Một giai đoạn "bình thường mới"
Rất khó khăn, không doanh nghiệp bất động sản nào có thể né tránh thực trạng ảm đạm vào lúc này khi sau 10 năm, bất động sản Việt Nam lại đang đối mặt với một giai đoạn khủng hoảng mới được nhìn nhận phức tạp và khó khăn hơn, bởi dịch bệnh Covid-19, thắt chặt tín dụng và đặc biệt là những rào cản từ thủ tục pháp lý chưa được gỡ bỏ.
Như cách ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC nói, cú sốc từ ảnh hưởng của Covid-19 khiến doanh nghiệp suy nghĩ nhiều hơn, lo lắng nhiều hơn và đặc biệt mong muốn cơ quan quản lý có cái nhìn thực tế, công bằng hơn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh, cần phải có những giải pháp mang tính toàn diện và dài hạn hơn trong việc phục hồi hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp thuộc ngành này. Hiện tại, vấn đề cấp bách nhất của các doanh nghiệp là mất thanh khoản. Doanh nghiệp không có dòng tiền, nợ vay ngân hàng quá hạn trở thành nợ xấu, nhiều dự án điêu đứng và thành dự án "bất động". Đó là chưa kể tới những ngành có liên quan như xây dựng, dịch vụ bị tê liệt, lao động mất việc gia tăng.
Rắc rối pháp lý là "bệnh nền" nguy hiểm, dễ dẫn đến việc doanh nghiệp khủng hoảng nhanh hơn trong Covid-19. Doanh nghiệp bất động sản cần chữa sớm "bệnh nền" pháp lý như cách người nhiễm Covid-19 chữa bệnh nền.
Thực tế, đã có nhiều giải pháp được Chính phủ triển khai như giãn thuế, giãn vay nợ và tái cơ cấu các khoản nợ vay, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, các giải pháp đó chỉ mang tính tạm thời, bởi nó chưa thực sự giải quyết được vấn đề cốt lõi hiện nay là "rừng thủ tục" vẫn chưa được dẹp triệt để để doanh nghiệp có thể yên tâm hơn khi dự án chắc chắn được triển khai, sớm ra hàng và định hình được kế hoạch kinh doanh trong bối cảnh "bình thường mới".
"Rất vất vả, chúng tôi đầu tư dự án tới 200 ha và phải mất 15 năm cho thủ tục hành chính và mỗi lần điều chỉnh cục bộ thì gặp rất nhiều thủ tục nên rất ngại điều chỉnh", bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết trong buổi tọa đàm "Thị trường bất động sản thế nào sau dịch Covid-19" diễn ra cách đây không lâu.
Tương tự, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, khi làm dự án, doanh nghiệp không tìm cách lách luật nhưng đôi khi gặp khó khăn thì "không biết hỏi ai". Đơn cử như bước cuối cùng cấp sổ hồng cho người dân rất khó khăn, dù doanh nghiệp đã hoàn thành hết thủ tục kể cả nghĩa vụ tài chính nhưng chỉ cần có điều chỉnh về công năng (vẫn đủ điều kiện cấp sổ hồng) thì tất cả các cấp, ngành liên quan đều e dè khi cấp sổ cho cư dân.
"Chúng tôi đi tới đâu cũng bị hỏi là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa. Tại sao những quy định pháp luật rõ ràng mà không giải quyết cho doanh nghiệp, bắt chúng tôi đi hỏi rất nhiều nơi", ông Dũng nói.
Theo ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Tân Hoàng Minh, các vấn đề pháp lý cũng như bị đình trệ bởi sự chồng lấn, không rõ ràng trong hệ thống văn bản liên quan đến bất động sản đang là nỗi ám ảnh của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhất là trong bối cảnh sau dịch Covid-19, điều quan trọng nhất với doanh nghiệp không phải là cấp vốn, mà tháo được hàng rào thủ tục cũng như cơ quan quản lý có ưu tiên hơn với việc giải quyết những vấn đề tồn đọng từ nhiều năm trước của lĩnh vực bất động sản.
