“Khoảng lặng” thanh khoản
Từ đầu năm 2026 tới nay, thị trường bất động sản các tỉnh phía Nam chứng kiến cú “hãm phanh” về thanh khoản. Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, sức hấp thụ của thị trường sụt giảm rõ rệt, trong đó một số phân khúc như căn hộ, nhà phố khu vực ven TP.HCM giảm từ 40-50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Mặc dù thanh khoản đang chững lại, nhưng nguồn cung được công bố ra thị trường lại tăng lên. Trong đó, TP.HCM mở rộng và các địa phương giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh… đang trở thành tâm điểm nguồn cung mới.
Chẳng hạn, tại TP.HCM mở rộng, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận hàng ngàn căn hộ từ các dự án lớn được giới thiệu ra thị trường, có thể kể đến dự án Khải Hoàn Imperial của chủ đầu tư Khải Hoàn Land cung cấp hơn 1.500 căn hộ; Tập đoàn Lê Phong đang mở bán dự án The Emerald Boulevard trên mặt tiền Quốc lộ 13 với hơn 1.200 căn hộ, đồng thời khởi công dự án khu căn hộ cao cấp The Emerald River Park thuộc phường Lái Thiêu quy mô gần 2.500 sản phẩm, bao gồm căn hộ ở, căn hộ lưu trú và shophouse…
Hay tại Đồng Nai, Tập đoàn Bcons “trình làng” dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng thuộc phường Tam Hiệp quy mô diện tích gần 3 ha, tổng mức đầu tư gần 4.500 tỷ đồng, dự kiến cung cấp gần 3.000 căn hộ ra thị trường. Đây là dự án đầu tiên của Bcons tại địa phương này.
Trước đó, Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn, TP.HCM. Dự án có tổng diện tích hơn 880 ha, quy mô vốn khoảng 59.000 tỷ đồng với hàng ngàn sản phẩm bất động sản thuộc nhiều phân khúc.
Ở phân khúc cao cấp, chủ đầu tư TT Capital đang chuẩn bị các bước để đưa dự án TT Genesis ra thị trường trong quý III/2026; Vạn Phúc Group trong tháng 7/2006 sẽ chính thức mở bán dự án căn hộ cao cấp Diamond Sky thuộc Khu đô thị Vạn Phúc…
Có thể thấy, cụm từ “nóng bên cung, lạnh bên cầu” đang mô tả chính xác bức tranh thị trường bất động sản phía Nam thời điểm hiện tại.
Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường trầm lắng là áp lực tài chính đè nặng lên vai người mua nhà khi mặt bằng lãi suất tăng lên, đẩy chi phí gánh nợ hàng tháng lên cao, khiến dòng tiền đầu cơ gần như biến mất khỏi thị trường.
Khảo sát mới nhất của DKRA Group cho thấy, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ tại TP.HCM, trong tháng 5/2026, sức hấp thụ giảm đến 55% so với tháng trước đó và xu hướng giảm này dự báo chưa dừng lại.
“Điều đáng chú ý, căn hộ là phân khúc phần lớn đáp ứng nhu cầu ở thực và “chiếm sóng” thị trường suốt thời gian qua, nhưng đang có sự sụt giảm sâu về thanh khoản. Còn các phân khúc không đáp ứng nhu cầu này như đất nền vùng ven, đất phân lô tách thửa ở các khu vực xa trung tâm gần như ‘đóng băng’ trong giai đoạn này”, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay.
Những “ẩn số” của thị trường
Diễn biến thị trường hiện tại đặt ra câu hỏi: Vì sao trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường suy giảm, các chủ đầu tư không tiếp tục “án binh”, chờ đợi dòng tiền ấm trở lại, mà quyết định đổ bộ nguồn cung vào thời điểm thị trường đang thiếu vắng sức cầu?
