“Thấp thỏm” nhà ở xã hội

Chương trình phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều vướng mắc. Ảnh: Dũng Minh

Nhu cầu rất lớn

Theo các chuyên gia, với dân số hiện khoảng 97 triệu người, tốc độ gia tăng dân số 1,03%/năm, mỗi năm dân số Việt Nam tăng thêm khoảng 1 triệu người. Điều này không chỉ gây áp lực tạo thêm hàng triệu việc làm, mà còn phải đầu tư xây dựng mới khoảng 25 triệu m2 nhà ở mỗi năm. Trong đó, với mức thu nhập của người lao động đa số còn thấp, thì nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn.

Cụ thể, theo thống kê của Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện cả nước có 2,8 triệu công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong đó có 1,7 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Còn theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết tháng 6/2018, cả nước có 325 khu công nghiệp, thu hút hàng triệu lao động, tạo ra làn sóng di cư lớn từ nông thôn ra đô thị. Đã theo một xu hướng, thanh niên rời nông thôn ra đô thị làm công nhân, dù gặp khó khăn cũng hiếm khi quay trở về nơi cũ.

Trong khi đó, công bố từ Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện mới hoàn thành đầu tư xây dựng 87 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 28.800 căn hộ, mới đáp ứng được gần 28% nhu cầu về nhà ở cho công nhân; 72% nhu cầu còn lại sẽ tiếp tục hy vọng chờ giải quyết và tự giải quyết bằng mô hình thuê trọ.

Tạo cho công nhân chỗ ở ổn định sẽ giúp người lao động yên tâm làm việc 

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS. Phạm Đình Tuyển, Đại học Xây dựng nhận định, chỉ riêng khu vực đô thị (với mức độ tăng trưởng dân số khoảng 3,3%/năm), dự kiến hàng năm phải xây dựng khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội, chưa kể diện tích nhà ở xã hội của những năm trước chưa thực hiện hết. Tuy nhiên hiện nay, tại 2 thành phố lớn nhất của cả nước là Hà Nội và TP.HCM mới chỉ đáp ứng được 10 - 15% nhu cầu chỗ ở cho công nhân.

Còn đó những trăn trở…

Theo Ths. Hà Quang Hưng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, mặc dù điều kiện kinh tế đất nước còn nhiều khó khăn, nhưng Đảng và Nhà nước luôn có nhiều cơ chế chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, từ đó đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả nhà ở cho công nhân khu công nghiệp). Tuy vậy, kết quả thực hiện mới đạt 56% so với mục tiêu đến năm 2015 và đạt 40% so với mục tiêu đến năm 2020 trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, do việc triển khai trên thực tế cũng còn một số khó khăn, vướng mắc.

Đởn cử, về nguồn vốn hỗ trợ, mặc dù theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngân sách nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Chính sách xã hội khi thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn.

Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giải ngân hết từ tháng 6/2016, đến nay, ngân sách nhà nước mới bố trí được cho Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng gần 1.300 tỷ đồng cho cả giai đoạn 2018 - 2020, chỉ bằng 13% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội. Riêng năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được giao 500 tỷ đồng. Còn các tổ chức tín dụng (ngân hàng thương mại) khác vẫn chưa được bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất để cho vay.

Để thực hiện chiến lược và chương trình phát triển nhà ở xã hội mà chỉ dựa vào các doanh nghiệp đầu tư xây dựng chắc chắn không thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tượng có nhu cầu

- Ths. Hoàng Vũ Linh Chi, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam

Theo báo cáo của các địa phương, hiện có tới 221 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, quy mô xây dựng khoảng 178.900 căn, tổng diện tích khoảng 8.945.000 m2 (trong đó, có 73 dự án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 88.400 căn hộ, tổng diện tích khoảng 4.420.000 m2), nhưng bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công, thậm chí có nhiều chủ đầu tư dự án đang xin chuyển đổi sang làm nhà ở thương mại, số lượng nhà ở xã hội cung ứng ra thị trường thời gian gần đây hầu như không có.