Kỳ vọng hơn vào những giải pháp pháp lý
Hầu hết mọi sự cố trên thị trường đều liên quan đến pháp lý. Doanh nghiệp hiện tại muốn triển khai dự án nhưng nghĩ đến pháp lý là sợ. Nếu không tháo gỡ vướng mắc pháp lý thì có cho đất vàng doanh nghiệp cũng không dám nhận làm.
Xu hướng tiêu dùng tối thiểu, sự tương tác giữa con người thay đổi, giảm trực tiếp, tăng gián tiếp..., sự xuất hiện của các hệ thống tương tác ảo, robot... do nỗi sợ hãi tiềm ẩn trong cộng đồng sau khi trải qua những tình huống chưa từng xảy ra do đại dịch đã không còn là viễn cảnh, không chỉ có trong các dự báo mà đã là thực tế.
Các doanh nghiệp lựa chọn bước vào giai đoạn thời chiến, xây dựng các kế hoạch ngày, kế hoạch tuần, thay cho kế hoạch năm và bình tĩnh tìm giải pháp, nhưng bên cạnh đó, cần thêm sự hỗ trợ nhiều hơn từ cả phía cơ quan quản lý và các cơ quan truyền thông.
Báo cáo PCI năm 2019 công bố hồi tháng 5/2020 bởi Phòng thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho thấy, năm vấn đề mà doanh nghiệp gặp khó khăn nhiều nhất trong quá trình kinh doanh bao gồm: Tìm kiếm khách hàng (63%), tiếp cận vốn (35%), tìm kiếm nhân sự thích hợp (34%), tiếp đến là tìm kiếm đối tác kinh doanh (28%), biến động thị trường (27%). Thị trường năm 2019 đã như vậy, bước sang 2020, sự ảnh hưởng của dịch Covid-19 còn nghiêm trọng hơn, đặc biệt là đối với vấn đề tiếp cận vốn và tiếp cận khách hàng.
Tại cuộc họp báo công bố tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2020 cuối tuần qua, ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, sau những biến động nhất định, có thể thấy thị trường chưa thật sự phát triển bền vững. Đặc biệt, do ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 đối với các hoạt động của các doanh nghiệp và giao dịch thị trường bất động sản đã cho thấy những thách thức mới đối với lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản có đóng góp lớn cho nền kinh tế.
Cụ thể, số lượng sàn giao dịch bất động sản đóng cửa, tạm dừng chiếm khoảng 80%, còn lại đều hoạt động cầm chừng; tỷ lệ người lao động mất việc, tạm ngừng công việc hoặc làm việc cầm chừng trong lĩnh vực địa ốc tương đối lớn. Số lượng doanh nghiệp được thành lập mới tăng thấp nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2015-2019, trong đó số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngưng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019 - tỷ lệ doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao nhất trong các ngành nghề; số lượng, giá trị sản phẩm bất động sản tồn kho tăng…
Đây là những thách thức lớn và cần có những giải pháp toàn diện cho các doanh nghiệp vào thời điểm này. Trong đó, trước mắt Bộ Xây dựng đề xuất kiến nghị giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Cho phép doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp được huy động vốn từ các nguồn hợp pháp và được phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
Trong tháng 5/2020, tỷ lệ dự án đưa ra thị trường tăng khoảng gần 6 lần, tỷ lệ tiêu thụ cũng tăng lên 15% so với tháng 4/2020. Dù mới được tháo gỡ về giãn cách ly xã hội mà thị trường bất động sản đã quay trở lại tốt như vậy thì nếu được tháo gỡ về chính sách, thủ tục, đà hồi phục sẽ còn mạnh mẽ hơn nhiều.
Tiếp đó, về dài hạn, Bộ Xây dựng sẽ nhanh chóng rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật. Ngoài ra, ông Hùng cho biết, Bộ đang nghiên cứu, xây dựng nghị quyết của Chính phủ về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70 m2, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn (đã bao gồm VAT).
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, bất động sản vốn là ngành kinh tế có giá trị lớn, đảm đương vai trò quan trọng trong kiến tạo cơ sở hạ tầng, làm thay đổi bộ mặt của xã hội và mang lại nhiều đóng góp về tăng trưởng kinh tế, trong đó có cả trực tiếp và gián tiếp.
