Sức hút đô thị biển

Theo ông Lê Trọng Minh, năm 2019, Việt Nam đã đón hơn 18 triệu lượt du khách quốc tế và khoảng 85 triệu lượt khách nội địa; du lịch đóng góp khoảng 4 triệu việc làm và 32,8 tỷ USD cho nền kinh tế quốc dân, tương đương 9,2% GDP.

Dù từ tháng 3/2020 đến nay, toàn bộ hoạt động du lịch quốc tế bị ngưng trệ, nhưng theo đánh giá của hầu hết chuyên gia quốc tế, ngành du lịch Việt Nam sẽ phục hồi nhanh hơn các quốc gia khác nhờ vào yếu tố an toàn trong kỷ nguyên Covid-19, khoảng cách gần với các nguồn du khách lớn và đà tăng trưởng tốt trong quá khứ.

Tầng lớp trung lưu Việt Nam, theo dự báo đến năm 2025 có thể chiếm 25% dân số, tức khoảng 25 triệu người và ngày càng nhiều người trong số này có nhu cầu sở hữu một căn nhà thứ hai để nghỉ dưỡng và tích lũy tài sản. Nhu cầu này được khích lệ bởi hệ thống hạ tầng giao thông đường cao tốc, đường không... ngày càng phủ rộng, kéo gần khoảng cách giữa các đô thị truyền thống và đô thị biển.

"Chúng tôi được biết, trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đề xuất nội dung quy định cho phép đối tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua, sở hữu các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như người trong nước", ông Minh cho biết.

Ngoài ra, cũng theo ông Minh, Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng đang rốt ráo hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có nội dung tạo hành lang pháp lý cởi mở, cụ thể hơn đối với vấn đề sở hữu các sản phẩm bất động sản biển như chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo nhà ở quốc gia đầu tháng 10 vừa qua.

"Để đón đầu cơ hội trong chu kỳ phát triển mới, các chủ đầu tư dự án bất động sản biển và cả nhà đầu tư cá nhân phải chuẩn bị và ra quyết định đầu tư ngay từ bây giờ", ông cho biết.

Đánh giá về thị trường bất động sản biển, ông Minh cho biết, trên thực tế, những tháng cuối năm 2020, chúng ta được chứng kiến nhiều dự án bất động sản biển, đô thị biển với quy mô hàng trăm, hàng ngàn héc-ta được công bố dồn dập như thời gian qua. Nhiều dự án, nhiều công trường chưa nghỉ một ngày thi công dù trong cao điểm dịch Covid-19.

Điều này vừa khẳng định sức sống tiềm tàng của các chủ đầu tư, vừa cho thấy tầm nhìn của các doanh nghiệp trong việc chuẩn bị cho một tương lai phát triển bùng nổ các sản phẩm đô thị biển.

Các diễn giả tham gia Hội thảo - Ảnh: Lê Toàn

Theo một số nghiên cứu mới đây, nhu cầu của du khách đối với các mô hình sản phẩm như resort cao cấp kết hợp chăm sóc sức khỏe, thẩm mỹ, khu nghỉ dưỡng phức hợp với trải nghiệm F&B độc đáo và nghỉ dưỡng cuối tuần không ngừng gia tăng. Đặc biệt, những địa điểm thuận tiện đường bay như Nha Trang, Cam Ranh, Bình Định hay thuận tiện tiếp cận bằng xe hơi như Hồ Tràm, Vũng Tàu, Phan Thiết… có ưu thế trở thành những địa điểm nghỉ dưỡng cuối tuần của đông đảo người dân.

Về nhu cầu đầu tư, người mua hiện nay không chỉ xem các sản phẩm bất động sản biển là sản phẩm đầu tư mà còn chú trọng về mục đích sử dụng như một sản phẩm nghỉ dưỡng.

Trong đó, không đơn thuần là một dự án khách sạn, nghỉ dưỡng như trước đây, đại đô thị biển bao gồm đa dạng loại hình bất động sản như biệt thự, shophouse, liền kề, chung cư, condotel và các tiện ích trường học, bệnh viện… có thể đảm bảo cho cả cộng đồng dân cư sinh sống.

Các dự án này đang rất hấp dẫn người tiêu dùng do nhiều sản phẩm như chung cư, biệt thự… có thể được sở hữu lâu dài theo cơ chế quản lý với đất ở đô thị. Đồng thời, theo nhiều chuyên gia, một đô thị biển đủ lớn sẽ hình thành một hệ sinh thái nghỉ dưỡng và trải nghiệm cũng như buôn bán, kinh doanh hấp dẫn. Do đó, đây sẽ là những sản phẩm dẫn dắt xu thế phát triển của bất động sản ven biển trong thời gian tới.