Bên cạnh đó, theo ông Hưng, một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, mà chỉ quan tâm thực hiện các dự án phát triển nhà ở thương mại, khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp. Một số địa phương chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, hoặc có bố trí, nhưng ở các vị trí không thuận lợi, chưa giải phóng xong mặt bằng…, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, một số cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của các địa phương, nhưng chưa được quan tâm đúng mức để thu hút các doanh nghiệp tham gia.

Nghiên cứu đề xuất mẫu thiết kế nhà ở xã hội cho công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II, TP.HCM  

Ở một góc nhìn khác, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Ths. Hoàng Vũ Linh Chi, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam phân tích, hiện nay ở Việt Nam, Nhà nước thực hiện mô hình phát triển nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các dự án của doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm từ khâu xây dựng, phân phối với sự giám sát của Nhà nước đến quản lý vận hành nhà ở.

Nhà ở xã hội được xây dựng trên nguyên tắc Nhà nước hỗ trợ để giảm giá thành xây dựng. Các doanh nghiệp được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường với mục đích giảm giá thành xây dựng nhà ở, do vậy giá nhà ở xã hội sẽ thấp từ 20 - 30% giá nhà ở thương mại. Tuy nhiên, những rào cản trong các thủ tục hành chính, nguồn vốn, công nghệ xây dựng chưa phát triển, lợi nhuận thấp không đủ để khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội.

“Để thực hiện chiến lược và chương trình phát triển nhà ở xã hội mà chỉ dựa vào các doanh nghiệp đầu tư xây dựng chắc chắn không thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tượng”, bà Chi nhấn mạnh.

Cũng theo bà Chi, một hạn chế nữa khiến nhà ở xã hội chưa phát triển là về khả năng tiết kiệm để có khoản đặt cọc ban đầu (20%) của người mua nhà. Với mức thu nhập thấp và thời gian làm việc ổn định ngắn, khiến người thu nhập thấp và công nhân khó tiếp cận được nhà ở.

Bà Chi cho biết, theo nghiên cứu gần đây nhất của Ngân hàng Thế giới, chỉ có 3 nhóm ngũ phân vị đầu tiên có mức thu nhập cao nhất với mức thu nhập từ 10 - 29 triệu đồng/tháng mới có khả năng tiết kiệm tiền đặt cọc mua nhà 20%. Còn 2 nhóm ngũ phân vị thấp với mức thu nhập từ 4 - 7 triệu đồng/tháng có tỷ lệ tiết kiệm gần như bằng 0 và có mức chi tiêu cao hơn thu nhập. Vì vậy, khả năng để có thể tiết kiệm tiền đặt cọc nhà là rất hạn chế. Trong thực tế, người thu nhập thấp và công nhân trong các khu công nghiệp là đối tượng nằm trong hai nhóm ngũ phân vị này.

Mặt khác, theo khảo sát mới đây của Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhóm công nhân mới vào làm việc dưới 1 năm có tỷ lệ cao nhất (23,9%), nhóm công nhân làm việc trên 5 năm có tỷ lệ nhỏ nhất (15,3%). Nhóm làm việc từ 3 - 4 năm chiếm 21,4%, từ 2 - 3 năm chiếm 16,2%. Với số năm làm việc ít, nhóm công nhân khó có thể có mức lương cao và ổn định để có khả năng tiếp cận nhà ở chính thức.

Dù chương trình phát triển nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn, thiếu hụt nguồn cung rất lớn so với nhu cầu, nhưng theo TS. Phạm Đình Tuyển, trên bình diện quản lý nhà nước, vấn đề nhà ở xã hội đã không còn được quan tâm như trước, mà nhường cho các chương trình mới như khởi nghiệp, cách mạng công nghiệp 4.0, đô thị thông minh, nông nghiệp công nghệ cao...

