Bất động sản “sổ mũi”, cả nền kinh tế “hắt hơi”
Trung Quốc - một trong những nền kinh tế lớn nhất thế giới cũng như thị trường bất động sản sôi động nhất đã chính thức phát đi thông điệp về việc tung một gói cứu trợ “chưa từng có tiền lệ” trong lịch sử lên tới khoảng 400 tỷ nhân dân tệ (gần 56 tỷ USD) cho lĩnh vực bất động sản trong hai tháng cuối năm 2022.
Số tiền nói trên được dùng để cung cấp các khoản tín dụng, cho vay thế chấp và mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh gói tài chính 85 tỷ USD mà 6 ngân hàng thương mại lớn nhất của Trung Quốc đã được yêu cầu gia hạn vào tháng 9/2022.
Chấn chỉnh đối với các cơn sốt nóng diễn ra trong lĩnh vực bất động sản vẫn là một trong những mục tiêu hàng đầu mà cơ quan quản lý quốc gia này nỗ lực thực hiện trong hơn 2 năm vừa qua, bên cạnh lĩnh vực tài chính. Tuy nhiên, với việc trực tiếp và cả gián tiếp chiếm khoảng 1/4 tổng sản phẩm trong nước, bên cạnh các giải pháp “cứng”, giải pháp “mềm” là điều mà giới chức Trung Quốc buộc phải làm khi sau khi các biện pháp cắt giảm lãi suất và trợ cấp không thể vực dậy sự tăng trưởng của ngành này. Tính tới tháng 9/2022, giá nhà ở Trung Quốc đã giảm tháng thứ 13 liên tiếp.
Ngành bất động sản của Trung Quốc hiện có ít nhất 292 tỷ USD các khoản vay trong và ngoài nước đến hạn thanh toán vào cuối năm 2023. Con số đó bao gồm 53,7 tỷ USD vay trong năm nay, tiếp theo là 72,3 tỷ USD đáo hạn trong quý I/2023.
Trong hai năm qua, kể từ khi Tập đoàn bất động sản Evergrande của Trung Quốc rơi vào khủng hoảng vì trái phiếu doanh nghiệp, đã có rất nhiều bài viết của giới chuyên gia so sánh với thị trường trái phiếu trong nước cũng như trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, đa phần đều nhấn mạnh sự ổn định và bền vững của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong nước so với thị trường Trung Quốc bởi sự khác biệt cả về quy mô và tính chất.
Một trong những trọng số cho thấy mức độ an toàn vẫn ở ngưỡng cho phép là cuối năm ngoái khi Tập đoàn Evergrande Trung Quốc “vỡ nợ”, thống kê của Fiin Group cho thấy, chỉ số vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp Việt Nam, căn cứ vào báo cáo tài chính năm 2021 vẫn ở ngưỡng cho phép với chỉ khoảng 900 ngày, tương đương khoảng 2 năm tiêu thụ. Đây cũng là cơ sở để đơn vị này đánh giá triển vọng không quá kém lạc quan của thị trường bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên, khi qua 9 tháng, số ngày tồn kho bất động sản trung bình toàn ngành tăng lên 1.500 ngày (theo số liệu của chính Fiin Group), tức phải khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết, những nỗi lo về thị trường có nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng thanh khoản đã bắt đầu hiện rõ.
Trong khi đó, theo dữ liệu của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) được công bố gần đây, lượng giao dịch của thị trường và tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước và giảm mạnh so với giai đoạn đầu năm.
Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Bên lề cuộc họp giữa các doanh nghiệp địa ốc phía Nam và đại diện Bộ Xây dựng hôm 8/11/2022 tại TP.HCM, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp ngậm ngùi chia sẻ rằng “chưa bao giờ thấy tình hình khó khăn đến vậy”. Dòng tiền cạn, hàng thì ế, lãi suất tăng cao khiến mọi chi phí phải tiết giảm tối đa. Trong cơn bĩ cực, doanh nghiệp phải giảm lương, rồi cắt giảm nhân sự.
 |
Nguồn: Wichart. |
Cần giải pháp khẩn cấp cứu doanh nghiệp
Theo phân tích của lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, trong hai khía cạnh khiến sức mua trong dân giảm, gồm thu nhập của người dân giảm sút và tâm lý không dám hoặc chờ đợi thị trường ổn hơn mới mua thì điều đáng lo ngại nhất nằm ở khía cạnh thứ hai. Đây là câu chuyện gắn với niềm tin của người dân với thị trường bất động sản và cả nền kinh tế, nhất là đối với các chính sách vực dậy nền kinh tế sau hai năm Covid-19 khó khăn.
