Thị trường bất động sản đang “chuyển mình” rõ rệt.
Niềm tin trở lại
Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực và điều này như làm bức tranh kinh doanh quý I/2024 bớt tối màu dù tổng doanh thu của hơn 90 doanh nghiệp địa ốc trên sàn chứng khoán giảm trên 40% so với cùng kỳ năm trước và trên 20% so với quý liền trước, theo số liệu thống kê của Báo Đầu tư Chứng khoán.
Thực tế, kết quả kinh doanh quý I/2024 chủ yếu phản ánh kết quả của hoạt động mở bán không mấy tích cực trong 6 tháng cuối năm 2022 và gần như cả năm 2023.
Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng khác tác động tới hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản là tính thời điểm. Đặc trưng của ngành này là kết quả kinh doanh trong giai đoạn quý I thường thấp nhất năm do người tiêu dùng ít lựa chọn mua bán nhà vào đầu năm - thời điểm trùng với dịp Tết Nguyên đán.
Ngoài ra, không ít doanh nghiệp dù bán hàng tốt nhưng chưa ghi nhận doanh thu trong quý I/2024 nên ảnh hưởng tới kết quả trong kỳ.
Theo các chuyên gia, nhìn trung và dài hạn, lĩnh vực bất động sản đang có bệ đỡ vững chắc để hồi phục mạnh mẽ sau thời gian dài khó khăn.
Hầu hết các báo cáo ngành từ các công ty chứng khoán và các đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây đều cho rằng, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng mạnh trong 2 quý cuối năm 2024 nhờ doanh số bán nhà đã phục hồi từ cuối năm trước.
Đồng thời, tại các cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 cũng như các cuộc họp nhà đầu tư gần đây, hầu hết các nhà phát triển bất động sản đều cho biết một phần đáng kể lợi nhuận năm 2024 sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm.
Theo Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN), nhóm 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường được dự báo doanh thu tăng 41% và lợi nhuận sau thuế tăng 8% trong năm nay.
Quyết tâm vực dậy thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian qua đã phát huy hiệu quả và đến thời điểm này đã có “độ ngấm” nhất định. Tuy vậy, vẫn cần lưu ý rằng, thị trường mới chỉ hồi phục được khoảng 30%. Nguyên nhân chính của sự phục hồi chậm này là do nguồn cung sản phẩm còn rất thiếu hụt, nhất là các sản phẩm vừa túi tiền.
Do đó, các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành sớm sẽ tháo gỡ được những điểm đang vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay và khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ được cải thiện rõ nét, đáp ứng nhu cầu của người dân, cũng mới là thời điểm “sáng sủa” của thị trường.
Đáng chú ý, triển vọng của dòng vốn FDI là tín hiệu tích cực cho một năm phục hồi kinh tế, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài dường như đang lên cao.
YSVN kỳ vọng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ giúp rút ngắn thời gian phục hồi của lĩnh vực bất động sản từ 5 năm của chu kỳ trước (2008-2013) xuống chỉ còn 3 năm ở chu kỳ này (2022-2025).
Nhìn vào sự tăng trưởng của ngành thép xây dựng để củng cố hơn cho nhận định ngành bất động sản đang hồi phục.
Số liệu thống kê của Hiệp hội Thép Việt Nam cho thấy, tính riêng tháng 5/2024, tổng tiêu thụ thép toàn hệ thống đạt 351.700 tấn, tăng 1% so với tháng trước đó và tăng 59% so với cùng kỳ năm trước, trong đó tiêu thụ thép xây dựng tăng tới 42%.
Bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bất động sản đang “chuyển mình” rõ rệt sau một loạt chính sách hỗ trợ được tung ra, nổi bật là việc cắt giảm lãi suất ngân hàng..., đã giúp niềm tin của cả bên bán và bên mua được củng cố. Song song với đó, thị trường cũng ghi nhận sự “tỉnh giấc” của nhiều dự án cũ sau thời gian dài “ngủ Đông”, cũng như động thái rốt ráo “bung hàng” của nhiều chủ đầu tư.
“Đến thời hiện tại, có thể khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Thị trường đang ghi nhận sự gia tăng cả về nguồn cung sản phẩm lẫn nhu cầu bất động sản”, bà Miền nói.
