Các giao dịch kiểu sang ngang, bán suất đang diễn ra phổ biến tại nhiều dự án NOXH. Ảnh: Thanh Huyền
Từ chênh hàng trăm triệu đồng…
Trong vai một người cần mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được một nhân viên của Nhadepgiagoc.vn mời chào liên tục để mua NOXH dành cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an (43 Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội).
Theo các thông tin mà môi giới cung cấp, hiện các căn ở dự án này có mức giá gốc dao động từ 15 - 16,5 triệu đồng/m2. Giá chênh cho từng căn dao động trong khoảng từ 215 - 330 triệu đồng/căn.
Cụ thể, tại căn 1203 CT4, mức giá gốc là 15,15 triệu đồng/m2; giá chênh 280 triệu đồng; giá bán căn hộ (gồm cả VAT, giá gốc và chênh) là hơn 1,39 tỷ đồng. Căn 10-09 CT2, giá gốc là 16,386 triệu đồng/m2; chênh 295 triệu đồng; tổng giá bán căn hộ là gần 1,5 tỷ đồng.
Hay căn 0501 CT2, mức giá gốc là 15,975 triệu đồng/m2; chênh 330 triệu đồng; giá bán căn hộ hơn 1,5 tỷ đồng. Các căn hộ này đều có diện tích 69,8 m2.
Nhân viên môi giới này cho biết, hiện dự án đang cất nóc và dự kiến bàn giao vào tháng 10 năm nay.
Rao bán chênh hàng trăm triệu tại một dự án NOXH
Để sở hữu một căn NOXH của dự án này, người mua sẽ chọn căn rồi vào cọc, phía Nhadepgiagoc.vn sẽ liên hệ chủ nhà lấy căn, làm hợp đồng và đóng tiền với chủ nhà. Người mua sẽ phải đóng 70% giá trị căn hộ và tiền chênh. Sau khi vào cọc từ 7 - 10 ngày sẽ làm hợp đồng để khóa cọc. Hai bên sẽ ký hợp đồng ủy quyền, khi có sổ thì vào tên trực tiếp.
Nhân viên này cho biết, Công ty sẽ hỗ trợ từ A đến Z về mặt thủ tục. Nếu đã có hộ khẩu Hà Nội thì chỉ cần cung cấp chứng minh thư và sổ hộ khẩu, không cần KT3 và sổ bảo hiểm.
“Khi anh chị mua nhà thì sẽ được cầm giấy tờ công chứng, giấy tờ liên quan đến căn hộ nên có thể hoàn toàn yên tâm”, môi giới này nhấn mạnh.
Không hiếm người dân mua nhà trợ giá nhưng lại sở hữu ô tô sang
Ngoài dự án 43 Phạm Văn Đồng, nhân viên này cho biết, hiện Nhadepgiagoc.vn còn đang phân phối nhiều dự án NOXH khác như Hưng Thịnh hay Lucky House (quận Hà Đông). Các dự án này hiện đang có mức giá từ 13 - 14 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), mức chênh cũng thấp hơn nhiều (tối thiểu 25 triệu đồng/căn). Môi giới cho biết, mức chênh của các dự án NOXH do chủ đầu tư đưa ra, căn cứ trên hệ thống hạ tầng, tiện ích liên quan của dự án.
...Đến tự do chọn căn
Trao đổi với phóng viên, một nhân viên môi giới - tự giới thiệu thuộc Công ty Bất động sản Hà Nội được chủ đầu tư Vinconex 21 lựa chọn phân phối dự án Lucky House - chia sẻ: “Đây hiện đang là dự án duy nhất tại Hà Nội không thu tiền chênh. Công ty chúng em chỉ thu… 25 triệu đồng tiền tư vấn hoàn thiện hồ sơ”.
Theo đó, phía Công ty sẽ giúp người mua hoàn thiện hồ sơ theo quy định và chọn căn. Hai bên ký hợp đồng dịch vụ, khách hàng sẽ đóng 25 triệu đồng tiền phí tư vấn. Nhân viên này khẳng định, 99% các trường hợp nếu thỏa mãn hồ sơ thì sẽ chọn được căn như ý, ngoại trừ trường hợp căn hộ khách mua chọn đã có người khác chọn trước theo đường “quan hệ”.
Nhân viên này còn tư vấn: “Nếu vợ chồng anh chị phải đóng thuế thu nhập cá nhân (tức không thuộc đối tượng được mua NOXH) thì nên về địa phương để xin xác nhận thu nhập không phải đóng thuế, chưa có nhà tại địa phương và Hà Nội để dễ dàng hoàn thiện hồ sơ”.
Hiện Dự án Lucky House đã cất nóc và đang hoàn thiện, sau khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng đóng 30% giá trị căn hộ, tiếp theo, cứ 15 ngày đóng thêm 15%. Tức trong vòng 1 tháng, khách hàng sẽ phải đóng đủ 60% giá trị căn hộ, tiếp theo chia thành các đợt đóng 10%, 25% và 5%.
Mua bán sai luật
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 50, Luật nhà ở, người mua NOXH cần có nhiều điều kiện kèm theo. Đó là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực; phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NOXH; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này; không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết, theo quy định tại Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4, 5 Điều 19, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH thì người mua, thuê mua NOXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm (kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua).
Người mua, thuê mua NOXH chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nói cách khác, đối tượng được mua NOXH không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 5 năm (kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà).
Trong thời hạn chưa đủ 5 năm (kể từ thời điểm trả hết tiền) mà bên mua hoặc thuê nhà có nhu cầu bán lại nhà ở này thì họ chỉ được bán lại cho các đối tượng sau: bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp NOXH do Nhà nước đầu tư); bán lại cho chủ đầu tư (trong trường hợp dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách); bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NOXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
“Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý. Bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NOXH; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có quyền tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó”, luật sư Hà nhấn mạnh.
Tuy nhiên, không khó để nhận thấy, hiện nay, nhiều đơn vị môi giới đang làm đủ mội cách để trục lợi trên các sản phẩm NOXH, làm méo mó thị trường và làm ảnh hưởng đến quyền lợi mua nhà chính đáng của người dân, qua các hành động như: tư vấn cách làm đẹp hồ sơ, hỗ trợ chọn căn (vì theo quy định, việc bốc thăm công khai là để tránh trường hợp chọn căn, chọn hướng). Mặt khác, với việc tiếp tay cho các giao dịch không đủ điều kiện cũng khiến chính sách về NOXH bị mất đi ý nghĩa.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