Một điểm cộng nữa với các khu đô thị biển cả trong hiện tại và tương lai là khả năng kết nối cao, dễ hình thành các tour tuyến du lịch khi các dự án luôn được tính toán tọa lạc ở các vị trí liền kề hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại đã hoặc đang triển khai.

Do đó, triển vọng đưa các dự án về đích đúng tiến độ, đảm bảo hiệu quả vận hành, khai thác, sinh lời theo các giai đoạn của dự án là rất khả thi.

Đó là những lý do khiến nhiều nhà quan sát thị trường bất động sản nhận định rằng, các sản phẩm đô thị biển phức hợp sẽ là một trong những phân khúc dẫn dắt xu hướng đầu tư trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh dòng tiền ngày càng trở nên rẻ hơn do lãi suất ngân hàng tiếp tục được ghìm cương ở mức thấp và các kênh đầu tư khác chưa chứng tỏ độ ổn định.

Để mô hình đô thị phức hợp ven biển phát triển lành mạnh, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư, hành lang pháp lý đối với hoạt động giao dịch, sở hữu và vận hành sản phẩm này cũng đang được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung. Trong đó, những vấn đề đang được thị trường quan tâm như trong đại đô thị biển có được hình thành cộng đồng dân cư? Nếu có, sẽ phải giải quyết thế nào để hài hòa giữa tiêu chuẩn quản lý vận hành các sản phẩm, dịch vụ nghỉ dưỡng với quản lý vận hành khu dân cư?

Đối với phần đất kinh doanh thương mại trong các dự án đô thị biển có thời gian sở hữu 50 năm hoặc thấp hơn, người mua sẽ được giải quyết quyền lợi như thế nào sau khi thời hạn sở hữu kết thúc (có được gia hạn sở hữu tự động, tiền sử dụng đất giai đoạn sau do chủ đầu tư dự án hay người sở hữu sản phẩm chi trả)?

Mô hình quản lý phù hợp với đại đô thị biển là gì để nhà đầu tư yên tâm sở hữu cho cả mục đích đầu tư và mục đích để ở?

Khi nền tảng pháp lý được hoàn thiện, cùng với sức hấp dẫn tự thân, đô thị biển chắc chắn sẽ chứng kiến những bước phát triển rực rỡ trong những năm tới.

Trình bày tham luận về vai trò của đô thị biển trong phát triển kinh tế biển, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Đại học Fulbright Việt Nam cho biết, mục tiêu 2030 và tầm nhìn 2045 thì Việt Nam sẽ trở thành quốc gia biển mạnh, đóng góp 10% GDP.

Theo ông Tuấn, hiện tại Việt Nam có 19 Khu kinh tế biển với quy mô 47 - 48 % GDP của cả nước. Trong đó, GDP của kinh tế thuần biển chiếm 20 - 22% tổng GDP cả nước. Đóng góp các ngành kinh tế diễn ra trên biển chiếm 98% kinh tế biển. Chủ yếu khai thác dầu khí, hải sản, hàng hải, dịch vụ cảng biển, và một phần là du lịch. Chưa kể, đô thị hóa tại Việt Nam hiện nay vẫn chậm, trong khi đô thị hóa phải là động lực tăng trưởng trong thập niên tới.

“Cơ sở để chúng ta có niềm tin tăng trưởng là sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu. Tầng lớp trung lưu Việt Nam có khả năng đuổi kịp các nước mới công nghiệp hóa. Cụ thể, Việt Nam có tốc độ tăng người siêu giàu nhanh thứ 2 thế giới trong thập kỷ qua”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn trình bày tham luận tại Hội thảo - Ảnh: Lê Toàn

Lý giải nguyên nhân vì sao đầu tư tài sản thứ 2 (second home) tại Việt Nam, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn cho biết, Việt Nam đứng thứ 3 trên thế giới về tốc độ tăng trưởng giới siêu giàu giai đoạn 2012 – 2017. Forbes dự kiến tốc độ tăng trưởng trong giới siêu giàu tại Việt Nam là 170% vào năm 2026.

Theo đó, số lượng người có nhu cầu đi nghỉ dưỡng ra ngoài thành phố vào cuối tuần tăng lên, đặc biệt là nhờ vào hệ thống đường xá, cao tốc mà có thể di chuyển dễ dàng và thuận lợi hơn. Ngoài việc nghỉ dưỡng, second home còn là một kênh đầu tư hiệu quả cho dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư.

Hơn nữa, một cơ hội nữa được ông Tuấn chỉ ra nữa là đến từ dân số già. Bởi dân số già hóa với sức khỏe, an sinh và năng động cả về kinh tế và xã hội có thể có những đóng góp không ngừng cho xã hội. Du lịch chăm sóc sức khỏe cho người già và du lịch hưu trí sẽ có cơ hội phát triển.