Cụ thể, trong 12 chỉ tiêu phấn đấu và thực hiện của Chính phủ năm 2018 - 2019, không có chỉ tiêu nào về phát triển nhà ở xã hội. Trong 8 nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu cần tập trung thực hiện trong năm 2019, vấn đề nhà ở xã hội rất mờ nhạt, chỉ được lồng ghép vào mục tiêu: Nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân.

Đô thị hóa làm tăng áp lực nhà ở

Theo PGS.TS. Nguyễn Hồng Thục, Viện Nghiên cứu định cư, ở Việt Nam, vấn đề “nóng” nhất hiện nay là đô thị hoá rộng khắp trên mọi vùng lãnh thổ. Đô thị hóa có đóng góp không nhỏ làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội, nhưng cũng để lại hậu quả nặng nề, do càng phát triển, đô thị càng bộc lộ các yếu kém gây tác hại lâu dài… Trong đó, nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp tập trung và phân tán cũng đang trở thành một vấn đề nan giải.

 “Xem xét một cách sâu xa, chúng ta đang thiếu một hoạch định tổng thể được nghiên cứu hệ thống, liên ngành giữa công nghiệp hóa với đô thị hóa, giữa đô thị hóa với con người cụ thể có nhu cầu sử dụng đô thị phù hợp với việc làm, đời sống và văn hóa rất đa dạng trong phát triển”, PGS.TS. Nguyễn Hồng Thục chia sẻ.

Theo các chuyên gia, ít ai nhận ra rằng, ở Việt Nam, quá trình đô thị hoá xảy ra nhiều năm trước quá trình công nghiệp hoá, khiến cho các mô hình và tư duy đô thị gặp sự khủng hoảng lớn. Các căn bệnh đô thị như hạ tầng không theo kịp phát triển đô thị mới, giao thông tắc ngẽn, ngập lụt trên diện rộng, chất thải sinh hoạt khó chôn lấp, di dân tự do, an ninh xã hội…, ngày càng trầm kha. Công tác hoạch định đô thị chưa được quan tâm đúng mức, kéo theo hệ lụy thiếu nhà ở xã hội, ngay cả các khu công nghiệp tập trung cũng có vấn đề lớn với nhà ở cho công nhân.

Các dự án nhà ở công nhân hiện nay chủ yếu được chủ đầu tư sử dụng các diện tích đất nông nghiệp hoặc có sẵn ở làng xã gần kề khu công nghiệp để xây dựng, hay phó mặc cho người dân xung quanh xây nhà trọ cho thuê. Các dạng này hầu như chưa trả lời câu hỏi: Cư dân sẽ làm việc ở đâu, đi lại bằng gì? Quỹ thời gian và các vấn đề xã hội được giải đáp trong tổ chức ở đâu? Nghịch lý mà hiện nay ai cũng nhận rõ, là các dự án nhà ở cho công nhân nằm dàn trải ở các khu vực ngoại vi, rất xa nơi làm việc và các tiện ích công cộng đời sống.

Việc thiếu nhà ở khiến công nhân thu nhập thấp lựa chọn các khu nhà trọ do dân tự xây để thuê, hoặc tìm mua các lô đất nhỏ, tự phân lô gần nơi làm việc để mua cất nhà. Hậu quả là làm phát sinh các khu ở tự phát, thiếu thốn hạ tầng, tiện ích, phá vỡ quy hoạch của địa phương, khó quản lý. Điều này đã xảy ra tại một số địa phương có nhiều khu công nghiệp như Bắc Giang, Thái Nguyên, Đồng Nai…

Phải có nhận thức và triết lý rõ ràng

Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam được coi là một trong những chương trình phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của quốc gia. Nhà nước không thu tiền sử dụng đất, hỗ trợ vốn vay lãi suất thấp…, để giảm giá nhà và coi đó đó cũng chính là đầu tư cho tăng trưởng. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng lớn do tăng dân số, quá trình đô thị hóa và khả năng chi trả cho nhà ở hạn chế, nên nếu không giải quyết tốt nhu cầu này, tại các khu đô thị sẽ xuất hiện những khu nhà ở tạm bợ, nảy sinh nhiều vấn đề về môi trường, trật tự xã hội.

