Nỗi lo “sốt giá” do hoạt động môi giới trái phép
Mới đây, một loạt địa phương trước sáp nhập như Phú Thọ, Bắc Giang, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, TP.HCM, Đồng Nai... đã ra thông báo gửi tới các sàn giao dịch nhà đất trên địa bàn nhằm chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản.
Trong đó, Khánh Hòa còn ban hành kế hoạch kiểm tra định kỳ và đột xuất đối với các sàn giao dịch, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời có chỉ thị cá nhân hành nghề môi giới chỉ được phép làm việc nếu sở hữu chứng chỉ còn hiệu lực và thuộc doanh nghiệp được cấp phép; người môi giới phải ghi rõ số chứng chỉ khi rao bán nhà đất trên các nền tảng trực tuyến như Zalo, Facebook… nhằm ngăn chặn tình trạng tung tin sai lệch, gây hoang mang dư luận.
Động thái trên không phải mới nhưng nó mang ý nghĩa quan trọng vào thời điểm này, khi những thông tin về quy hoạch, điều chỉnh địa giới hành chính hoặc hình thành các khu đô thị mới sau sáp nhập các tỉnh, thành phố… trở thành “thông tin tốt” thu hút dân đầu cơ, nhà đầu tư và cả môi giới bất động sản nhập cuộc, nguy cơ tạo nên các cơn sốt giá bất thường trên cả nước và trên thực tế, giá đất tại nhiều nơi đã tăng 30-50% chỉ trong thời gian ngắn.
Chẳng hạn, tại Khánh Hòa, sau khi chính thức sáp nhập Ninh Thuận, báo cáo của Sở Xây dựng Khánh Hòa (cũ) cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, địa phương này ghi nhận gần 16.200 giao dịch bất động sản, riêng quý II đạt hơn 9.200 giao dịch, tăng 32% so với quý I, với tổng giá trị hơn 11.700 tỷ đồng. Đáng chú ý, với loại hình đất nền, mặc dù số lượng giao dịch giảm nhẹ trong quý II nhưng tổng giá trị lại tăng đến 274% so với quý I.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Lâm Đồng khi giá đất ở nhiều khu vực tăng tới 30-40% chỉ từ sau Tết Nguyên đán tới trước thời điểm sáp nhập với Bình Thuận, Đắk Nông, đi kèm với đó là sự gia tăng đột biến về số lượng giao dịch.
Việc mặt bằng giá đất tăng cao gây khó khăn trong xác định bảng giá đất mới sau sáp nhập, cũng như ảnh hưởng tới các chính sách ưu đãi đầu tư vào những địa phương này.
Tại Hội nghị đánh giá 3 năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW và 1 năm thi hành Luật Đất đai 2024, đề xuất điều chỉnh, bổ sung một số nội dung Nghị quyết 18-NQ/TW làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai 2024 diễn ra vào trung tuần tháng 7/2025, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh việc một số chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW chưa được thể chế hóa đầy đủ; chưa quy định rõ vai trò của Nhà nước trong việc quyết định và kiểm soát giá đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, đặc biệt là vẫn còn tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá, làm nhiễu loạn thị trường vẫn còn xảy ra ở nhiều nơi…
Theo kết quả khảo sát trong nửa đầu năm 2025 của Batdongsan.com.vn, với mức giá nhà trung bình hiện nay chạm ngưỡng 70-80 triệu đồng/m2, có tới 93% người đang thuê nhà tại Việt Nam không tin rằng họ có thể mua được nhà nếu chỉ dựa vào thu nhập hiện tại.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, chi phí đầu vào phát triển dự án tăng mạnh gây khó khăn cho việc định giá sản phẩm đầu ra của các doanh nghiệp, đặc biệt là chi phí đất đai.
Tình trạng đầu cơ đất đai thông qua những giao dịch có tính dàn dựng khiến giá đất nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao. Sau đó, mức giá ảo này “vô tình” lại được các địa phương sử dụng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất chính thức theo quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP để tính tiền sử dụng đất cho các dự án, khiến mặt bằng giá nhà không phản ánh đúng giá trị thị trường. Với việc tiền sử dụng đất chiếm tới 60% trong cơ cấu giá bán, khi giá đất định giá ban đầu quá cao buộc chủ đầu tư không cách nào khác phải nâng giá sản phẩm đầu ra nhằm đảm bảo bài toán kinh doanh của mình.