Lấy tình ví dụ minh họa về vấn đề này là khu vực Phan Thiết - Bình Thuận. Bởi nơi đây sở hữu vị trí thuận lợi, nằm ở vùng lõi của Cụm ngành Du lịch phát triển bậc nhất Việt Nam cùng với TP.HCM, Đà Lạt, Nha Trang và Vũng Tàu.

Hơn nữa, tài nguyên tự nhiên như biển xanh, cát trắng, nắng vàng chan hòa quanh năm, hội tụ đủ điều kiện thiên nhiên để trở thành điểm đến du lịch hàng đầu của du khách. Chưa kể, hệ thống hạ tầng như các tuyến cao tốc và sân bay đang động lực phát triển cho khu vực này.

“Cách đây 15 năm, khi du lịch Đà Nẵng còn chưa phát triển, du lịch Đà Lạt và Nha Trang chỉ mới chớm nở thì Bình Thuận đã được mệnh danh là thủ đô resort với khoảng 80 khu nghỉ dưỡng”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng rất bức xúc về việc nhiều doanh nghiệp nhỏ, tiềm lực không đủ mạnh nhưng cũng muốn tham gia vào thị trường đã khiến hoang phí nguồn tài nguyên.

Theo đó, cần phải có những doanh nghiệp lớn, nghĩ lớn, làm lớn để trở thành “con sếu đầu đàn” dẫn dắt trong phân khúc này. Không thể phát triển một cách tràn lan, đầu tư theo phong trào được.

Để thị trường phát triển bền vững, ông Tuấn cho rằng, cần có một số ưu tiên về chính sách của Nhà nước như thúc đẩy công nghiệp hóa “không khói”. Phát triển đô thị hóa cần có trọng tâm và cần có chiến lược đối với già hóa dân số.

Đồng thời, cũng cần phải sớm hoàn thiện các chính sách về quy hoạch, đất đai, sở hữu tài sản, pháp lý… và không ngừng thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, đào tạo nguồn nhân lực.

“Cần sớm triển khai nhanh hệ thống cao tốc Bắc - Nam và cao tốc liên kết các Vùng kinh tế trọng điểm. Sớm khởi công sân bay quốc tế Long Thành, hạ tầng viễn thông, 5G, điện, nước…”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Nhìn lại chặng đường phát triển của bất động sản biển trong 10 năm qua và dự báo triển vọng trong thời gian sắp tới, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, bất động sản biển hiện nay không chỉ đơn thuần là biệt thự và condotel trong resort, mà đã phát triển nhiều loại hình sản phẩm khác nhau.

Đồng thời, các dự án cũng ngày càng quy mô hơn, là những khu đô thị biển từ vài trăm đến hàng ngàn hec-ta. Là một phần trong định hướng phát triển kinh tế biển của Việt Nam, bất động sản biển trong 10 năm qua có những đặc điểm nổi bật.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam trình bày tham luận tại Hội thảo - Ảnh: Lê Toàn

Cụ thể, năm 2010 - 2014, là giai đoạn toàn cảnh thị trường bất động sản cả nước nói chung suy giảm nặng nề nhất, đặc biệt trong năm 2010 - 2013. Sang năm 2014, thị trường bắt đầu phục hồi trở lại. Tuy nhiên, bất động sản biển giai đoạn này vẫn là bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền chủ yếu với loại hình biệt thự biển trong các khu resort, condotel bắt đầu xuất hiện nhưng chưa nhiều.

Giai đoạn 2015 - 2020, bắt đầu có sự xuất hiện của các đại đô thị với những chủ đầu tư lớn. Trong giai đoạn này, bất động sản biển phát triển mạnh ở các địa phương nổi bật về du lịch bao gồm: Quảng Nam, Đà Nẵng, Khánh Hòa (Nha Trang - Cam Ranh), Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang (Phú Quốc).

Trong những năm 2018 - 2020, bất động sản biển phát triển ở những thị trường mới như Bình Định, Phú Yên, Ninh Thuận. Tuy nhiên, số lượng dự án chưa nhiều và quy mô còn nhỏ; đa số là dự án của những chủ đầu tư nhỏ.

“Trong 2 năm gần đây đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới và rất đa dạng. Điều này cho thấy sự lớn mạnh của thị trường và doanh nghiệp. Cụ thể, chủ đầu tư nội địa chiếm ưu thế tuyệt đối. Một số chủ đầu tư lớn chiếm lĩnh thị trường như Vingroup, Sun Group, CEO Group, BIM Group, Novaland, FLC,… và thị trường bùng nổ nguồn cung, nhất là condotel”, ông Lâm nói.

