Một dự án căn hộ quy mô hàng ngàn sản phẩm tại khu Nam Sài Gòn vừa được “hồi sinh”. Ảnh: Lê Toàn
Thị trường đang thể hiện bản chất thực
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, dù luôn mong muốn là doanh nghiệp tiên phong phát triển các dòng sản phẩm bất động sản dành cho người trẻ có thu nhập trung bình, nhưng trong giai đoạn hiện tại là không thể bởi mọi chi phí đầu vào đều tăng quá mạnh.
“Quỹ đất để phát triển dự án hiện nay rất khó tìm, nếu có tìm được thì giá quá cao”, ông Phúc nói và cho biết thêm, điều này giải thích vì sao giá bất động sản hướng đến nhu cầu ở thực chỉ tăng mà không giảm, dù đâu đó vẫn có dự án rất khó bán hàng nhưng không thể giảm giá, vì nếu giảm doanh nghiệp sẽ lỗ.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ngoại trừ những trường hợp “ngộp hàng” cục bộ do kẹt vốn, nợ tiền buộc phải giảm giá bán ở thị trường thứ cấp, giá bất động sản được tung ra thị trường vẫn neo cao.
Đơn cử, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức mới tung ra thị trường 104 căn hộ thuộc dự án Centum Welth tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) với giá bán trung bình từ 55-60 triệu đồng/m2. Được biết, số căn hộ này được hoàn thiện từ 2 năm trước, nhưng chưa đủ điều kiện bán hàng do “kẹt” thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, trong rủi có may, nếu tung ra thị trường thời điểm đó thì giá bán chỉ là 28 triệu đồng/m2, bằng phân nửa so với hiện tại.
Tương tự, một dự án căn hộ quy mô hàng ngàn sản phẩm ở khu Nam Sài Gòn từng “trùm mền” hơn 15 năm sau khi được một “ông lớn” bất động sản mua lại rồi phát triển tiếp, mới đây công bố ra thị trường với mức giá khởi điểm lên đến 100 triệu đồng/m2. Theo phân tích của giới chuyên môn, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường bị siết chặt như hiện tại, mức giá này không dễ bán, nhưng cũng khó có thể giảm, khi mà chi phí đầu vào liên tục đội lên trong hơn 15 năm qua. Điều mà những người có nhu cầu mong đợi và chấp nhận sản phẩm của dự án này là kỳ vọng sau khi về tay chủ mới sẽ trở thành một nơi đáng sống đúng nghĩa, tạo nên giá trị khác biệt cho cư dân.
Ông La Cẩm Nam, Giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, doanh nghiệp chuyên phân phối căn hộ và nhà phố tại TP.HCM cho rằng, hiện nay, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh so với giai đoạn trước đây, nhưng giá không những không giảm, mà còn tăng nhanh.
“Khó khăn đâu không biết, nhưng chưa khi nào thấy giá nhà phố và căn hộ tăng cao như hiện nay”, ông Nam nhấn mạnh.
Giá nhà neo cao dù thị trường trầm lắng thoạt nghe tưởng như là một nghịch lý, nhưng đó lại một thực tế đang diễn ra. Lý giải thực tế này, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, thị trường luôn có thể tự cân bằng, không đi lên hay đi xuống mãi. Trên thực tế, sau thời gian tăng nóng do tình trạng đầu cơ thổi giá bất chấp, hiện là giai đoạn thị trường quay về bản chất thực của nó.
“Những sản phẩm bất động sản không đáp ứng nhu cầu sử dụng, thiếu sự kết nối hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội sẽ giảm giá, thậm chí giảm mạnh do yếu tố đầu cơ, không mang lại giá trị. Ngược lại, với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, tạo ra giá trị khai thác sử dụng cao, giá chắc chắn sẽ tăng”, ông Phúc nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, trong bối cảnh hiện nay, chiến lược “mua nhanh bán gọn” không còn phù hợp, thay vào đó là xu hướng đầu tư dài hạn dành cho các nhà đầu tư có tầm nhìn.
