Thí điểm cho dự án nhà ở thương mại: Đại biểu Quốc hội băn khoăn về phạm vi áp dụng

Sáng 21/11, tiếp chương trình Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại.

Trước đó, dự thảo Nghị quyết được Chính phủ trình Quốc hội vào sáng 13/11 và được thảo luận tại tổ chiều cùng ngày. Sau phiên thảo luận sáng nay, dự kiến Nghị quyết sẽ được Quốc hội bấm nút thông qua vào sáng 30/11.

Sau phiên thảo luận tổ, cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo Nghị quyết là Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tiếp thu, chỉnh lý dự thảo và gửi lại các đại biểu Quốc hội. Tuy vậy, tại phiên thảo luận sáng nay, đa số đại biểu vẫn tập trung kiến nghị về phạm vi thí điểm của Nghị quyết đang quá rộng, điều kiện mở rộng các loại đất cho nhà ở thương mại còn thiếu chặt chẽ,

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hoá) nêu câu hỏi: Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo, tại sao áp dụng trên địa bàn cả nước mà còn gọi là thí điểm?

Theo đại biểu, chỉ nên xác định phạm vi thí điểm ở một số tỉnh, thành phố, đặc biệt là các tỉnh, thành phố lớn.

Về điều kiện thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, đại biểu bày tỏ đồng tình với quan điểm của dự thảo Nghị quyết là mở rộng thêm ba trường hợp (Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép áp dụng với đất ở) là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đất trong một thửa liền với đất ở.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì cần phải có quy định chặt chẽ hơn.

Trước hết, mở rộng đất nông nghiệp cho dự án nhà ở thương mại nhưng vẫn phải đảm bảo vấn đề an ninh lương thực (đảm bảo được diện tích đất lúa 3,5 triệu ha đến năm 2030); đất nông nghiệp phải nằm trong quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chứ không chỉ quy định là "phù hợp với quy hoạch" vì sẽ rất khó xác định thế nào là phù hợp quy hoạch.

Trường hợp thứ hai, đối với diện tích đất phi nông nghiệp không phải là là đất của các cơ quan, đơn vị sự nghiệp, đơn vị công an, quân đội... trong trường hợp thực hiện sáp nhập, giải thể hay là chuyển trụ sở thì mới thực hiện thỏa thuận chuyển quyền.

Đại biểu cho rằng câu chuyện thỏa thuận sẽ xung đột với quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất và xung đột với quy định đấu giá tài sản công, do đó phải quy định rất rõ cơ chế để tiến hành thỏa thuận.

Trường hợp việc thỏa thuận cả một dự án lớn mà chỉ còn một, hai trường hợp không thỏa thuận được, đại biểu kiến nghị Nhà nước có biện pháp để thực hiện được giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án nhà ở thương mại, tránh ách tắc, khó khăn.

Về tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, với quy định không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch, đại biểu đề nghị làm rõ căn cứ của quy định không vượt quá 30% này, tránh tình trạng không khuyến khích được các nhà đầu tư tự thỏa thuận hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Cũng quan tâm nội dung này, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (đoàn Quảng Bình) cho rằng, theo Luật Đất đai năm 2024, tại Điều 9 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm 7 loại đất, nhóm đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) gồm 9 loại đất

Trong khi đó, dự thảo Nghị quyết quy định tổ chức kinh doanh bất động sản được mở rộng thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với 3 loại đất trên (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất cùng thửa với đất ở) là quá rộng. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo giải trình thêm.

Về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết có quy định: “Đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì ưu tiên giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện dự án nhà ở thương mại để bán cho cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang theo quy định của pháp luật và không phải thực hiện sắp xếp, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.”

Tuy nhiên, bà Tâm cho rằng dự thảo Nghị quyết không giới hạn điều kiện (diện tích, quy mô dự án….) là quá rộng và đề nghị cơ quan soạn thảo tổ chức đánh giá, khảo sát nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở nói chung và nhu cầu sử dụng nhà ở thương mại nói riêng trong lực lượng quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để tham mưu Chính phủ trình Quốc hội quy định hợp lý, đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, phù hợp với nhu cầu và hiệu quả trên thực tế.

Về trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 4), tại khoản 2 Điều 4, dự thảo Nghị quyết quy định “Đối với trường hợp khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an".

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định này vì cho rằng cụm từ “có nguồn gốc” không đảm bảo tính thực tiễn. Trên thực tế có những khu vực, diện tích đất trước đây có nguồn gốc từ đất quốc phòng, an ninh, tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, thay đổi quy hoạch hoặc trên cơ sở nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội khu vực hoặc diện tích đất này hiện nay đã được quy hoạch vào mục đích khác, không phải là đất quốc phòng - an ninh (thậm chí đã được giao để sử dụng vào mục đích khác).

Về vấn đề này, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) đồng thuận với dự thảo rằng chúng ta thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng mà không phải là thí điểm mang tính chất là đại trà, trái lại thí điểm chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị nên không ảnh hưởng đến đất trồng lúa của nông nghiệp.

Thí điểm nếu có các dự án, các tiêu chí cụ thể thì đại biểu cho rằng cách thiết kế này cũng khá hợp lý, thí điểm trên toàn quốc nhưng phải chặt chẽ dự án nào, khu vực nào, nhất là phải gắn với quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, đại biểu đề xuất thiết kế một điều riêng về quyền và trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản để quy định những chế tài như không được vi phạm các quy định dẫn đến đầu cơ, tăng giá nhà ở thương mại...

"Nghị quyết này trước khi thông qua, tôi đề nghị chúng ta nên có những nguyên tắc để hướng đến thị trường bất động sản lành mạnh, phù hợp, đáp ứng nhu cầu phát triển và tránh tạo ra sốt đất, tránh tạo ra những cơ chế làm nảy sinh vi phạm pháp luật", ông An lưu ý.

Minh Minh