Các chuyên gia cho rằng, muốn phát triển nhà ở xã hội phải có nhận thức và triết lý rõ ràng, phải quan tâm đồng thời cả 3 loại công nghệ: Công nghệ chiến lược, liên quan đến quan điểm, hành lang pháp lý quốc gia và địa phương cho phát triển nhà ở xã hội; Công nghệ quản lý, liên quan đến việc huy động các nguồn lực, điều hành và giám sát phát triển nhà ở xã hội, hệ thống kết cấu hạ tầng có liên quan; Công nghệ kỹ thuật hay công nghệ trình diễn, liên quan đến doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tạo lập và tiêu dùng sản phẩm nhà ở xã hội.

Một khi Nhà nước có nghiên cứu và khống chế giá thành nhà ở xã hội ở mức độ phù hợp, các doanh nghiệp sẽ tham gia mạnh mẽ, chủ động tìm và ứng dụng công nghệ

- PGS.TS. Nguyễn Hồng Thục, Viện Nghiên cứu định cư

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS. Phạm Đình Tuyển cho rằng, phát triển và quản lý nhà ở xã hội phải thực hiện một cách tổng thể, liên ngành và liên tục, bao gồm đồng bộ các phương hướng phát triển.

Chẳng hạn, ứng dụng cách làm mới với 4 mô hình phát triển như: Phù hợp với điều kiện đặc thù về kinh tế - xã hội của mỗi địa phương và theo từng loại đối tượng được ưu đãi về nhà ở xã hội, để vừa đảm bảo được sự quản lý có hiệu quả của Nhà nước, vừa có thể huy động rộng rãi các nguồn lực xã hội phát triển nhà ở xã hội; Tiêu biểu cho các giải pháp công nghệ trong phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhằm giảm giá thành nhà ở xã hội song vẫn đảm bảo chất lượng; Khâu kết nối giữa vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với vai trò của doanh nghiệp, cộng đồng dân cư; Công cụ quan trọng cho việc xã hội hoá phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, ngoài nguồn cung, cũng cần nghiên cứu về cầu để đảm bảo sự thành công của chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, trong đó đặc biệt là cần chú trọng khả năng chi trả cho nhà ở và giá nhà.

Mối tương quan này được xác định qua chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm (còn được gọi là chỉ số đánh giá về sự hợp lý của giá bất động sản - giá nhà so với thu nhập), được tính bằng giá của một căn hộ, căn nhà chia cho khả năng chi trả của người dân (bằng 30% thu nhập trung bình của người lao động theo năm). Từ đó tính ra số năm trả hết tiền mua nhà. Nhờ chỉ số này có thể thống nhất và đơn giản hóa cách xác định mức độ hợp lý của sản phẩm nhà ở xã hội…

Quan tâm đến quy hoạch

Các chuyên gia cho rằng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần quan tâm, tập trung thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, phải coi chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả nhà ở cho công nhân khu công nghiệp) là một chỉ tiêu quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương.

Khi xem xét, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải căn cứ vào Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở để bảo đảm cân đối cung - cầu nhà ở, bảo đảm ổn định thị trường. Đồng thời, phải rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Ngoài ra, khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, mạng lưới các cơ sở đào tạo, nhất thiết phải kèm theo quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, có các khu chức năng dịch vụ giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao...

Bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu như trường học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh, sinh hoạt cộng đồng, văn hóa, thể dục, thể thao... trong và ngoài các dự án, đặc biệt là tại các khu vực có đông công nhân và người lao động.

