Rầm rộ thi công, ồn ã rao bán
Theo những lời quảng cáo trên Internet, trưa ngày 16/7/2019 phóng viên Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn có mặt tại Khu đô thị Golden Center City 4 tại đường Điều Xiển, phường Tân Hoá (thành phố Biên Hoà) để mục sở thị dự ánđược giới thiệu là “đất vàng trung tâm thành phố Biên Hoà”.
Ghi nhận thực tế tại dự án, phóng viên Báo Đầu tư Online thấy hệ thống đường trục chính thảm nhựa và các đường nhánh đã được thi công gần như hoàn chỉnh. Theo đó, hệ thống vỉa hè, cống thoát được cũng được hoàn thiện phần lớn. Trong vai người tìm mua đất đầu tư, chúng tôi được ông Lê Văn L (xin được giấu tên), Chuyên viên tư vấn BĐS Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh hào hứng giới thiệu về Dự án Golden Center City 4.
Hạ tầng Khu đô thị Golden Center City 4 được xây dựng hạ tầng và chào bán dù vẫn là đất sản xất công nghiệp
Ông Lê Văn L giới thiệu Dự án Golden Center City 4 có diện tích ự án 2,8 ha, phân chia thành 198 nền đất (?). Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh. Hiện tại, phần lớn các lô đất của Dự án đã được Chủ đầu tư bán hết và chỉ còn hơn chục lô chưa bán. Giá bán trục đường nhỏ 24 triệu/m2, trục đường lớn 30 triệu/m2. Khi được hỏi về hạ tầng, ông L cho biết đường vào rộng 12m.
Lúc hoàn thiện cơ sở hạ tầng vào tháng 8/2019, Chủ đầu tư sẽ đập bỏ tường bao và thông đường kết nối với khu vực xung quanh. Phóng viên Báo Đầu tư Online được ông L tư vấn mua lô đất số 14, phân khu LK2 có diện tích 5x14m (70m2) giá bán 1 tỷ 456 triệu, hưởng chính sách triết khấu 10% và tặng 1 cây vàng.
“Giá bán đã bao hết toàn bộ gồm: các khoản thuế, giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nhà. Về hạ tầng thì đường giao thông, cây xanh, điện âm, nước máy thuỷ cục”, ông L quảng cáo và cho biết thêm bản vẽ xong hết và đã có bản đồ tỷ lệ 1/2000, đã xin được chủ trương xây dựng.
Khi phóng viên Báo Đầu tư Online thắc mắc phải có bản đồ tỷ lệ 1/500 mới ra được sổ đỏ cho khách hàng thì ông L cho giải thích “không ra được bản đồ 1/500 vì (ông L nói nhát gừng) ở đây được xây nhà, bao ra sổ nhưng tại vì diện tích (khu dân cư) nhỏ quá có 2,8 ha, phải trên 5 ha mới có bản đồ 1/500. Nó hơi khó là như vậy”.
Ông L cho biết thêm, nếu khách hàng mua sẽ ký hợp đồng và thanh toán 5 đợt bao gồm đợt đầu 35%, ba đợt sau mỗi đợt 20% và đợt cuối 5% còn lại khi gác sổ (khi có sổ đỏ khách hàng thanh toán nốt). Tiến độ thanh toán 1,5 tháng/đợt.
Một mặt giới thiệu khách hàng đóng xong tiền là ra sổ đỏ, mặt khác ông L nói tháng 6/2020 sẽ đồng loạt ra 298 cuốn sổ (?). Điều đáng lưu tâm là ông L nói “sổ đỏ khách hàng anh cầm nhưng tên trong sổ là tên của Chủ đầu tư. Khi xây dựng nhà và hoàn công xong mới sang tên cho khách hàng. Hiện tại đang sổ chung của Chủ đầu tư, chưa phân lô”.
Ngay sau lời hứa hẹn, ông Lê Văn L đã chuyển 1 bộ hợp đồng mẫu qua ứng dụng tin nhắn zalo cho phóng viên tham khảo. Tuy nhiên thay vì là bộ hợp đồng mua bán đất thực chất bộ tài liệu ông L gửi là 1 hợp đồng cho vay, 1 biên bản ghi nhớ (giữ quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng lô LK3, ô số 14, diện tích 90,07 m2), 1 giấy xác nhận (các khoản triết khấu ưu đãi), 1 bản vẽ mặt bằng phân lô (chỉ đóng dấu treo của doanh nghiệp) được giao kết giữa Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Thuận Lợi với ông Trần Đắc T (xin được dấu tên). Ông Lê Văn L giải thích thêm rằng, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Thuận Lợi là thành viên của Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh.