“Hiện mọi người đang trong giai đoạn nghe ngóng, gần như thị trường đang “đóng băng”. Không phải tất tần tật khách hàng đều thiếu vốn mà họ đang chờ, nghe ngóng nên rất khó xác định bao nhiêu phần trăm bị ảnh hưởng bởi việc siết tín dụng”, ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch Hội đồng quản trị Novaland nói.
Ông Huy nhấn mạnh, ở góc độ doanh nghiệp, dù đang tính tới mọi phương án và giải pháp, nhưng các giải pháp nội bộ sẽ chỉ mang tính tình thế, mà không phải câu chuyện mang tính dài hạn.
Trở lại với câu chuyện chung của thị trường, trong thời gian vừa qua, một số ý kiến cho rằng, bất động sản đã trải qua tăng trưởng nóng, cần phải “hạ nhiệt” để người dân có cơ hội sở hữu nhà ở. Quan điểm này ở góc độ nào đó cũng đúng, nhưng lại chưa đầy đủ, bởi nền kinh tế không vận hành đơn giản như vậy.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, bất động sản là ngành quan trọng, có tới ít nhất 40 ngành phụ trợ, nổi bật như thép, xây dựng... đều là các lĩnh vực thâm dụng vốn và lao động. Ngành bất động sản tê liệt sẽ có ảnh hưởng dây chuyền khó lường đến cả nền kinh tế.
Hồi đầu tháng 11/2022, Hòa Phát – nhà sản xuất thép hàng đầu tại Việt Nam đã buộc phải thông báo ngừng hoạt động hai lò cao ở Khu liên hợp Dung Quất và hai lò cao ở Khu liên hợp Hải Dương với lý do thị trường thép đang trong giai đoạn suy giảm. Đến đầu tháng 12, Hòa Phát có khả năng sẽ tạm dừng thêm một lò cao nữa ở Khu liên hợp Dung Quất.
Theo bà Phạm Thị Ngọc Thủy, Giám đốc điều hành Văn phòng Ban IV (Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân), hiệu ứng sụt giảm niềm tin từ thị trường đối với các doanh nghiệp bất động sản đã lan rộng tới mọi loại hình doanh nghiệp khác.
Trong bối cảnh niềm tin thị trường xuống thấp, cạn vốn lưu động, cạn dòng đầu tư, các tài sản của doanh nghiệp có nguy cơ bị bán tháo. Thậm chí, thông tin từ doanh nghiệp, hiệp hội cho thấy, có thể xuất hiện làn sóng bán các nhà máy/cơ sở sản xuất của doanh nghiệp Việt cho nhà đầu tư nước ngoài. “Đây là thách thức không chỉ với doanh nghiệp Việt Nam, mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế vĩ mô”, bà Thủy cảnh báo.
Hàn Quốc là quốc gia mới tung gói cứu trợ lãi suất giải cứu thị trường bất động sản lên tới 7,3 tỷ USD. Giới chuyên gia tài chính nước này cho biết, những nỗ lực kiềm chế giá nhà cũng như kiềm chế lạm phát một cách quá chặt chẽ không giải quyết được ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản nói riêng, toàn nền kinh tế nói chung.
Đối với Việt Nam, giới phân tích cho rằng, thời điểm cuối năm nay và 2 năm tiếp theo sẽ là giai đoạn không dễ dàng về dòng tiền đối với doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt, doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng. Nhiều chuyên gia hiện nay đề xuất nới tín dụng bất động sản 1 - 2%, đồng thời thông lại luồng phát hành trái phiếu theo dạng có giám sát để tránh hiện tượng “muối bỏ biển”.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings cho rằng, cách thức “giải cứu” hiệu quả nhất với thị trường bất động sản là nên ưu tiên phân bổ dòng vốn tín dụng cho người mua nhà. Nếu đi theo hướng này, NHNN cũng nên có hướng dẫn về tiêu chí đối tượng là người mua nhà, không chỉ chứng minh có thu nhập mà cần chứng minh có nhu cầu sử dụng thật, để hạn chế hiện tượng đầu cơ. Phần còn lại có thể thực hiện trực tiếp cho chủ đầu tư bởi các ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, ông Thuân cũng cho rằng, không phải ngân hàng nào cũng có thể được nới room tín dụng bất động sản, mà phải thực hiện một cách chọn lọc tùy theo đánh giá hoặc mức xếp hạng tín nhiệm của Ngân hàng Nhà nước và thực tế tỷ lệ phân bổ tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng đã có hiện nay.
Ngoài ra, cơ quan này cũng có thể xem xét sửa đổi quy định về tỷ lệ giới hạn sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với các ngân hàng thương mại được cấp hạn mức, vì vốn cho vay mua nhà thường có kỳ hạn rất dài, từ 10 -15 năm. Việc lựa chọn giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư, theo chuyên gia, sẽ tập trung vào các dự án do các ngân hàng thương mại lựa chọn và đánh giá dựa trên các tiêu chí đối với từng chủ đầu tư và với từng dự án.