PGS.TS. Nguyễn Hồng Thục cho rằng, cần phải quy hoạch đồng bộ giữa việc làm và nhà ở xã hội. Bởi sau sốt đất, các dự án chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở xã hội hiện nay tại các địa phương như Hoài Đức, Quốc Oai, Xuân Mai (Hà Nội)…, hầu như đều chưa giải quyết tốt bài toán kết nối và giảm khoảng cách giữa nơi ở và chỗ làm việc, dẫn đến không có tính hấp dẫn với người sử dụng. Đặc biệt, với các đối tượng thu nhập thấp vốn rất cần việc làm.

Triết lý quan trọng và cốt lõi của việc phát triển nhà ở xã hội là “hướng về người dân”, chứ không phải là “hướng về nhà ở”. Nói cách khác, là khởi nguồn từ “mong muốn của người dân về nhà ở” để phát triền nhà ở

- TS. Phạm Đình Tuyển, Đại học Xây dựng

Xa hơn, các khảo sát xã hội học định cư cần dự báo các nhu cầu giao thông, bao gồm phát triển các tuyến giao thông kết nối nơi ở - việc làm để tăng các phương tiện công cộng cho đại bộ phận người dân. Giao thông không chỉ kết nối với trung tâm đô thị, mà quan trọng hơn nó phải kết nối được các khu việc làm, trung tâm dịch vụ đời sống, công viên, trường học, bệnh viện.

“Với các khu nhà ở xã hội đồng bộ này, điểm mấu chốt cần tích hợp và thiết lập thành công một cộng đồng đủ để tự tạo ra sự sầm uất và thịnh vượng. Cùng với tư duy trên, nếu được hoạch định và quy hoạch đồng bộ, các khu nhà ở xã hội ven đô xen ghép trong các dự án nhà ở thương mại có thể là một giải pháp tốt để giảm áp lực cho đô thị lõi, tạo cơ hội cải thiện cảnh quan đô thị và chất lượng sống cho người dân, đồng thời tạo nên những khu dân cư thịnh vượng”, PGS.TS. Nguyễn Hồng Thục nhấn mạnh.

Cần làm rõ về tiêu chuẩn xây dựng

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Ths. Lê Thị Thúy Hà, Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn quốc gia cho biết, Việt Nam hiện đang áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng được tổng hợp trong “Tuyển tập các tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam”. Yêu cầu về xây dựng đối với nhà ở xã hội như: Diện tích căn hộ từ 25 - 70 m2; hệ số sử dụng đất 2,0 hoặc thấp hơn; số tầng dưới 7 tầng; diện tích ở tối thiểu 8 m2/người (đối với căn hộ ở chung cư); mỗi căn hộ có 2 xe máy, 1 xe đạp.

Hiện nay, các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành của Việt Nam không nêu các yêu cầu chi tiết hơn, mà chỉ có các yêu cầu chung chung như được đề cập ở trên.

So với một số quốc gia phát triển, thì quy định về xây dựng nhà ở xã hội này của Việt Nam chưa được chặt chẽ. Chẳng hạn, chưa nêu các quy định cụ thể về yêu cầu thông gió và chiếu sáng của các phòng ở của nhà ở xã hội trong các văn bản pháp lý. Việc áp dụng các yêu cầu về xây dựng đối với nhà ở nói chung cũng còn chưa tốt và công tác giám sát còn lỏng lẻo.

Các tiêu chuẩn trên cũng chỉ được tuân thủ chặt chẽ tại các dự án quy mô lớn, còn đối với các dự án quy mô nhỏ, việc áp dụng các tiêu chuẩn này chưa được nghiêm túc. Do thiếu nhân lực và kinh phí, nên công tác kiểm tra và giám sát việc tuân thủ các quy định về xây dựng chưa được thực hiện đầy đủ, dẫn đến việc còn tồn tại nhiều công trình không đạt tiêu chuẩn.

 Nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư không có người dân về ở do thiếu hạ tiện ích, hạ tầng xã hội

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS. Phạm Quang Vinh, Hiệu trưởng Trường trung cấp Kinh tế - Kỹ thuật Bắc Thăng Long cũng cho rằng, cần xây dựng các tiêu chuẩn riêng cho việc xây dựng nhà trọ/chung cư dành cho công nhân các khu công nghiệp phù hợp với thực tế điều kiện thu nhập và nhu cầu sinh hoạt của đối tượng thuê nhà.

