Sau khi dàn xếp xong những bất ổn về tranh chấp quyền lực lãnh đạo, trong Đại hội cổ đông thường niên diễn ra hồi tháng 6/2012, lãnh đạo Sudico đã đệ trình phương án lợi nhuận 200 tỷ đồng cho 6 tháng cuối năm 2012. Nhưng “ngày vui ngắn chẳng tày gang”, kết thúc năm 2012, Sudico vẫn lỗ khủng.
“Người hùng” sa cơ và hai khe cửa hẹp
Hai nguyên nhân có thể dẫn tới việc rớt "đài" của Sudico là: Thứ nhất, năm 2012 Sudico không có nguồn thu. Thứ hai, theo yêu cầu của kiểm toán, Công ty phải trích lập hàng trăm tỷ đồng cho các dự án đang dang dở. Muốn có nguồn thu thể hiện rõ trong hạch toán, cần có các hợp đồng mua bán chứ không phải chỉ là hợp đồng góp vốn mua nhà. Tiếc thay, hiện có tới 371 tỷ đồng người mua trả tiền trước ở các hợp đồng vay vốn của nhà đầu tư mà thực chất là hợp đồng “bán lúa non” các căn biệt thự Nam An Khánh. Để ký được hợp đồng mua bán, theo quy định hiện nay dự án phải có đầy đủ hạ tầng và hoàn tất móng các biệt thự mà việc này thì đang... chờ.
Còn về yêu cầu của kiểm toán với các dự án dang dở thì Dự án Khu đô thị Hòa Hải, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng được khuyến nghị phải trích lập dự phòng gần 500 tỷ đồng. Dự án này từng là chủ đề gây tranh cãi nóng tại Đại hội cổ đông của công ty hồi tháng 6/2012 khi Ban Kiểm soát đưa ra báo cáo cho rằng, có những dấu hiệu sai phạm gây thất thoát lớn. Sudico đã nhận chuyển nhượng dự án này từ một cá nhân với số tiền là 963 tỷ đồng từ năm 2010. Không có nguồn thu và các dự án sụt giá thảm hại so với giá vốn ban đầu, Sudico đứng trước 2 “khe cửa” hẹp: Chưa hạch toán để lỗ thấp năm 2012, song năm 2013 có thể lỗ khủng và buộc phải rời sàn giao dịch chứng khoán hay hạch toán lỗ lớn ngay năm 2012 để hi vọng mong manh năm 2013 có khả năng tạo doanh thu, có lãi để có thể trụ lại?
Đặt cược vào “ván bài”
Nan giải, HĐQT Sudico đành chọn “khe cửa” thứ hai, tức là trích lập dự phòng giảm giá dự án Khu đô thị Hòa Hải ngay trong năm 2012. Cửa này khiến lợi nhuận của công ty âm tới vài trăm tỷ đồng.
Ông Hồ Sỹ Hùng, Chủ tịch HĐQT Sudico cho biết: “HĐQT công ty đã họp rất nhiều lần và ra quyết định, năm 2013, công ty phải tìm được đối tác để chuyển nhượng dự án Hòa Hải. Bởi nếu triển khai dự án này, sẽ không một tổ chức tín dụng nào cho công ty vay vốn”. Theo tạm tính của các ngân hàng và công ty kiểm toán, dự án này hiện chỉ có giá trị chưa đầy 500 tỷ đồng. Nếu không trích lập dự phòng giảm giá năm 2012, năm 2013, liệu công ty có làm ra lợi nhuận đủ để trích lập khoản lỗ trên?
Trong khi đó, áp lực trả nợ của “người hùng” một thời này cứ lớn dần. Theo các hợp đồng vay vốn, năm 2013, Sudico phải trả nợ khoảng 900 tỷ đồng. Để có lợi nhuận trang trải cho khoản lỗ dự kiến khi chuyển nhượng dự án Hòa Hải, đồng thời có nguồn tiền thanh toán nợ cho các ngân hàng, Sudico buộc phải đạt ít nhất 1.000 tỷ đồng doanh thu.
Giờ đây “người hùng” sa cơ tin rằng, tiền sẽ đến từ dự án Nam An Khánh. Sudico dự kiến khai thác dự án này theo 3 phương thức: toàn bộ hạ tầng dự án, công ty sẽ làm chủ đầu tư, không phân cấp để đảm bảo đồng nhất chất lượng; các khu vực quy hoạch biệt thự ven hồ, biệt thự chính, Công ty sẽ đứng ra kinh doanh, huy động vốn từ người mua; khu cao tầng, các khu biệt thự không trọng điểm, khu dịch vụ, Sudico sẽ bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp có khả năng tài chính khai thác.
Nào có dễ như “trở bàn tay”?
Kịch bản đáng mơ ước nhất là Sudico bán bớt được các dự án thứ cấp để có nguồn thu hơn 1.000 tỷ đồng. Muốn vậy, cần phải chào bán rất rẻ để Sudico đảm bảo được lợi nhuận vài trăm tỷ bù lỗ cho dự án Hòa Hải.
Kịch bản thứ hai, không bán được cho nhà đầu tư thứ cấp, Sudico phải bán được đất biệt thự dự án Nam An Khánh, nhưng nghe chừng điều này là khó. Theo quy hoạch, biệt thự Nam An Khánh thường có diện tích rất rộng, tối thiểu 200m2/lô, nếu công ty bán giá 20 triệu đồng/ m2, mức cho phép Sudico có lãi, sẽ không nhiều người đủ điều kiện mua sản phẩm trên ở thời điểm này (cả đất và nhà xây xong ước từ 7-8 tỷ đồng/căn trở lên). Thống kê của các công ty tư vấn như CBRe, Savills đều cho thấy, đất biệt thự, nhà liền kề ở các dự án đang đóng băng. “Nếu Sudico chấp nhận bán giá thấp 16- 17 triệu đồng/m2, khả năng bán được hàng cao hơn. Song như vậy, công ty có thể chỉ hòa vốn hoặc lỗ. Liệu Sudico có dám chấp nhận bán lỗ để có dòng tiền”? Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản đặt câu hỏi này.
Trước sức ép từ mọi phía, trước Tết, Sudico đã làm việc với nhiều công ty bất động sản để phối hợp đưa sản phẩm ra bán trên thị trường. Tuy nhiên, kế hoạch ra hàng đã phải dời lại sau Tết. Một trong những công ty tư vấn phương án bán hàng cho Sudico cho rằng, nếu công ty không bỏ ra chi phí để làm hạ tầng dự án thật thuận tiện, đủ điều kiện cho phép người dân mua nhà đến ở thì sẽ rất khó bán được biệt thự ở thời điểm này. Bỏ bao nhiêu chi phí ra là đủ với một dự án có quy mô lớn như vậy? Đây lại là một bài toán với cái bẫy “chi phí” nhức nhối!
Vậy nên, 2013 sẽ là năm đầy thách thức đối với Sudico. Nếu không tìm được giải pháp phù hợp và quyết đoán, nhiều khả năng đại gia bất động sản phía Bắc này sẽ buộc phải rời sàn giao dịch chứng khoán trong thất vọng, cay đắng, gây tổn thất lớn cho hàng nghìn cổ đông
