Thanh toán quyền lợi đối ứng cho dự án BT vẫn đang vướng
Vẫn bị vấp các luật
Nghị định 69 được kỳ vọng lớn bởi trước đó, việc thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT bị tắc từ năm 2018 khi các cơ chế, chính sách có liên quan hết thời hiệu thi hành, trong khi chưa có các chính sách “gối đầu” kịp thời. Giai đoạn đó, rất nhiều địa phương, doanh nghiệp lên tiếng mong Chính phủ sớm tháo gỡ khó khăn để các dự án BT có thể hoạt động trở lại. Bởi với nguồn ngân sách nhà nước có hạn, các địa phương muốn đầu tư xây dựng nhiều công trình giao thông quan trọng thì cơ chế BT khá hiệu quả.
Tuy nhiên, sau gần 2 tháng triển khai Nghị định 69, đã có những bất cập được chỉ ra khi văn bản này bị “vướng” so với quy định tại một số luật trước đó.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cho biết, Nghị định 69 tuy đã quy định dự án ký kết hợp đồng trước 1/1/2018 thì thực hiện theo hợp đồng, nhưng đồng thời lại quy định thêm: “Trường hợp các nội dung liên quan đến việc thanh toán chưa được quy định rõ trong hợp đồng BT thì áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Ngân sách nhà nước năm 2015, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 và pháp luật có liên quan có hiệu lực tại thời điểm thanh toán”.
Bên cạnh đó là sự thiếu đồng bộ giữa Nghị định với Luật Đất đai về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng. Trong Nghị định 69 cho phép các địa phương có thể dùng tài sản công (có thể là đất) ngang giá để đổi lấy hạ tầng. Luật Đất đai lại quy định tất cả đất công muốn khai thác lấy vốn đầu tư các công trình hạ tầng thì phải đưa ra đấu giá để tạo ra sự minh bạch, rõ ràng.
Phương pháp xác định giá đất thanh toán cho nhà đầu tư cũng chưa được cụ thể hóa, việc giao đất cho nhà đầu tư đã hoàn thành dự án BT chưa rõ có theo hình thức đấu giá đất hay không đấu giá đất để thực hiện dự án khác (đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư ứng tiền giải phóng mặt bằng và quỹ đất là tài sản công sau khi được Thủ tướng Chính phủ đồng ý chủ trương).
Ngoài ra, Nghị định 69 có thêm điểm mới là quy định trường hợp bán đấu giá tài sản công để lấy nguồn vốn thanh toán cho hợp đồng BT. Như vậy, các địa phương có thể sử dụng vốn ngân sách nhà nước để thanh toán cho những dự án BT trên địa bàn. Thế nhưng, trong Nghị định lại quy định thêm là khi sử dụng số tiền thu được từ bán đấu giá tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT phải triển khai đúng theo Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước, trong khi 2 luật này chưa có quy định về dùng tiền ngân sách để thanh toán cho các dự án BT. Vì vậy, Nghị định 69 mới có hiệu lực thi hành đã khó triển khai.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nội dung một số quy phạm pháp luật còn bất cập, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và có thể bị vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Đơn cử là sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai); và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng: “Bất cập hiện nay là Luật Đấu thầu và Luật Đấu giá tài sản chưa có quy định các trường hợp sau đây: Trường hợp vừa đấu thầu ‘mua’ công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất; Trường hợp vừa đấu thầu ‘mua’ công trình BT, vừa đồng thời đấu giá (bán) quỹ đất, trụ sở làm việc để lấy tiền thanh toán dự án BT, pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, nhưng lại không quy định đồng thời thực hiện đấu giá quỹ đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà lại sử dụng quỹ đất thanh toán dự án BT. Quy định này trái với quy định đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Nhà ở”.
Ngoài ra, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ở một số địa phương còn xuất hiện những vướng mắc khác trong khi thực hiện các dự án BT. Đơn cử như chưa có nghị định thay thế quy định về vốn chủ sở hữu thực hiện dự án khác. Lý do được cho là bản chất của dự án BT là dự án kép, nhà đầu tư đồng thời phải đáp ứng năng lực kinh nghiệm và năng lực tài chính để thực hiện dự án BT và dự án khác để thu hồi vốn. Tuy nhiên, quy định của các văn bản hiện hành về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chưa cụ thể nội dung về vốn chủ sở hữu thực hiện dự án khác. Khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT, nhà đầu tư chỉ phải chứng minh năng lực phần dự án BT, dự án khác là dự án được triển khai sau khi hoàn thành dự án BT hoặc song song theo thỏa thuận tại hợp đồng.
Cả địa phương và doanh nghiệp đều khó
Ngoài Thái Nguyên đang bị tắc trong việc thanh toán các dự án theo hình thức BT, tỉnh Đồng Nai cũng được xếp vào Top địa phương có nhiều dự án BT nhất và cũng “tắc” nhiều nhất. Theo đại diện UBND tỉnh Đồng Nai, địa phương này hiện có hơn 40 dự án đầu tư theo hình thức BT đang bị ách tắc gần 2 năm nay.
Ông Trần Văn Vĩnh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, một số dự án BT quan trọng đã được tỉnh này chuyển qua đầu tư bằng nguồn vốn đầu tư công để đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, nguồn vốn đầu tư công có hạn nên Đồng Nai mong Chính phủ sớm tháo gỡ để có thêm nguồn vốn triển khai các dự án giao thông quan trọng, tạo bước đột phá trong phát triển kinh tế.
Trao đổi với phóng viên, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thiên Lộc cho biết, Công ty thực hiện nhiều dự án theo hình thức BT ở một số địa phương. Nhiều dự án có tiến độ rất tốt, tuy nhiên vẫn gặp khó khăn trong quá trình thanh toán dự án cho nhà đầu tư. Thậm chí, có những dự án kéo dài 9 - 10 năm không quyết toán được. Điều này gây khó khăn cho nhà đầu tư về kinh phí hoạt động, thậm chí ngay cả những nhà đầu tư thứ cấp. Các nhà đầu tư này đã bỏ tiền đầu tư vào lô đất dự án được thanh toán đối ứng, nhưng do vướng mắc nên khó thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này vừa tạo thêm chi phí triển khai dự án khi nguồn vốn vay ngân hàng rất nhiều, vừa gây bức xúc cho các khách hàng mua sản phẩm bất động sản khi họ không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu.
Ở góc độ khác, theo ông Lê Hoàng Châu, rất khó để đảm bảo “nguyên tắc ngang giá” khi Nhà nước sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT, theo kiểu “vật đổi vật”, “hàng đổi hàng”, mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán dự án BT, mua lại công trình BT theo kiểu “hàng - tiền”. Trong vai trò “Bên mua” thì Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, để mua công trình BT với giá hợp lý nhất (cùng đạt chuẩn chất lượng nhưng có giá thấp nhất). Trong vai trò “Bên bán”, Nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, thì mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, để lựa chọn nhà đầu tư dự án khác.
Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư Thái Nguyên đề xuất, cần sớm xây dựng Nghị định thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP. Trong đó, cần làm rõ một số nội dung: Thời điểm xem xét vốn chủ sở hữu thực hiện dự án khác đối ứng dự án BT. Giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT không qua đấu giá sau khi nhà đầu tư ứng tiền giải phóng mặt bằng, xác định giá đất theo hình thức thặng dư đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, hoặc đối với quỹ đất là tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT. Đồng thời, Bộ Tài nguyên - Môi trường cần sớm ban hành thông tư hướng dẫn xác định giá đất, giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác thanh toán dự án BT.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