Nên chăng có cơ chế hỗ trợ (vay vốn lãi xuất thấp, cho thuê đất…) cho người dân cung cấp dịch vụ nhà trọ cho công nhân các khu công nghiệp nhằm mục tiêu bảo tồn vốn nhà nước, dùng ngay quỹ đất thổ cư của người dân, tiết kiệm quỹ đất, tạo sinh kế cho người dân địa phương mất đất nông nghiệp xây dựng khu công nghiệp. Qua đó, quản lý được tiêu chuẩn xây dựng nhà trọ, đảm bảo điều kiện sinh sống của công nhân khu công nghiệp thuê nhà…

Đồng thời, cần dành quỹ đất cho các không gian công cộng (giao thông, trường học, bệnh viện, nhà trẻ, khu vui chơi giải trí, khu văn hóa tâm linh…) trên cơ sở dự báo chính xác quy mô phát triển dân số (cả tự nhiên và cơ học) để đảm bảo cơ sở hạ tầng không bị quá tải. Trong đó, cần đặc biệt chú ý quy hoạch phát triển các trường học phục vụ nhu cầu học tập của con em công nhân khu công nghiệp và nhu cầu học tập, chuyển đổi nghề nghiệp của chính họ sau khi kết thúc thời gian làm việc tại các khu công nghiệp.

Áp dụng công nghệ “sản xuất nhà” thay vì “xây nhà”

Theo các chuyên gia, những năm đầu thập niên 90 của thế kỷ 20, do biến động chính trị ở Liên xô cũ có đến 2 triệu người Do thái đến định cư tại Israel. Trong 2 năm, đất nước nhỏ bé này đã sản xuất và lắp ghép đủ chỗ ở cho trên 2 triệu người. Việt Nam đang bước vào hiện đại hóa, áp lực thiếu nhà ở đang rất lớn trong các thành phố, nhưng chưa có điều tra xã hội học nhà ở trên toàn quốc để xác định trong chiến lược phát triển đô thị. Bài toán này có thể giải đáp bằng công nghệ sản xuất nhà ở giá rẻ.

Theo PGS.TS. Nguyễn Hồng Thục, đối với các cư dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt với nhóm cư dân thuộc thành phần công nhân lao động, rất nhiều người không có nhu cầu sở hữu những căn hộ vĩnh viễn, nhưng lại rất cần những chỗ ở có giá rẻ, tiện ích thiết yếu tối thiểu.

Chính vì vậy, giải pháp các khu nhà ở giá rẻ cho thuê, thuê mua rất cần các công nghệ mới để “sản xuất nhà” thay bằng “xây nhà” như truyền thống. Đến nay, chưa có văn bản nào có các quy chuẩn, tiêu chuẩn công nghệ sản xuất nhà ở Việt Nam cho các doanh nghiệp áp dụng.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, cần xây dựng nhà ở xã hội, giá thấp trên quy mô công nghiệp với các ứng dụng về thiết kế, sử dụng công nghệ lắp ghép tiền chế cho hệ khung, trần, tường, sàn. Các tiêu chuẩn về diện tích cần nới lỏng theo nhu cầu, nhưng tiêu chuẩn tiện nghi phải thật cao để sáng tạo ra các căn hộ linh hoạt, thông minh hơn so với nhà ở thương mại - vốn rộng rãi.

Các công nghệ về năng lượng mặt trời, gió... phải áp dụng cho các không gian công cộng vốn bị thiếu kinh phí chi trả do người dân ở đây ít tiền như các tiện ích như điện hàng lang, cầu thang, sảnh, thang máy, tiện ích công cộng. Để giải bài toán này, Nhà nước cần hỗ trợ công nghệ lắp đặt hệ thống pin năng lượng mặt trời để trợ giúp năng lượng cho cộng đồng, giảm chi phí năng lượng khi vận hành công trình.

