Người mua dự án Lilama 584 Building Trịnh Đình Trọng đóng tiền mua nhà đã 8 năm mà chưa nhận được căn hộ
Câu chuyện từ những dự án thế chấp
Năm 2016, thị trường bất động sản phía Nam nóng lên với vụ Chung cư The Harmona (quận Tân Bình) bị ngân hàng thông báo siết nợ. Tiếp đó là Chung cư RubyLand (quận Tân Phú) cũng bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng, khi doanh nghiệp này mất hoàn toàn khả năng trả nợ, ngân hàng đã bán khoản nợ xấu cho Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC).
Sau đó, VAMC đã kiện chủ đầu tư ra Tòa án Nhân dân quận Tân Bình, TP.HCM yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo là gần 300 căn hộ tại Chung cư RubyLand, trong khi phiên tòa này không được thông báo đến người dân. Sự việc trên khiến cư dân của các chung cư này hoang mang và bức xúc vì bỗng dưng phải gánh khoản nợ của người khác. Vụ việc Chung cư Harmona đã được giải quyết xong, nhưng Chung cư RubyLand đến nay khó thi hành án.
Trước tình hình đó, cơ quan nhà nước có liên quan đã rà soát công bố 77 dự án tại TP.HCM và 34 dự án tại TP.Hà Nội thế chấp ngân hàng. Điểm chung trong thông báo từ phía cơ quan nhà nước là người mua vẫn phải đủ thông thái để bảo vệ mình. Người mua có thể tìm hiểu thông tin dự án thế chấp được thực hiện bằng 2 hình thức, một là công khai trên website theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, hai là người dân chủ động đến Văn phòng đăng ký đất đai thành phố và các chi nhánh để yêu cầu cung cấp thông tin.
Đầu năm 2017, dư chấn liên quan đến vụ chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark bị phong tỏa khu đất, sau đó là bị mở thủ tục phá sản khiến cho 400 khách hàng nhận nhà hụt khi thời gian chỉ tính bằng từng ngày. Dự án này cũng mang bóng dáng liên quan đến diện tích đất đã thế chấp cho Ngân hàng Bưu điện Liên Việt - Chi nhánh TP.HCM. Đến 4 tháng sau vẫn chưa có thông tin từ hội nghị chủ nợ, còn dự án vẫn nằm im lìm.
Tháng 3/2017, 400 khách hàng mua căn hộ tại dự án Lilama 584 Building Trịnh Đình Trọng (quận Tân Phú) cùng phản ánh tình trạng đóng tiền mua nhà đã 8 năm mà chưa nhận được căn hộ, dự án cũng nằm trong diện thế chấp ngân hàng.
Điểm chung lại các quy định pháp luật trước đây và cho đến nay (năm 2017) là, mặc dù có những quy định trong Bộ luật Dân sự 2005, 2015 và các văn bản về giao dịch bảo đảm như Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP) cùng các văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn thể hiện sự rời rạc tại phần giao thoa giữa các văn bản pháp luật chuyên ngành với nhau. Điều đó dẫn đến hậu quả là phía cơ quan nhà nước quản gì thì làm theo luật đó, trong khi ngân hàng và doanh nghiệp thì tận dụng tối đa để tạo ra vốn để đầu tư dự án.
Luật sư Trần Đức Phượng
Với quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, mặc dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện giao dịch bán, cho thuê mua nhưng điều đó vẫn chưa chắc là an toàn, hay nói một cách khác, dự án đang thế chấp hay sẽ bị thế chấp vẫn không có gì để đảm bảo, không có cơ chế kiểm soát.
Thậm chí, Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ hai trường hợp: Trường hợp 1, nếu dự án hay thế chấp nhà ở thì chỉ cần có văn bản giữa các bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không giải chấp và được mua. Trường hợp 2, nếu dự án hoặc nhà ở không bị thế chấp thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản của Sở Xây dựng.
Vấn đề đặt ra, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch nhưng Sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp). Như vậy, nếu ở trường hợp 2 có xảy ra sai sót, rõ ràng người mua lãnh đủ rủi ro vì theo quy định về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng mua nhà đang thế chấp là vô hiệu, người mua nhà dễ bị mất trắng.
Đối với trường hợp 1, mặc dù có văn bản 3 bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không giải chấp và vẫn được mua. Trong trường hợp này quy định về giao dịch bảo đảm thì đây là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp, nếu giao dịch xảy ra thì giao dịch thế chấp sẽ chấm dứt. Ở đây có sự mâu thuẫn là như vậy các bên đã thỏa thuận giao dịch trước khi được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện, do đó các giao dịch này có vi phạm pháp luật.