Sức đề kháng “vẫn ổn”
Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, trải qua 2 năm Covid và sự khó khăn của thị trường thời gian gần đây trước chính sách kiểm soát chặt dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc, đến thời điểm này, “sức đề kháng” của thị trường vẫn khá tốt.
Theo ông Trần Hoài Bảo, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI Land, hiện nay, khi áp lực lạm phát có xu hướng gia tăng, phần lớn các kênh đầu tư đều biến động và ẩn chứa rủi ro thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt. Tuy nhiên, sẽ không có chuyện ai cũng có thể đầu tư bất động sản và càng không có chuyện cứ đầu tư bất động sản là thắng. Thị trường sẽ chỉ tạo ra giá trị cho nhà đầu tư biết sử dụng dòng tiền một cách thông minh.
Ông Bảo cho biết, từ đầu năm tới nay, mặc dù thị trường gặp khó khăn, song những dự án của chủ đầu tư uy tín, được quy hoạch bài bản, pháp lý chuẩn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực vẫn có thanh khoản tốt, bằng chứng là các dự án căn hộ có mức giá trung bình 3-4 tỷ đồng/căn hộ tại TP.HCM ra hàng đến đâu hết đến đó.
“Cả người có nhu cầu thực về nhà ở lẫn nhà đầu tư đều rất thận trọng và ngày càng thể hiện sự chuyên nghiệp trong việc lựa chọn sản phẩm. Nếu sản phẩm tốt, có tiềm năng tăng giá… sẽ được đón nhận tích cực”, ông Bảo nhấn mạnh.
Theo ghi nhận của phóng viên, không riêng TP.HCM, tại nhiều thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết…, thanh khoản đã nhúc nhích tăng trong vài tuần qua. Đáng chú ý, một dự án căn hộ du lịch tại TP. Vũng Tàu do một tập đoàn có tên tuổi phát triển và đưa ra thị trường mới đây với mức giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2 nhưng vẫn được nhiều khách hàng quan tâm và quyết định “xuống tiền”. Theo đại diện chủ đầu tư dự án này, nguyên nhân chính thu hút khách hàng là bởi dự án có vị trí đắc địa, nằm sát biển, ngay trung tâm TP. Vũng Tàu… nên sẽ mang lại giá trị khai thác cao trong tương lai.
Tương tự, thị trường bất động sản phía Nam cũng đang xôn xao với thông tin “siêu” dự án mang tên NovaWorld Mui Ne - Marina City do Novaland phát triển sắp được ra mắt. Dù chưa chính thức công bố, song theo thông tin ghi nhận được, dự án được định hướng trở thành “Thành phố Vịnh du thuyền - Điểm đến quốc tế” của tỉnh Bình Thuận nói riêng, khu vực phía Nam nói chung. Dự án có quy mô lên đến 680 ha, trong đó 80 ha quy hoạch bến du thuyền quốc tế, có khả năng neo đậu 1.000 du thuyền.
“Dự kiến trong tháng 10 tới, dự án NovaWorld Mui Ne - Marina City mới chính thức công bố ra thị trường, nhưng hiện thu hút sự quan tâm của hàng ngàn nhà đầu tư”, lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới cho các dự án của Novaland tiết lộ.
Theo phân tích của các chuyên gia, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản sẽ còn đối với mặt với khó khăn, nhưng về dài hạn, thị trường vẫn nhiều dư địa bứt phá. Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time đánh giá, có thể từ nay đến cuối năm, thậm chí sang đầu năm 2023, thị trường vẫn có khó khăn nhất định, song dự báo từ giữa quý II/2023 bắt đầu phục hồi và bùng nổ từ cuối năm 2023, thời điểm nhiều dự án hạ tầng kết nối giao thông liên vùng đang được đẩy mạnh đầu tư chính thức đi vào hoạt động, tạo nên một chu kỳ phát triển mới cho thị trường.