Mặt khác, bê tông cốt thép là vật liệu phổ biến, nhưng thi công toàn khối tại công trường khiến công trình có giá thành cao. Đây cũng là loại vật liệu sử dụng nhiều tài nguyên thiên nhiên, hết tuổi thọ lại gây ô nhiễm môi trường trong quá trình cải tạo và nâng cấp. Với nhà ở xã hội, chừng nào bài toán công nghiệp hóa xây dựng và xây dựng bền vững còn chưa được tính đến, thì vẫn rất khó có được một giá bán hợp lý nhất cho người dùng.

Các công trình nhà ở này cần được ứng dụng các công nghệ xây mới, tiên tiến hiện đại, có thời gian thi công ngắn sau thời gian sử dụng có thể được tái cải tạo bằng các loại vật liệu thay thế bê tông cốt thép và gạch xây hiện nay như thép, nhựa, composite…

Nhật Bản, New Zealand đã có nhiều phương án thay thế rất tốt kết cấu bê tông cốt thép bằng kết cấu gỗ hay thép để xây cao tầng (vách ngăn chia nhẹ, sàn thép tiền chế với lắp ghép hệ thống kỹ thuật trên trần…) và cho người dân tự xây dựng ngôi nhà của mình với giá thành hết sức hợp lý. Phương thức xây dựng vật liệu nhẹ còn giảm khoảng 60% giá thành móng nhà.

Chú trọng đến nguồn vốn cho nhà ở xã hội

Để sớm triển khai chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp theo các quy định, thì cần thực hiện rốt ráo một số nội dung.

Ths. Hà Quang Hưng, Cục Quản lý nhà và bất động sản, Bộ Xây dựng 

Cụ thể, lập kế hoạch cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp hàng năm, cũng như kế hoạch cấp bù chênh lệch lãi suất cả năm theo quy định tại Quyết định số 18/2018/QĐ-TTg ngày 02/4/2018 của Thủ tướng Chính phủ, để tổng hợp vào dự toán ngân sách nhà nước.

Cân đối nguồn vốn để triển khai cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, ngân sách nhà nước sẽ thực hiện cấp bù chênh lệch lãi suất theo quy định tại Quyết định số 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Thực hiện tạm cấp bù chênh lệch lãi suất cho các tổ chức tín dụng trong thời gian mà ngân sách nhà nước chưa được bố trí theo quy định của Luật Đầu tư công.

Cần xem lại các mô hình nhà ở xã hội

 TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội

Tuy Nhà nước đã quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội, nhưng tổng vốn ngân sách dự kiến đầu tư còn rất thấp. Ngoài ra, trong việc huy động phát triển nhà ở xã hội, chúng ta cũng chưa có chính sách ưu đãi, nên chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. Trong khi đó, một số dự án ký túc xá cho sinh viên dù đã xây dựng từ lâu, nhưng không có người đến ở. Hay khu nhà ở cho công nhân ở Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội), dù đã xây nhà, nhưng công nhân cũng không đến ở. Thậm chí, có doanh nghiệp đề nghị phá dỡ các dự án nhà ở xã hội không có người ở để chuyển sang xây dựng nhà ở thương mại. Chúng ta phải xem xét lại hiện tượng này.

Trong khi đó, tại một số dự án nhà ở xã hội, đối tượng mua nhà không đúng quy định. Điều này cho thấy chúng ta đang thiếu một cơ chế giám sát, quản lý.

Chúng ta cần xem lại các mô hình nhà ở xã hội là mô hình gì, tập trung, hay phân tán, hay để cho các thành phần xây dựng. Nếu để các cá nhân, tổ chức tự xây dựng nhà xã hội, nhà cho thuê, chúng ta phải quản lý chặt, tránh để phát triển tự phát.

Nhất Nam
Báo Đầu tư Bất động sản