Đưa ra dẫn chứng về vấn đề này, CEO DKRA Vietnam cho biết, tính từ 2016 - tháng 9/2020, toàn thị trường có khoảng 41,000 căn condotel và 7,847 căn biệt thự biển được đưa ra thị trường. Về quy mô dự án cũng không ngừng phát triển, đáng chú ý phải kể đến sự xuất hiện những dự án có quy mô lớn lên đến 100 - 1,000 ha theo mô hình khu đô thị biển hoặc Integrated Resort.

Đặc biệt, những dự án này không chỉ có loại hình Biệt thự biển và Condotel với pháp lý chủ quyền sở hữu có thời hạn mà còn có cả loại hình pháp lý chủ quyền sở hữu lâu dài (do có phần đất thuộc chức năng đất ở). Thị trường phát sinh một số thuật ngữ như “sở hữu có thời hạn và không phát sinh đơn vị ở”, “sở hữu lâu dài không phát sinh đơn vị ở”, “sở hữu lâu dài có phát sinh đơn vị ở”.

Đưa ra dự báo triển vọng của bất động sản biển trong thời gian tới, ông Phạm Lâm cho biết, những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Nha Trang, Quảng Nam, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long vẫn là nơi duy trì thế mạnh du lịch từ cảnh quan môi trường thiên nhiên, di sản văn hóa - lịch sử,…

Đồng thời, những thị trường mới như: Ninh Thuận, Phú Yên, Bình Định, Quảng Ngãi, Huế, Quảng Bình, Quảng Trị,… với lợi thế thiên nhiên, môi trường còn hoang sơ, chưa bị khai phá nhiều nên sẽ thu hút du khách. Cùng lúc đó, các chủ đầu tư lớn đang đổ bộ vào đây với năng lực triển khai dự án tốt hơn từ: Quy mô dự án, quy hoạch bài bản các phân khu chức năng, hạ tầng tiện ích,… đặc biệt là tạo ra thêm các giá trị mới cho du lịch và phát triển đô thị.

Dự báo về nguồn cung mới trong vòng 2 - 3 năm tới, ông Lâm cho rằng, các dự án có thể đưa ra hàng ngàn căn biệt thự biển (beach front villa) mỗi năm. Các loại sản phẩm khác: Shophouse/townhouse - đây là loại hình sản phẩm mới, ngày càng được ưa chuộng khi quy mô các dự án đô thị dân cư ven biển mở rộng ngày càng lớn. Một phần lý do từ pháp lý sở hữu lâu dài, phần khác do bố trí quy hoạch rõ ràng và có tiềm năng thương mại. Với các dự án đang được quy hoạch và chuẩn bị, nguồn cung mới có thể cũng lên đến hàng ngàn căn mỗi năm.

“Mặc dù nguồn cung có thể lên đến hàng ngàn sản phẩm mỗi loại hình, tuy nhiên còn phụ thuộc vào phản ứng của thị trường để các chủ đầu tư linh hoạt đưa sản phẩm ra thị trường.”, ông Lâm nhấn mạnh.

Để thị trường phát triển bền vững, đại diện DKRA Vietnam đưa ra kiến nghị rằng cần định vị lại thị trường bất động sản biển: Xác định đây có phải là thị trường để mua đi bán lại các sản phẩm như đầu tư bất động sản nhà ở hay không?

Ngoài ra, cần phải quy hoạch đô thị bài bản, đầy đủ, chức năng, đồng bộ, kết nối giao thông. Trong đó, bảo vệ môi trường và di sản văn hóa/lịch sử cũng như di sản thiên nhiên là vấn đề cần đặc biệt lưu tâm.

Liên quan đến vấn đề pháp lý, ông Lâm cho biết cần sớm hoàn thiện quy định cho các loại hình sản phẩm mới. Ban hành các quy định rõ ràng chi tiết về chức năng, quyền lợi, trách nhiệm cho các chủ thể liên quan từ chủ đầu tư, đơn vị quản lý đến người mua...

Chia sẻ kinh nghiệm phát triển và khai thác tiềm năng đô thị biển nhìn từ góc nhìn của đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc Boston Consulting Group (BCG) cho biết, để phát triển thành công cần phải có những chiến lược mang tính khát vọng lớn, có tính kế thừa và được liên kết hài hòa giữa công và tư.

Một ví dụ minh chứng cho việc này là Thành phố kinh tế King Abdullah tại Tiểu Vương quốc Ả Rập Xê Út. Bài học kinh nghiệm từ mô hình này là có tầm nhìn rõ ràng, có các tài sản có giá trị, xác định phân khúc và giai đoạn phát triển được phân chia rõ ràng. Mối quan tâm đến môi trường cũng là một vấn đề cần phải lưu tâm, phải nhìn nhận vấn đề này từ góc nhìn chính trị và xã hội.

Ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc Boston Consulting Group (BCG) trình bày tại Hội thảo - Ảnh: Lê Toàn

“Ngoài việc cần thiết phải hành động, các khoản đầu tư vào môi trường và bền vững đem lại những lợi nhuận ngày càng tăng… cần nâng cao nhận thức của cả khách quốc tế và Việt Nam về vấn đề này. Bởi nó không chỉ tác động tới môi trường, mà còn ảnh hưởng lớn đối với người dân địa phương”, ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc BCG nói.

Theo ông Arnaud Ginolin, để thị trường bất động sản biển Việt Nam thì cần tìm lời giải cho 4 câu hỏi lớn.

Thứ nhất, tầm nhìn nào sẽ thích hợp cho việc phát triển các đô thị ven biển? 

Thứ hai, làm thế nào để đảm bảo sự phát triển đồng bộ và toàn diện của các vùng ven biển Việt Nam, bởi quy hoạch tổng thể cấp quốc gia nào có thể tránh cạnh tranh nội bộ và sử dụng tài nguyên ở mức tối ưu (Nhà nước và tư nhân)?

Hơn nữa, cơ chế nào để đảm bảo đủ sự nhanh nhạy và sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư (luật, quy định, cơ quan quản lý...)?

Thứ ba, làm thế nào để chuyển giao các kết quả xã hội, môi trường và kinh tế?

Theo ông Arnaud Ginolin, việc thống nhất chính sách phân bổ vốn để tạo điều kiện phát triển kinh tế vì các mục đích cộng đồng.

Thứ tư, làm sao để đảm bảo sự liên kết trong chính phủ?

Sự liên kết chính sách thông qua đảm bảo các lĩnh vực hỗ trợ các mục tiêu chính sách của chính phủ (ví dụ: đổi mới, sáng kiến nhà ở giá cả phải chăng) và kết quả lập kế hoạch. Điều chỉnh chính sách vốn thông qua đảm bảo chi tiêu vốn của các cơ quan có thể hỗ trợ các kết quả về quy hoạch và khu vực.

Đưa ra góc nhìn về triển vọng các sản phẩm sẽ dẫn dắt đầu tư tại các đô thị biển, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á-Thái Bình Dương cho biết, các loại hình sản phẩm ngôi nhà thứ hai được chia làm 2 nhóm chính, sản phẩm nghỉ dưỡng và sản phẩm đầu tư. Trong đó, Condotel mang đặc tính kết hợp giữa khách sạn và ngôi nhà thứ 2.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á-Thái Bình Dương trình bày tham luận tại Hội thảo - Ảnh: Lê Toàn.

Ngoài việc phân chia theo phân khúc thì các sản phẩm trong thời gian tới cũng được phân loại theo nhiều hình thức như chia sẻ lợi nhuận, chia sẻ doanh thu, cam kết lợi nhuận… và đặc biệt là đơn vị nào sẽ quản lý.

Bởi hiện nay trên thị trường có rất nhiều đơn vị quản lý, từ quốc tế đến khu vực, hay nhượng quyền... và đơn vị quản lý đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì và làm gia tăng giá trị của bất động sản đó.

Sau khi ông Mauro Gasparotti kết thúc tham luận, các diễn giả tiến hành phần Tọa đàm do ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư điều phối.

Ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư đặt câu hỏi cho các diễn giả tại buổi tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn

Phát biểu dẫn đề phần Tọa đàm, ông Lê Trọng Minh cho biết, các tham luận, với những góc nhìn khác nhau, nhưng khá thống nhất khi đánh giá về sự hấp dẫn của loại hình đô thị biển nhìn cả từ góc độ sở hữu và kinh doanh trên nền tảng ngành kinh tế du lịch tại Việt Nam hứa hẹn sẽ sớm vượt qua những thách thức dịch bệnh để trở lại quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó, cũng như sức bật mà ngành du lịch đã từng thể hiện. Nhưng một vấn đề có một vấn đề hiện nay là cung đang vượt cầu.

Ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc BCG: nguồn cầu ở đây là nguồn cầu cho sản phẩm và cầu cho sử dụng. Chúng ta sẽ có những sản phẩm mới, khách sạn mới hướng cho việc du lịch. Mọi khi, chúng ta thấy việc mua bán rất tốt do ảnh hưởng bởi Covid-19, du lịch đã giảm 70% lượng khách trên toàn cầu.