Trong báo cáo của Batdongsan.com.vn, đơn vị này đánh giá, thị trường địa ốc đang đi đúng hướng với chu kỳ của 10 năm trước khi bước vào giai đoạn đảo chiều và thăm dò với hiệu ứng từ chính sách, khi các luật chuyên ngành bất động sản mới sắp có hiệu lực thi hành, trong đó loại hình bất động sản chung cư hồi phục sớm nhất khi đáp ứng nhiều tiêu chí của người mua.
Tiếp đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố, yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình bất động sản chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế.
Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và có thể hồi phục rõ hơn trong năm 2025. Nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm tới các cổ phiếu bất động sản do còn mang tâm lý thận trọng khi nhiều doanh nghiệp chuẩn bị tăng vốn để giảm đòn bẩy và phát triển các dự án có tính thanh khoản cao. “Sóng” bất động sản có thể xuất hiện từ cuối năm 2024 và rõ ràng hơn trong năm 2025 để phản ánh sự khởi sắc của ngành. Nền kinh tế và thị trường chứng khoán sẽ không thể hồi phục nếu thiếu ngành bất động sản hiện đang chiếm 40-45% dư nợ tín dụng.
Ở chu kỳ trước của thị trường, đến nửa đầu năm 2014, loại hình bất động sản nhà riêng, nhà phố bắt đầu có sự cải thiện về giao dịch và tin đăng.
Còn giai đoạn củng cố của thị trường ở chu kỳ hiện tại sẽ rơi vào quý IV/2024 đến đầu quý II/2025 với sự tăng trưởng của 2 phân khúc này.
Trong quý I/2024, thị trường ghi nhận khoảng 6.200 giao dịch, tăng 8% so quý liền trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước; tỷ lệ hấp thụ đạt gần 31%, tăng 5% so quý liền trước và tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.
Ở giai đoạn khởi sắc của chu kỳ thị trường trước đó, tâm lý tự tin vào tăng trưởng kinh tế và mức lợi suất khiến loại hình bất động sản đất nền, biệt thự được quan tâm.
Nhìn lại nửa đầu năm 2015, thị trường đón nhận nhiều dự án biệt thự, đất nền mới được chào bán với lượng tin đăng tăng cao.
Trong nửa cuối năm 2025, tất cả các loại hình bất động sản đều có sự tăng trưởng ấn tượng.
Ở chu kỳ hiện tại, giai đoạn khởi sắc tương ứng với sự đi lên của phân khúc đất nền, biệt thự sẽ diễn ra trong quý II/2025 đến quý IV/2025.
Thị trường dần ổn định và ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới. Khi thị trường đi lên, hầu hết các loại hình bất động sản cũng sẽ tăng trưởng.
 |
“Sóng mới” khuấy động thị trường
Cũng theo một báo cáo của Batdongsan.com.vn, tâm lý của các bên mua và bán bất động sản hiện không còn quá dè chừng như trong năm 2023.
Các động lực tăng trưởng đang phục hồi, trong đó nền tảng vĩ mô và quản trị rủi ro đang được tích lũy tốt lên. Rủi ro tài khóa chỉ ở mức trung bình, dư địa chính sách tài khóa vẫn còn. Đặc biệt, tình hình lạm phát, tỷ giá và nợ xấu vẫn trong tầm kiểm soát. Một điểm dễ thấy nhất là sắc xanh đã trở lại với cổ phiếu nhóm ngành bất động sản và “sắc xanh” ở đây không chỉ phản ánh đà tăng giá của cổ phiếu, mà còn thể hiện triển vọng đầy tích cực của thị trường bất động sản.
Theo đó, chỉ số Tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) nửa đầu năm 2024 đã tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023 nhờ vào sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá của bất động sản cũng như các chính sách hỗ trợ.
Ngoài ra, việc thị trường ấm dần lên còn được thể hiện qua việc hàng loạt dự án mới được công bố ra thị trường.
Chẳng hạn, đầu tháng 6/2024, nhà phát triển bất động sản Masterise Homes đã công bố dự án mới The Centric tại huyện Thủy Nguyên, TP. Hải Phòng. Đây là tổ hợp thương mại, giải trí, văn hóa quy mô 7,2 ha gồm khoảng 200 căn shoptique được xây 5 tầng với đa dạng các loại diện tích.