Trước đó, phóng viên Báo Đầu tư Online cũng có cuộc thâm nhận thực tế một khu đất khác có tình cảnh pháp lý tương tự tại thành phố Biên Hoà. Đó là khu đất đang được quản lý, sử dụng bởi Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương thuộc địa bàn Khu phố Long Điền, phường Long Bình Tân. Theo thông tin trên ứng dụng tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất DNAI.LIS thì diện tích khu đất này rộng 10.941,5 m2.
Xây dựng hạ tầng khu dân cư rầm rộ ở khu đất sản xuất, kinh doanh của Công ty Hùng Đại Dương tại phường Long Bình Tân, TP. Biên Hoà
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Online, trước đây khu đất này được sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp nhưng vài tháng trở lại đây Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương đã tiến hành xây dựng hạ tầng rầm rộ cho mục đích hình thành khu dân cư. Theo nhiều người dân sống trong khu vực Long Điền thì thời gian gần đây chủ đầu tư đã phân lô và giao bán với giá lên tới vài tỷ đồng/nền.
Để có cái nhìn tổng thể về quy mô xây dựng hạ tầng, phóng viên Báo Đầu tư Online đã chọn một điểm cao quan sát. Tại thời điểm 15 giờ, ngày 16/7/2019 chúng tôi ghi nhận hoạt động xây dựng khá nhộn nhịp tại khu đất được tỉnh Đồng Nai cho Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương thuê để sản xuất công nghiệp. Theo đó, toàn bộ mặt bằng khu đất đã được tháo dỡ nhà xưởng xây dựng trước đó thành khu đất trống, hệ thống đường giao thông thảm nhựa đang được hối hả thi công xây dựng bao quanh khu đất, hệ thống vỉ hè, cống thoát nước, điện ngầm đã được thi công với khối lượng khá lớn. Chỉ tính riêng trong khuôn viên khu đất chúng tôi ghi nhận có 1 xe gầu múc, 1 xe ủi ban gạt, 1 xe lu, 1 xe ben, 1 xe chở bê tông và cả chục công nhân cùng lúc đang làm việc.
Bà Nguyễn H, một cư dân sát bên khu đất (xin được dấu tên) cho biết trước đây khu này là sản xuất đá Grannite, sau đó được Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương cho doanh nghiệp khác thuê lại làm xưởng gỗ. Mấy tháng gần đây, nhiều máy móc xây dựng được tập kết để xây dựng đường cho khu nhà ở. Hoạt động xây dựng tai khu đất diễn ra từ sáng tới 5 giờ chiều hàng ngày. Bà Nguyễn H cho biết thêm giá được giao bán khoảng 2,5 đến 2,6 tỷ đồng/nền với diện tích khoảng 70 – 80 m2 song thời gian hiện tại mới được bán trong nội bộ, chưa bung hàng ra thị trường.
Chênh vênh pháp lý
Có thể thấy, thời gian gần đây, thị trường bất động sản tại Đồng Nai phát triển “nóng” khiến chủ đầu tư dự án bất động sản quay cuồng trong xu thế chuyển đổi đất sản xuất công nghiệp, kinh doanh sang đất ở đô thị. Tuy nhiên, không hoàn toàn giống nhau ở tất cả, mỗi khu đất, mỗi dự án lại rất khác nhau về tình trạng pháp lý trong quá trình chuyển đổi và rất nhiều trong số đó không đủ cơ sở xem xét cho chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho cả Chủ đầu tư và khách hàng mua đất ở thế “chênh vênh về pháp lý”.
Dự án Khu đô thị Golden Center City 4 nói trên là một đơn cử. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Online, nguồn gốc khu đất này trước đây được UBND tỉnh Đồng Nai giao Công ty Liên hiệp Dầu thực vật Đồng Nai để xây dựng văn phòng làm việc và các công trình phụ trợ. Sau đó, Công ty Liên hiệp Dầu thực vật Đồng Nai sáp nhập vào Công ty Dầu thực vật Hương liệu Mỹ phẩm Việt Nam. Năm 2005, tài sản trên đất được chuyển nhượng và chuyển giao quyền thuê đất cho Công ty cổ phần Đồng Nai.