Nhưng tại Việt Nam, du lịch nội địa lại phát triển rất tốt. Năm 2021, Việt Nam sẽ phát triển phụ thuộc mạnh vào du lịch nội địa. Còn đối với Condotel, nhu cầu hiện nay rất lớn và khách trong nước cũng đang hấp thụ rất tốt

Ông Lê Trọng Minh đặt câu hỏi các nhà nghiên cứu đánh giá như thế nào về vị trí của thị trường bất động sản biển của Việt Nam so với các quốc gia có lợi thế về biển tương tự.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á-Thái Bình Dương: Nếu so sánh đơn giản với Thái Lan thì có thể thấy, Việt Nam có nhiều điểm tương đồng. Việt Nam có các số liệu thống kê mục tiêu thu hút khách nội địa lớn. 33 triệu khách quốc tế là mục tiêu của THái Lan cách đây vài năm.

Nhưng tại Việt Nam lại có những thế mạnh lớn hơn là bờ biển dài hơn và đẹp hơn, món ăn ngon, người dân thân thiện…

Đối với sản phẩm Condotel, Việt Nam phát triển muộn hơn so với Thái Lan, nhưng đây cũng là lợi thế để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm của thị trường đi trước.

Việt Nam có nhiều địa phương phát triển Condotel như Phú Quốc, Đà Nẵng… việc di chuyển nhanh và không gian nên tiềm năng phát triển sẽ rất lớn.

Ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc BCG: Tác động của Covid-19 đến thị trường là rất lớn và sẽ kéo dài trong thời gian tới, nhưng tốc độ tăng trưởng của bất động sản đô thị biển tại Việt Nam sẽ nhanh hơn trong thời gian tới. Bởi nền kinh tế Việt Nam hiện nay rất tốt và hạ tầng cũng phát triển mạnh mẽ.

Ông Arnaud Ginolin trao đổi tại buổi tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn

Ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc BCG: Chúng ta cần nhiều hơn sự đa dạng và chất lượng nhiều hơn. Chất lượng quan trọng là bởi khi phát triển đô thị biển sẽ có khách hàng quay lại nhiều lần. Việt Nam vẫn là địa điểm du lịch mới nhưng khách thường đến chỉ một lần. Vậy phải làm sao để khách trở lại nhiều lần, cần có kết nối tốt hơn, nhiều hạng mục giải trí hơn... để khách hàng có kỳ nghỉ tốt

Ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư: Dưới góc độ là nhà phát triển dự án,  đại diện Novaland đánh giá tiềm năng thị trường trong thời gian tới như thế nào?

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland: từ năm 2010 trở lại đây, các chủ đầu tư đã chuyển hóa bằng việc làm dự án quy mô lớn và bài bản hơn. Theo đó, trong tương lai, nhưng chủ đầu tư nào lớn, làm bài bản thì sẽ phát triển. Còn những chủ đầu tư nhỏ, đầu tư theo phong trào thì chắc chắn sẽ tự biến mất khỏi thị trường.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland trao đổi tại tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn.

Đơn cử như tại Phú Quốc, thời gian qua đã có một có chủ đầu tư lớn làm căn cơ, bài bản, tạo ra nhu cầu thực tế.

Tại Novaland, hướng đầu tư không phải là ngắn ngày mà nhằm phục vụ kỳ nghỉ dài. Để làm được điều này thì Novaland chú tầm đầu tư nhiều tiện ích tại dự án như y tế, giáo dục, giải trí, ẩm thực...

Ông Lê Trọng Minh: Câu chuyện của những dự án liệu rằng có chỉ diễn ra tại Việt Nam, hay còn diễn ra tại các nước khác?

Ông Arnaud Ginolin, Tổng Giám đốc BCG: Về vấn đề chính sách và môi trường phát lý rất quan trọng đối với tất cả các thị trường. Khách hàng nước ngoài vào Việt Nam mua sản phẩm bất động sản đều cân nhắc và xem xét những người đi trước mua bán như thế nào?

Ông Nguyễn Thái Phiên: Khi dự án đi vào hoạt động thì câu chuyện vận hành cũng là vấn đề rất lớn. Có một xu hướng đối với đại đô thị biển lớn, một số chủ đầu tư tự xây dựng chương trình quản lý riêng của mình để quản lý tốt hơn. Đây cũng là một xu hướng trong thời gian tới. Đối với các khu đô thị đó, người vận hành không phải chủ đầu tư, mà là các quy trình đều từ nước ngoài. Các chủ đầu tư nên làm như thế để giảm gánh nặng cho mình.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Đại học Fulbright Việt Nam

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Đại học Fulbright Việt Nam: Liên quan đến vấn đề hành lang pháp lý, nhiều hành lang pháp lý xuất phát từ nhu cầu của thị trường nhưng Nhà nước lại xử lý rất chậm. Điều này cũng làm giảm giá trị của sản phẩm và làm chậm quá trình phát triển của thị trường.