"Thực hiện được điều này sẽ góp phần giải quyết cả cung và cầu của bất động sản và người dân có nhà để ở, giảm rủi ro nợ xấu gia tăng từ bất động sản đến với hệ thống tín dụng ngân hàng và cả một phần từ trái phiếu doanh nghiệp", ông Thuân nhận định và cho biết thêm, "giải cứu bất động sản" có lẽ là giải pháp có tính khả thi nhất tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay. Thanh khoản đang là vấn đề cấp thiết thì cần phát huy vai trò của "người cầm tiền".
Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings
 |
Việc có ngay những giải pháp tháo gỡ thanh khoản cho thị trường là điều cần thiết. Từ đầu tháng 10 đến nay, bên cạnh những nhà đầu tư ngộp hàng, một số doanh nghiệp cũng chung tay tháo gỡ thị trường bằng cách tăng chiết khấu, đây là một bước đi khôn ngoan, vừa kích được thanh khoản, nhà đầu tư có thể mua được giá tốt mà doanh nghiệp cũng có ngay một lượng tiền mặt nhất định để kinh doanh.
Trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản, nguồn thu khách hàng trả trước chiếm một phần rất lớn, bên cạnh vốn tín dụng hay trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, kiến nghị tăng thêm 1 - 2% trần tín dụng để tăng lượng tiền lưu thông trên thị trường là một giải pháp khả thi.
Tất nhiên, bên cạnh việc nới room, các ngân hàng cũng có thể chọn lọc, phân loại đối tượng được hỗ trợ vay vốn. Chẳng hạn như tập trung cho vay một số doanh nghiệp có uy tín, tập trung xây dựng các dự án, đô thị mang lại nhiều giá trị như phục vụ cho người có thu nhập trung bình, nhà ở thương mại. Hay các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chỉ cần bơm vốn là có thể tái khởi động thì cũng cần xem xét.
Đối tượng cho vay là người mua nhà cũng có thể phân chia thành các tiêu chí khác nhau, chẳng hạn như các nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền kinh doanh ổn định, người mua nhà lần đầu và cả những người mua nhà ở xã hội.
Nếu chỉ lựa chọn 1 trong 2 đối tượng để cho vay, có thể xem xét cho người mua nhà vay để tái lập thanh khoản, doanh nghiệp khi bán được hàng cũng có một lượng tiền ổn định để khởi động, xây dựng dự án.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam
 |
Cơ quan nhà nước cần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản của các chủ đầu tư có uy tín, đầy đủ pháp lý, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.
Về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, cần có cơ chế kiểm soát việc sử dụng vốn của doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu. Chỉ doanh nghiệp có điểm xếp hạng tín dụng tốt mới được phát hành trái phiếu. Mở rộng nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.
Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tháo gỡ quy trình thủ tục cấp phép dự án mới để giải tỏa việc khan hiếm nguồn mới trên thị trường, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc AFA Capital
 |
Thông điệp của các giải pháp Trung Quốc đưa ra không phải là cứu thị trường bất động sản, mà là đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường, để thị trường tự điều tiết, sau đó sẽ dần dần phục hồi một cách lành mạnh, hướng đến những người có nhu cầu sử dụng nhà ở thật và hướng đến giá nhà không bị đẩy lên một cách phi lý.
Điểm đáng lưu ý, những giải pháp của Trung Quốc đang đi rất sâu, không chỉ vào bất động sản nói chung mà cụ thể đến từng phân khúc, đồng thời họ cũng lựa chọn ra các giải pháp áp dụng với các công ty quản trị tốt. Ví dụ bất động sản để ở, hay bất động sản cho thuê, còn những yếu tố mang tính chất đầu cơ thì không được nhắc đến, nhưng nếu phục vụ đúng nhu cầu thì sẽ nắn dòng vốn, khơi thông dòng vốn, tạo cơ chế để có dòng vốn mới chảy vào bất động sản mang lại hiệu quả ngay.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
 |
Không phải vì một vài doanh nghiệp làm sai mà cắt đi nguồn tín dụng cho cả ngành bất động sản, bởi thị trường có nhiều phân khúc khác nhau, dành cho những đối tượng, nhu cầu khác nhau. Cần đánh giá lại các doanh nghiệp, ai tạo ra những sản phẩm phù hợp, cần cho thị trường thì phải ưu tiên về tín dụng để tạo nguồn cung cho thị trường, tạo ra dòng tiền và kéo theo sự phát triển của hàng chục ngành nghề khác.