Năm 2013, tỉnh Đồng Nai công nhận kết quả rà soát và kê khai tình hình sử dụng đất của Công ty cổ phần Đồng Nai để sử dụng vào mục đích đất sản xuất, kinh doanh với diện tích 28.459,4 m2 và hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng đất đến ngày 31/12/2015. Sau đó, Công ty cổ phần Đồng Nai được tỉnh Đồng Nai chấp thuận được tiếp tục sử dụng đất đến ngày 31/12/2017 để tạo điều kiện di dời Nhà máy sản xuất đồ gỗ do không phù hợp quy hoạch. Tiếp đó, doanh nghiệp này tiếp tục được gia hạn thuê đất đến ngày 31/12/2019.
Hệ luỵ pháp lý chênh vênh đang đặt ra với các dự án xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền đất ở trên đất sản xất công nghiệp.
Rõ ràng một điều rằng, khu đất tại phường Tân Hoá, thành phố Biên Hoà (nơi đang được giao bán là dự án Khu đô thị Golden Center City 4) được gia hạn thời gian sử dụng để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh với thời hạn đến ngày 31/12/2017 và đến nay đã hết hạn. Việc Công ty cổ phần Đồng Nai được gia hạn sử dụng đất tới 31/12/2019 để hỗ trợ cho doanh nghiệp này thực hiện thủ tục đầu tư dự án khu dân cư theo quy hoạch là động thái chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Việc Công ty cổ phần Đồng Nai đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở để đầu tư khu dân cư được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho ý kiến là chưa đủ cơ sở xem xét.
Tương tự như trên, tình trạng khu đất do Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương tại phường Long Bình Tân cũng trong tình trạng “chông chênh” không kém. Theo đó, quá trình sử dụng khu đất biến thiên phức tạp bắt đầu từ việc sử dụng làm Trại heo Thanh Hương (thuộc Công ty Vật liệu xây dựng và Chất đốt). Năm 1994, Trại heo Thanh Hương được bán thanh lý cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương.
Tới tháng 5/1998, khu đất được ra Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 428/QĐ-TTg cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê để xây dựng Nhà máy sản xuất đá Granite, thời hạn 20 năm theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm (hạn đến ngày 20/05/2018). Sau khi hết hạn sử dụng, Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương (sau khi cổ phần hóa chuyển thành Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương) đã được tỉnh Đồng Nai gia hạn sử dụng đất đến ngày 20/5/2019 và gia hạn sử dụng đất đến ngày 31/12/2019. Mục đích của việc gia hạn sử dụng đất là để hỗ trợ doanh nghiệp này có thời gian di dời Nhà máy sản xuất gạch Granite đến vị trí mới, không phải để thực hiện dự án khu dân cư theo quy hoạch.
Song song với quá trình trên, Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương xin chủ trương và thoả thuận địa điểm lập thủ tục đầu tư dự án Trung tâm dịch vụ văn phòng – Căn hộ thương mại và được tỉnh Đồng Nai chấp thuận. Sau đó chủ trương này được điều chỉnh thành dự án xây dựng nhà ở thấp tầng. Ngày 11/3/2019, Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương có văn bản kiến nghị tỉnh Đồng Nai cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu dân cư. Trên cơ sở tham vấn ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), tỉnh Đồng Nai cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Cần đặc biệt lưu tâm rằng: tỉnh Đồng Nai cần báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh Quyết định số 428/QĐ-TTg theo quy định tại Khoản 62, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; hiệu lực của văn bản chủ trương và thoả thuận Dự án đầu tư Trung tâm dịch vụ Văn phòng - Căn hộ thương mại của Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương đến ngày 1/4/2013 đến nay đã hết hạn 6 năm. Sau thời điểm hết hạn hiệu lực đến khi hết hạn sử dụng đất ngày 20/5/2018, Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương chưa được tỉnh cấp quyết định chủ trương đầu tư để thực hiện dự án khu dân cư theo quy hoạch.
Có cơ sở để nhận định rằng, việc chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất công nghiệp, kinh doanh sang đất ở mà các doanh nghiệp đã tự động hợp tác, phát triển và xây dựng cũng như phân lô, bán nền Dự án khu dân cư tại 2 khu đất trên đây không chỉ đặt ra dấu hỏi về vai trò của cơ quan quản lý tỉnh Đồng Nai mà đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng mua nền đất tại đây. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Online, hiện nay trên địa bàn thành phố Biên Hoà tới vài chục khu đất vàng nhà nước cho doanh nghiệp thuê đã hết hạn, song tỉnh Đồng Nai chưa có hướng xử lý. Báo Đầu tư Onlinesẽ tiếp tục thông tin về vấn đề này.