Ông Lê Trọng Minh: Những vấn đề liên quan đến pháp lý quản lý lĩnh vực đô thị biển lâu nay vẫn là vướng mắc chung của thị trường. Vậy xin mời ông Vũ Văn Phấn và bà Phạm Thị Thịnh chia sẻ dưới góc độ là một có quan quản lý nhà nước.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục puản lý nhà ở và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng: Tôi rất đồng tình với các diễn giả đã trình bài trước đó, nhưng đây là góc nhìn từ nhiều khía cạnh khác nhau. Với góc nhìn của tôi, là một cơ quan quản lý nhà nước có góc nhìn như sau.

Để làm một dự án phát triển bất động sản nghỉ dưỡng thì cần phải thông qua nhiều cơ quan khác nhau. Đây đúng là sức hút và nhu cầu thực của thị trường, tiềm năng có và nhu cầu rất lớn. Nhưng chúng ta phát triển phải có trọng tâm, một thực tế hiện nay là thừa cung. Nguyên do bởi lúc làm thì không tính toán kỹ.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục puản lý nhà ở và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng trao đổi tại tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn.

Về vấn đề cung cầu thì cần làm rõ, dự án du lịch nghỉ dưỡng là dành cho khách du lịch nghỉ ngơi, nhưng nhu cầu thứ 2 là chia sẻ kinh tế. Cụ thể chủ đầu tư làm nhưng không bán, chỉ cho nhà đầu tư góp vốn rồi tự cho khách thuê, sau đó trả tiền cho nhà đầu tư.

Các diễn giả phản ánh việc pháp luật của chúng ta hiện nay chưa theo kịp là đúng. Bởi chiến lược phát triển của cơ quan nhà nước không phải “ngồi bốc thuốc” là ra.

Liên quan đến vấn đề condotel, trong Luật Kinh doanh bất động sản, sản phẩm condotel được bán và người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Người dân muốn mua sản phẩm bất động sản này thì phải nâng cao trình độ hiểu biết của mình lên để giảm thiểu rủi ro.

Cách doanh nghiệp làm một dự án mất khoảng 5 - 6 năm, nhưng để ra một sản phẩm Luật hay Nghị định, cơ quan chức năng cũng phải bỏ ra khoảng thời gian tương tự. Nói ra điều này để các doanh nghiệp hiểu và thông cảm cho cơ quan quản lý nhà nước.

Hiện nay, nói về Luật Kinh doanh bất động sản thì việc sở hữu và cấp sổ đã được quy định rất rõ. Cũng đã có đề xuất cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Nhưng vấn đề là mua xong phải dùng đúng vào mục đích đó.

Ví dụ như công trình là nhà ở thì cá nhân nước ngoài mua được, nhưng nếu không phải là nhà ở thì người nước ngoài chưa mua được là đúng. Điều này cũng chưa có chương trình sửa.

Những vướng mắc của các dự án, của thị trường thì chúng tôi cũng đã biết rồi, nhưng để tháo gỡ thì cần phải có thời gian và phải xem xét qua nhiều góc độ khác nhau.

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó cục trưởng Cục Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường: Chúng ta luôn muốn phát triển thị trường lành mạnh, và chúng ta đang bàn đến những khu đô thị biển. Ở đây, chúng ta phải nhìn nhận rõ, đô thị biển là gì. Từ sáng đến giờ chúng ta đã bàn luận rất nhiều và có thể thấy rằng chủ yếu xoay quanh vấn đề đất đai.

Liên quan đến vấn đề thời hạn thuê đất, nếu hết thời hạn 50 năm thì có băn khoăn rằng là có tiếp tục được gia hạn không?

Trong trường hợp hết thời gian sử dụng đất, nếu nhà đầu tư có nhu cầu thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiếp tục gia hạn. Nhưng câu hỏi được đặt ra ở đây là gia hạn thời gian sử dụng đất cho ai, cho nhà đầu tư ban đầu hay cho người đầu tư thứ 2, thứ 3…

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó cục trưởng Cục Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường trao đổi tại tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn

Trên thực tế, nếu giao dịch phù hợp với luật thì việc gia hạn sẽ được gia hạn cho người đang sử dụng chính mảnh đất đó. Còn đối với đất thuê trả tiền hàng năm, sẽ có những hình thức như người mua tài sản được chứng nhận sở hữu trên tài sản của người khác.

