bạch và lành mạnh hơn”, bà Giang Huỳnh nói.
Ghi nhận của DKRA Consulting cho thấy, ngoài căn hộ, phân khúc đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận cũng có dấu hiệu hồi phục rõ nét trong quý I/2025, sản phẩm tập trung chủ yếu tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai.
Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 16% trong tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 28% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, lượng tiêu thụ tăng 6,1 lần so với cùng kỳ.
“Phần lớn giao dịch đất nền phân bổ ở thị trường Bình Dương. Mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng 2-6% tại một số khu vực, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến từ 12-16%. Đáng chú ý, tại các khu vực có thông tin sáp nhập vào TP.HCM hay mở rộng đô thị, mức tăng giá lên đến 20-30%”, báo cáo của DKRA Consulting nêu rõ.
Kênh đầu tư hấp dẫn
Trước những chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản, vấn đề được nhiều nhà đầu tư đặt ra lúc này là nên đầu tư vào phân khúc nào? Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, các chuyên gia và nhà đầu tư chuyên nghiệp đều cho rằng, việc đầu tư không có công thức chung cho tất cả, mà phụ thuộc vào mục tiêu và khẩu vị rủi ro của mỗi người.
Nếu là “lướt sóng” ngắn hạn, nhà đầu tư nên chọn những dự án mới mở bán và đang được thanh toán theo tiến độ nên có suất đầu tư thấp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, đầu tư “lướt sóng” sẽ có rủi ro cao, nếu không kịp thoát hàng đúng “sóng”, nhà đầu tư có thể bị mắc kẹt.
Ngược lại, nếu hướng đến đầu tư an toàn, ổn định và tìm kiếm lợi nhuận bền vững trong dài hạn, nhà đầu tư có thể cân nhắc các dự án đã hoàn thiện, có thể khai thác cho thuê ngay và kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
“Rủi ro lớn nhất hiện nay là việc nhà đầu tư đặt kỳ vọng quá cao vào thị trường, mà không dựa trên cơ sở thực tế của cung - cầu. Khi kỳ vọng không phù hợp với thực tế thị trường, nhà đầu tư rất dễ rơi vào trạng thái ‘đu đỉnh’. Vì vậy, lời khuyên là nên bám sát thực tế, đánh giá đúng năng lực của dự án và không nên chạy theo hiệu ứng đám đông”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cho biết, mỗi phân khúc bất động sản đều có tiềm năng riêng, tùy thuộc vào mục đích sử dụng - mua để ở, để khai thác cho thuê, hay đầu tư chờ tăng giá.
“Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn đang có xu hướng tăng, đầu tư vào bất động sản vẫn là một kênh hấp dẫn. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào để đầu tư lại là một câu chuyện cần cân nhắc kỹ”, ông Kiệt nói và cho biết thêm, thời điểm hiện tại, mặt bằng giá của các sản phẩm trên thị trường đang ở mức rất cao.
Căn hộ chào bán mới hầu hết có giá trên 100 triệu đồng/m2, trong khi nhà liền thổ phổ biến từ 250-300 triệu đồng/m2. Với mức giá như vậy, rõ ràng không phải đối tượng nào cũng có thể tiếp cận và do đó, thanh khoản là điều cần phải cân nhắc.
Bên cạnh các dự án căn hộ hay nhà ở cao cấp, thị trường vẫn có những lựa chọn giá “mềm” hơn như nhà riêng lẻ trong dân, đất nền dự án… Tuy nhiên, mỗi phân khúc lại phù hợp với từng nhóm đối tượng và mục tiêu đầu tư khác nhau.
Do đó, không thể đưa ra một câu trả lời chung rằng: Bây giờ nên mua gì để có lời. Bởi thực tế, đầu tư vào bất kỳ phân khúc nào cũng có thể sinh lời, nhưng cũng đồng thời ẩn chứa rủi ro.