Nếu các giao dịch mua bán nhà ở thực hiện đúng quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc thế chấp dự án, nhà ở trước thời gian hay sau thời gian khi Sở Xây dựng thông báo, cho dù đúng quy định Luật Nhà ở nhưng vẫn không giải quyết được theo pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Trên thực tế, có thể thấy ở dự án chung cư Rubyland, dự án PetroVietnam Landmark và dự án Lilama 584 Building, tại các dự án này đều có điểm chung là quyền lợi của 2 chủ thể (ngân hàng, người mua) rất khó phân định ai sẽ gánh chịu toàn bộ rủi ro mất trắng. Tuy nhiên, rõ ràng phía ngân hàng được đánh giá là bên có trách nhiệm và luôn chủ động trong việc bảo vệ tài sản và kiểm soát các giao dịch của chủ đầu tư nên rất khó và không hợp lý khi đẩy rủi ro cho người mua nhà.
Giải pháp cho tín dụng lành mạnh
Để giải quyết những bất cập về tín dụng trong bất động sản hiện nay là việc giải quyết sự giao thoa các quy định pháp luật trong cùng một sự việc. Chúng ta phải chọn một trong số quy định đó để áp dụng, không thể áp dụng kiểu 1 cổ 2 tròng trong sự tự mâu thuẫn này.
Ngoài ra, đặc điểm của bất động sản là sở hữu chung và sở hữu riêng. Tại dự án nhà phố, ngoài các căn nhà còn có các công trình tiện ích giao thông, cảnh quan, công viên… Ngay khi chủ đầu tư lập dự án đã mặc định sự phân chia này, nhà ở riêng lẻ thì bán cho người mua, công trình giao thông thì bàn giao cho cơ quan nhà nước quản lý. Do đó, việc chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng toàn bộ dự án là việc xóa bỏ phân chia về quyền sở hữu tài sản riêng (nhà ở bán cho người mua) và tài sản thuộc nhà nước quản lý (đường giao thông).
Tương tự, đặc điểm 2 phần sở hữu này thể hiện rõ nét và nổi bật tại nhà chung cư, bao gồm có 2 phần, sở hữu riêng (căn hộ) và phần sở hữu chung (phần tiện ích chung), theo đó bất kỳ ai sở hữu phần riêng đều có quyền lợi và trách nhiệm theo phần đối với phần sở hữu chung, do đó việc thế chấp toàn bộ dự án cũng là tự xóa bỏ việc phân chia đó, nhưng sau đó chủ đầu tư vẫn coi có sự phân chia để bán căn hộ cho khách hàng.
Với những đặc điểm trên, tín dụng cho các dự án bất động sản có sự phân chia quyền sở hữu (sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư, sở hữu riêng và công trình bàn giao cho nhà nước trong dự án nhà phố) và có chuyển giao quyền sở hữu (bán, thuê mua) cần quy định theo hướng:
Thứ nhất, cần có cơ chế xác định sự phân chia về sở hữu chung và sở hữu riêng được xác định tại một thời điểm cụ thể. Theo thông lệ quốc tế và Bộ luật Dân sự của Việt Nam thì chủ đầu tư thực hiện giao dịch chuyển giao sở hữu (bán, thuê mua) cũng là thời điểm bắt đầu có hiệu lực trên thực tế của sự phân chia sở hữu chung và sở hữu riêng trong một dự án.
Thứ hai, khi chủ đầu tư tự phân chia phần sở hữu và được cơ quan nhà nước duyệt thì chủ đầu tư không được thế chấp ngân hàng đối với toàn bộ dự án. Chủ đầu tư chỉ được thế chấp một phần hay toàn bộ các phần sở hữu riêng (nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ). Trường hợp ngân hàng xử lý tài sản thế chấp từng phần sở hữu riêng sẽ không ảnh hưởng đến toàn bộ việc thi công, xây dựng của dự án.
Thứ ba, khi Sở Xây dựng kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện mua bán, thuê mua thì phải đảm bảo dự án không bị thế chấp toàn bộ. Nếu trong dự án có phần sở hữu riêng (căn hộ, nhà ở riêng lẻ) đang bị thế chấp thì không được mang ra giao dịch, chỉ được giao dịch khi các phần sở hữu này hoàn toàn không còn trong tình trạnng bị thế chấp. Chủ đầu tư có thể đề nghị Sở Xây dựng kiểm tra và xác nhận thông báo nhiều lần.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