Ông Vũ Văn Phấn: Hiện nay, việc triển khai một số dự án tại địa phương cấp giấy phép chưa chuẩn. Cụ thể là mua condotel nhưng lại ghi là loại hình khác.. Đây là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, không liên quan đến doanh nghiệp hay người dân nhưng lại chịu ảnh hưởng rất lớn. Nếu tôi là người dân thì tôi sẽ đi kiện cơ quan nhà nước.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland: Quan điểm của ông Phấn và bà Thịnh rất logic, nhưng trên thực tế là việc thực thi pháp luật tại các địa phương lại khác nhau. Điều này cũng gây ra khó khăn không ít cho doanh nghiệp trong quá trình phát triển dự án.

Ông Vũ Văn Phấn: Hiện nay, việc triển khai 1 số dự án tại địa phương cấp giấy phép chưa chuẩn. Cụ thể là mua condotel nhưng lại ghi là loại hình khác... Đây là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, không liên quan đến doanh nghiệp hay người dân nhưng lại chịu ảnh hưởng rất lớn. Nếu tôi là người dân thì tôi sẽ đi kiện cơ quan nhà nước.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland: Quan điểm của ông Phấn và bà Thịnh rất logic, nhưng trên thực tế là việc thực thi pháp luật tại các địa phương lại khác nhau. Điều này cũng gây ra khó khăn không ít cho doanh nghiệp trong quá trình phát triển dự án.

Ông Vũ Văn Phấn: Hiện nay pháp luật là như thế, các doanh nghiệp đã làm rồi thì cũng đã biết. Nhưng không có gì tồn tại là vĩnh cửu cả, sẽ có thay đổi. Thay đổi để thị trường phát triển.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Đại học Fulbright Việt Nam: Khi doanh nghiệp và người dân làm và đi gõ cửa các cơ quan nhà nước thì đều nhận được câu trả lời là chưa có quy định. Và việc chưa có quy định thì có thể ngầm hiểu là có thể làm, nhưng làm rồi thì quyền lợi của họ lại không được giải quyết.

ông Vũ Văn Phấn; ông Tuấn nói rất đúng, cái gì luật không cấm thì có thể làm, nhưng khi làm lại liên quan đến những vấn đề khác như quy hoạch, môi trường, an ninh quốc phòng…

Cá nhân chúng tôi là những người tham gia góp ý trong việc ban hành chính sách, thấy điều gì đúng và cần thay đổi thì chúng tôi sẽ góp ý. Nhưng để đưa ra hướng xử lý cụ thể thì rất khó.

Ông Lê Trọng Minh: Trong suốt thời gian qua, chúng ta đã nhận thấy cơ hội và sức hút của đô thị biển là có. Vậy đầu tư vào bất động sản biển là rất hợp lý hay hợp lý, và thời điểm nào là nên đầu tư?

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland: Đây là một câu hỏi khó, bởi mỗi nhà đầu tư có điều kiện và mong muốn, kỳ vọng khác nhau vào bất động sản. Bản thân các chủ đầu tư rất thông minh, họ sẽ tạo ra những sản phẩm kích thích nhu cầu đầu tư của người mua, làm người mua vượt qua rào cản rủi ro.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á-Thái Bình Dương: Cơ hội đang có ở khắp mọi nơi tại Việt Nam mà chúng ta chưa khai thác. Vấn đề dịch Covid-19 đã mở ra cho chúng ta rất nhiều cơ hội, người mua tiếp cận bất động sản dễ dàng hơn

Ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc BCG: Tiềm năng trong thời gian tới là có, có hội cũng rất hấp dẫn nhưng những dự án phải có chất lượng tốt và tầm nhìn tốt. Không chỉ thu hút nhà đầu tư trong nước mà còn phải hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài nữa. Cần có những hợp tác công và tư để triển khai dự án thành công.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Vietnam: Với góc nhìn và quan điểm của tôi thì khác hàng bây giờ nên đầu tư vào cũng sản phẩm, dự án có chất lượng, đặt niềm tin vào những chủ đầu tư phát triển uy tín.

Sau hơn 3 tiếng rưỡi, các chuyên gia, nhà quản lý đã cung cấp, trao đổi nhiều thông tin và góc nhìn về tính pháp lý và tiềm năng của thị trường bất động sản biển Việt Nam. 

Tuy nhiên, do thời gian có hạn trong một cuộc Hội thảo, tọa đàm, vẫn còn nhiều thông tin, góc nhìn quan trọng khác về thị trường bất động sản biển chưa thể truyền tải đến bạn đọc. Những thông tin này sẽ được Báo Đầu tư Chứng khoán cung cấp đến bạn đọc trong các bài viết chuyên sâu, đa chiều trong chuyên đề "Sức hút đô thị biển" phát hành vào thứ Hai (19/10/2020).