“Làm sạch” thị trường
Liên quan đến các công cụ chống đầu cơ bất động sản, tại dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) đang được lấy ý kiến rộng rãi, Bộ Tài chính đã đề xuất lộ trình 5 năm để áp thuế chuyển nhượng bất động sản mới với tỷ lệ 20% tính trên lợi nhuận giữa giá bán và giá mua (trong trường hợp xác định được dữ liệu giá) và từ 10% giảm dần về 2% theo giá bán và thời gian nắm giữ tài sản (trong trường hợp không xác định được dữ liệu giá đầu vào).
Theo TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), thuế là một trong những công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản và được áp dụng phổ biến tại nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới. Song, trên thực tế, để nhìn nhận một thị trường bất động sản đang trong trạng thái trầm lắng hay sôi động, suy thoái hay phát triển, hoạt động của những người môi giới cũng là một chỉ báo quan trọng.
Với một thị trường bất động sản còn khá non trẻ như Việt Nam, vai trò và tầm ảnh hưởng của lực lượng môi giới ngày càng thể hiện rõ nét, chính vì thế mà phải được kiểm soát chặt chẽ, nhất là khi số lượng đang gia tăng quá nhanh. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu các môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải hoạt động trong sàn giao dịch, nhưng tình trạng môi giới hành nghề “chui” vẫn diễn ra phổ biến.
Khảo sát của VARS-IRE cho thấy, có đến 89% lực lượng môi giới bất động sản hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực, trong đó 51,8% chưa có chứng chỉ và chưa từng qua đào tạo; 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ và 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực; chỉ 11,3% có chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực.
Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp môi giới không thể tuyển đủ nhân sự hợp pháp, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động giao dịch và quá trình phục hồi của thị trường.
Ông Lượng cho biết, theo Điều 26 - Nghị định 144/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về việc phân quyền, phân cấp trong quản lý nhà nước về xây dựng, giao thông, nhà ở và hạ tầng kỹ thuật (ban hành ngày 12/6/2025 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2025), thẩm quyền tổ chức kỳ thi chuyên môn và cấp chứng chỉ hành nghề được phân cấp về cho các sở xây dựng địa phương.
Việc phân cấp được kỳ vọng sẽ nâng cao tính chủ động, rút ngắn quy trình thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân hành nghề và các doanh nghiệp môi giới. Quy trình cấp đã được quy định chi tiết tại Thông tư 11/2015/TT- BXD.
Mặc dù vậy, các quy trình chưa đủ cơ sở để khẳng định sẽ làm cho đội ngũ môi giới trở nên chuyên nghiệp, bởi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng như bằng lái xe, có bằng không đồng nghĩa với việc lái tốt và tuân thủ giao thông.
Một vấn đề được VARS cảnh báo gần đây là tình trạng đào tạo “chui”, đào tạo thiếu nội dung hoặc không đúng trình tự, thời lượng khi một số cơ sở đào tạo chỉ được tổ chức trong vỏn vẹn 2 buổi, mỗi buổi kéo dài 2,5 giờ (gồm cả thời gian nghỉ giải lao), tức tổng thời lượng chương trình chỉ khoảng 5 giờ (tương đương hơn 6 tiết học).
Trong khi đó, Thông tư 04/2024/TT-BXD quy định, mỗi chương trình đào tạo phải có tối thiểu 74 tiết học, thời lượng mỗi tiết là 45 phút, bao gồm đầy đủ 32 tiết kiến thức cơ sở, 24 tiết kiến thức chuyên môn, 16 tiết thực hành tại sàn giao dịch và 2 tiết kiểm tra cuối khóa, tương đương mỗi học phần phải kéo dài ít nhất hơn 50 giờ.
Việc đào tạo và quản lý lỏng lẻo dẫn đến đội ngũ môi giới yếu chuyên môn, từ đó dễ tư vấn sai, chào bán dự án không có thật hoặc tạo sốt ảo, gây rủi ro cho người mua. Trước thực trạng này, VARS kiến nghị Bộ Xây dựng và các địa phương công khai danh sách đơn vị được phép đào tạo, tăng cường thanh tra đột xuất và xử lý nghiêm hành vi vi phạm. VARS cũng đề xuất siết chặt quy trình cấp chứng chỉ, đẩy nhanh kỳ thi sát hạch và truyền thông mạnh hơn về quy định hành nghề để nâng cao chất lượng nhân lực, hướng tới thị trường bất động sản chuyên nghiệp và bền vững.