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang có dự án chuẩn bị chào bán, sự khó khăn của thị trường không phải các doanh nghiệp không nhìn thấy, nhưng không thể chờ đợi bởi nhiều áp lực đang bủa vây.
| |
Căn hộ là phân khúc “chiếm sóng” thị trường suốt thời gian qua, nhưng đang có sự sụt giảm sâu về thanh khoản. Ảnh: Lê Toàn. |
“Đối với một doanh nghiệp bất động sản, việc duy trì một dự án ‘trùm mền’ không đồng nghĩa với việc chi phí đứng yên. Chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý vận hành và bộ máy nhân sự vẫn bào mòn nguồn lực của doanh nghiệp mỗi ngày. Khi nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ và dòng tiền từ phát hành trái phiếu mới không còn dễ dàng như trước, việc mở bán dự án là con đường khả dĩ nhất để doanh nghiệp tự cứu mình”, vị này bộc bạch và cho rằng, bung hàng lúc này dù biên lợi nhuận có thể bị thu hẹp đáng kể do các chính sách ưu đãi, nhưng vẫn giúp doanh nghiệp thu về nguồn tiền mặt ngay từ các đợt thanh toán tiến độ của khách hàng.
Bán hàng và thu tiền từ việc bán hàng được ví như “nguồn oxy” quý giá của các chủ đầu tư trong giai đoạn lãi suất tăng cao và khả năng tiếp cận nguồn vốn ngày càng khó khăn như hiện nay.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhìn nhận, thị trường hiện đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm và bài toán thanh khoản đang là ẩn số đối với nhiều doanh nghiệp đang và chuẩn bị mở bán dự án thời gian tới.
“Trong giai đoạn hiện tại, chắc chắn sẽ không còn chuyện dự án nào cũng sẽ bán được, đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu ‘đón gió’ quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi lên thổ cư rồi phân lô, bán nền…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và đặc biệt là phải đảm bảo tình trạng pháp lý”, ông Sang nói, đồng thời nhấn mạnh rằng, không chỉ các nhà đầu tư hay môi giới cá nhân, mà ngay cả các chủ đầu tư dự án lẫn doanh nghiệp môi giới cũng phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trong bối cảnh mới.
Các chuyên gia cho rằng, điểm khác biệt của thị trường hiện nay so với những giai đoạn trước là đang xác lập một “cuộc chơi” chưa có tiền lệ. Cuộc chơi này thay đổi tận gốc rễ, trong đó tác động mạnh nhất đến thị trường là “khẩu vị” của nhà đầu tư.
Ông La Cẩm Nam - Tổng giám Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cho hay, dòng tiền đầu tư vào bất động sản hiện nay không còn mang tính chất “vơ vét tài sản rẻ” hay đầu cơ, “lướt sóng” như giai đoạn trước.
Thay vào đó, thị trường đang định hình lại các quy chuẩn về an toàn, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các “tài sản trú ẩn” có giá trị nội tại vững chắc. Các bất động sản tại trung tâm TP.HCM hoặc các quận nội thành cũ chính là lựa chọn hàng đầu nhờ tính thanh khoản cao và khả năng khai thác thương mại tức thì.
Sự thay đổi “khẩu vị” của thị trường cũng đang xác lập một thế trận mới đối với các doanh nghiệp địa ốc. Trên thị trường hiện nay gần như vắng bóng các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, phân lô bán nền như những giai đoạn trước.
Các doanh nghiệp môi giới bất động sản vùng ven theo kiểu “lùa gà” cũng đã không còn xuất hiện. Thậm chí, không ít chủ đầu tư từng là tên tuổi một thời, nhưng sau giai đoạn khó khăn đã không còn xuất hiện trong câu chuyện bán hàng các dự án.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mới. Những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý không minh bạch sẽ chịu áp lực lớn trong “cuộc chơi” này.
Thị trường thời gian tới là sân chơi của những doanh nghiệp có khả năng phát triển dự án bài bản, các nhà đầu tư có kinh nghiệm và nguồn lực, qua đó khép lại cái thời “ai đầu tư cũng thắng, mua đâu cũng có lời”.