Xu hướng giá bất động sản có thể đảo ngược
SGI Capital vừa cập nhật một số điểm lưu ý đối với thị trường Việt Nam đầu năm 2026. Trong đó, công ty quản lý quỹ đầu tư này cho biết, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã bất ngờ công bố room tín dụng toàn ngành 2026 ở mức 15%, thấp hơn đáng kể mức tăng trưởng tín dụng ước đạt 19% của 2025 và kỳ vọng 20% cho mục tiêu tăng trưởng GDP. NHNN đồng thời quy định tăng trưởng tín dụng từng quý không vượt 1/4 room cả năm. Trừ nhóm tái cơ cấu, nhiều ngân hàng có thể chỉ được tăng trưởng tín dụng 13% trong năm nay.
Việc NHNN giảm chỉ tiêu tín dụng lúc này là hoàn toàn hợp lý và cần thiết giúp giảm bớt căng thẳng thanh khoản ngắn hạn, hạ nhiệt cuộc đua lãi suất và kiểm soát rủi ro nợ xấu phát sinh như đã từng xảy ra ở giai đoạn 2010-2012. Trong bối cảnh này, chính sách tài khóa và đầu tư công sẽ là điểm tựa lớn nhất cho kế hoạch tăng trưởng kinh tế với dư địa nợ công còn rất lớn.
Một thay đổi hệ trọng khác là tín dụng vào bất động sản không được vượt quá mức tăng tín dụng trung bình của ngân hàng. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng hơn 30%/năm trong hai năm gần đây vào bất động sản, đây sẽ là một cú hãm phanh mạnh với một thị trường đã có nhiều biểu hiện quá nóng. Bốn năm lãi suất rất thấp 2020-2021 và 2024-2025 đã kích thích nhu cầu đầu tư/đầu cơ cùng với các ách tắc pháp lý kéo dài hạn chế nguồn cung mới đã tạo nên hai đợt thăng hoa của giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc và thị trường.
“Với số lượng dự án được cấp phép và lượng sản phẩm triển khai mở bán tăng kỷ lục từ 2026, hạn chế tín dụng cùng với đà tăng lãi suất gần đây có thể đảo ngược cán cân cung cầu cũng như xu hướng giá bất động sản thời gian tới”, SGI Capital nhận định.
Thử thách với chứng khoán
Đối với thị trường chứng khoán, thống kê quá khứ 20 năm qua cho thấy, sau mỗi giai đoạn kinh tế tăng trưởng mạnh nhờ tín dụng tăng cao, thị trường chứng khoán có một năm thăng hoa với mức tăng trên 30%, lãi suất thường tăng trở lại, sau đó tín dụng suy giảm khiến nền kinh tế chậm lại và thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.
“Chúng ta đang có đầy đủ các tín hiệu này trong năm 2025. Giai đoạn tiền rẻ đã hết và thanh khoản đang dần trở nên khan hiếm hơn sẽ là bài thử không dễ dàng với các tài sản tài chính vốn quen với vòng 4 quanh nhanh của tín dụng. Những nhịp điều chỉnh của các nhóm cổ phiếu nhạy lãi suất và sự suy giảm giá trị giao dịch bốn tháng qua trên thị trường chứng khoán đang phản ánh chân thực bức tranh thanh khoản tổng thể của toàn bộ nền kinh tế”, SGI Capital nhận định.
Nhà đầu tư ngoại đã ngưng bán ròng trong tháng 12/2025 và quay lại mua ròng trong tuần đầu tháng 1/2026 là một tín hiệu tích cực được chờ đợi từ lâu. Tháng đầu năm thường vẫn là giai đoạn dòng tiền ngoại chảy vào tích cực khi các quỹ đầu tư toàn cầu phân bổ vốn cho một năm đầu tư mới.
Sau giai đoạn bán ròng kéo dài với quy mô kỷ lục trong năm 2022, tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư ngoại hiện đã giảm về 14,5%, mức thấp nhất 20 năm.
“Chúng tôi cho rằng dòng vốn ngoại sẽ tích cực trở lại từ 2026 bởi rủi ro tỷ giá sẽ giảm bớt khi lãi suất tăng, thị trường chứng khoán Việt Nam chính thức được FTSE nâng hạng vào tháng 9 tới và sẽ có những thời điểm dòng tiền đầu tư toàn cầu sẽ quay lại mua khi nền định giá giảm về mức đủ hấp dẫn”, SGI Capital đánh giá.
Đối với dòng tiền nội, vốn chiếm 80% giao dịch, xu hướng lãi suất vẫn sẽ là yếu tố quan trọng nhất, đặc biệt là trong bối cảnh dư nợ margin tăng mạnh và số dư tiền mặt tụt giảm trong thời gian gần đây. Nhiều nhóm cổ phiếu được dòng tiền nội ưa chuộng đã giảm 20-30% so với đỉnh trong khi dư nợ margin không giảm đang tạo nên một nghịch cảnh chưa từng xảy ra trên thị trường chứng khoán Việt Nam. VN-Index tăng vượt đỉnh và giao dịch ở vùng cao hơn 1.800 trong khi có những tài khoản vẫn đối mặt với áp lực call margin.
Lãi suất tăng và thanh khoản hạn hẹp sẽ tiếp tục gây sức ép lên những tài khoản vay nợ lớn từ nguồn margin và cả từ các nguồn vốn ngắn hạn khác. Vận động vội vàng và mang nhiều chất đầu cơ trong giai đoạn cao trào năm ngoái đang lặp lại gay gắt trong những ngày đầu 2026 cho thấy tâm lý vội vàng của nhà đầu tư và dòng tiền nóng vẫn đang chiếm vai trò chi phối. Dù tháng một luôn là tháng tích cực nhất với thị trường chứng khoán, SGI Capital chưa thấy điều kiện của một xu hướng tăng dài hạn và bền vững.
Theo công ty quản lỹ quỹ này, nền kinh tế và thị trường chứng khoán đang cho thấy nhiều dấu hiệu của giai đoạn cuối chu kỳ tăng trưởng với dư nợ tăng cao, lãi suất tăng, thanh khoản các kênh tài sản bắt đầu giảm trước khi thể hiện vào xu hướng giảm giá. Bối cảnh này sẽ không phù hợp cho chiến lược mua và nắm giữ tỷ trọng cao, đặc biệt là nhóm cổ phiếu có tính chu kỳ và nhạy với lãi suất như chứng khoán, bất động sản…
Những cổ phiếu lớn có dòng tiền và bảng cân đối mạnh, vị thế cạnh tranh tốt, có doanh thu bằng ngoại tệ, phục vụ nhu cầu thiết yếu… có thể sẽ thu hút và giữ chân được dòng tiền. Trong bối cảnh tiền mặt trở nên khan hiếm và có giá hơn, việc duy trì một danh mục chất lượng cao và nắm giữ một tỷ trọng tiền mặt sẽ giúp nhà đầu tưđi qua được những giai đoạn khó khăn và chủ động tận dụng các cơ hội mua rẻ của một năm tiềm ẩn nhiều biến động lớn như năm 2026.