Cũng trong thời gian này, thị trường bất động sản Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) đón nhận dự án mới Flex Home thuộc Khu đô thị Libera Nha Trang có vị trí trên đường Phạm Văn Đồng do chủ đầu tư KDI Holdings phát triển. Được biết, các căn hộ Flex Home có diện tích từ 25-65 m2, đang trong giai đoạn xây dựng, dự kiến bàn giao trong năm 2025.
Còn tại Đà Nẵng có thêm dự án mới là Nobu Danang, tọa lạc ở vị trí giao nhau giữa đường Võ Nguyên Giáp và Võ Văn Kiệt. Dự án được xây dựng trên tổng diện tích đất 3.000 m2, là công trình phức hợp với 2 loại hình sản phẩm chính là khách sạn và căn hộ du lịch (dự kiến cung cấp ra thị trường 264 căn hộ).
Ở TP.HCM, Phú Mỹ Hưng chính thức công bố dự án Phú Mỹ Hưng L’Arcade nằm tại trung tâm Khu thương mại tài chính quốc tế và có tổng nguồn cung 37 sản phẩm.
 |
Thị trường đón nhận nhiều dự án mới. |
Tương tự, tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, chủ đầu tư Bcons cho ra mắt dự án Bcons Avenue với 500 căn hộ chung cư vừa túi tiền. Trong khi đó, Phát Đạt Corp kết hợp với 37 đại lý phân phối để chuẩn bị triển khai dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2 ở Bình Dương và Khu đô thị Bắc Hà Thanh ở Bình Định.
Tại phía Bắc, không khí cũng không kém phần sôi động với một loạt dự án mở bán mới như Lumière Evergreen và The Sola Park tại Khu đô thị Vinhomes Smart City ở Hà Nội; MasCity ở Bắc Giang; Vaquarius Văn Giang ở Hưng Yên; Golden Crown ở Hải Phòng; Hạ Long Marina ở Quảng Ninh... Đầu tháng 7/2024, dự án QMS Tower của Công ty cổ phần Trường học Quang Minh trên đường Tố Hữu, Hà Nội với khoảng gần 300 căn hộ cũng sẽ được ra mắt thị trường.
Sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực sau: Thứ nhất, tính chu kỳ của thị trường đất nền - giai đoạn sau Tết Nguyên đán, từ tháng 3/2024, nhu cầu tìm kiếm đất nền luôn tăng cao; thứ hai, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc việc tham gia vào thị trường; thứ ba, làn sóng đón đầu 3 sắc luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chuẩn bị có hiệu lực thi hành, trong đó quy định siết chặt việc phân lô bán nền là yếu tố khiến nguồn cung đất nền phân lô có thể sẽ giảm mạnh sau năm 2025.
Việc thị trường ấm dần lên với biểu hiện rõ nhất là khi nguồn cung mới gia tăng đáng kể, tỷ lệ giao dịch nhờ đó cũng ổn định hơn. Điều này tạo điều kiện cho các nhà môi giới, nhà giao dịch, chủ đầu tư khởi động sớm các chiến dịch kinh doanh để có thể tiếp cận lượng lớn các khách hàng tiềm năng của mình.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, việc nhiều chủ đầu tư khởi động lại các dự án cũ cũng như mở bán dự án mới nhằm nhanh chóng đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng là một tín hiệu vui.
Điều đó cho thấy, doanh nghiệp đã nắm bắt được tâm lý, nhu cầu của người mua bất động sản.
Doanh nghiệp hiểu được rằng, thời gian này họ “bung hàng” với mức giá phù hợp cộng với lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp thì sẽ nhanh chóng bán hết được giỏ hàng vốn bị coi là “tồn kho” của mình.
“Lúc này, doanh nghiệp khởi động dự án và nhanh chóng bán sản phẩm mới sẽ có lợi thế bởi ít bị cạnh tranh về nguồn cung, giá cả và khách hàng.
Đây cũng là thời điểm hợp lý để nhiều doanh nghiệp giải phóng hàng tồn kho, thoát khỏi cảnh bế tắc dòng vốn, còn người mua có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn”, ông Điệp cho hay.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest), điều quan trọng giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi, ngoài các yếu tố trên, thì cần chú trọng việc khôi phục niềm tin của người mua. Do đó, nguồn cung mới đưa ra thị trường phải là các sản phẩm có giá thành hợp lý, pháp lý chuẩn chỉnh, triển khai đúng tiến độ…