Do đó, theo ông Đính, việc Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp hỗ trợ cả cấp bách lẫn lâu dài là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại. Mặc dù, dịch bệnh được kiểm soát, các hoạt động kinh tế - xã hội trở lại bình thường, là điều kiện thuận lợi giúp thị trường bất động sản dần ấm trở lại, tuy nhiên, những cú huých chính sách là rất cần.
"Làm sao để các quy định, thủ tục hành chính lĩnh vực bất động sản bảo đảm đồng bộ, xuyên suốt, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp", ông Đính mong muốn.
Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết, trong bối cảnh mới, việc hỗ trợ doanh nghiệp có năng lực, doanh nghiệp mạnh là rất quan trọng. Sự đi xuống của bất động sản sẽ kéo theo hiệu ứng dây chuyền tiêu cực. Nên hỗ trợ bất động sản không phải chỉ vì là "giải cứu" các doanh nghiệp trong ngành mà là cả hệ sinh thái đi kèm. Tất nhiên, cũng cần lưu ý kiểm soát việc hỗ trợ để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tài chính ngân hàng và cả sự phát triển bền vững chung.
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng Thành Nam, tiếp tục đẩy mạnh kích cầu thị trường bất động sản là lời giải cho giai đoạn hiện nay. Muốn vậy, cả cơ quan quản lý nhà nước cũng như doanh nghiệp địa ốc cần quan tâm phát triển dòng sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người tiêu dùng. Trong đó, có phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ - phân khúc luôn được nhiều người quan tâm - cần được chú trọng đầu tư hơn.
Thực tế, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ không đơn giản, bởi thời gian qua đã có những dự án dạng này hình thành nhưng không thu hút được khách hàng bởi nhiều lý do như xa trung tâm, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện... Do vậy, trong dài hạn, yêu cầu đặt ra là cần có hệ thống cơ chế, chính sách tối ưu về vốn, quỹ đất, thủ tục đầu tư… để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào dòng sản phẩm này.
Cùng với đó, các doanh nghiệp làm tốt hơn việc khảo sát về thị trường nhà ở trong ngắn hạn, dài hạn và đặc biệt là thị hiếu của người tiêu dùng trong bối cảnh hiện nay. Đây là cơ sở để phát triển dòng sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu, bảo đảm tính thanh khoản cao, tránh cung vượt cầu khi đưa vào thị trường.
Dự kiến trong quý III/2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết phát triển nhà ở thương mại giá thấp trình Chính phủ
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
Hiện nay, rất nhiều chủ trương, chính sách của Chính phủ, các ban ngành được ban hành để hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.
Cụ thể, Chính phủ đang sửa đổi, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Khi nhà ở xã hội phát triển tốt sẽ hỗ trợ thị trường phát triển ổn định.
Tiếp theo, trong thời gian tới, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp.
Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ thương mại giá thấp diện tích dưới 75 m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2.
Dự kiến trong quý III/2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ.
Đồng thời, Bộ xây dựng tiếp tục rà soát để sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, góp phần giải quyết những vướng mắc không đáng có trong quá trình đầu tư, phát triển dự án.
Rất nhiều điều luật liên quan đến bất động sản bị vênh
Bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam
Thị trường bất động sản giống như một cánh chim báo bão trong nền kinh tế.
Sự phục hồi, phát triển hay những thăng trầm của bất động sản đều ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế Việt Nam.
Covid-19 khiến chúng ta nghĩ nhiều đến việc thay đổi, phục hồi nhưng còn có quá nhiều vướng mắc pháp lý trong dự án từ giải phóng mặt bằng, quy hoạch, thiết kế...
Khi tư vấn cho doanh nghiệp về các hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn, chúng tôi thấy có rất nhiều điều luật về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... bị vênh.
Đây là rào cản với các doanh nghiệp địa ốc. Trước những yêu cầu mới thì khung pháp lý của Việt Nam chưa đủ. Do đó, trong giai đoạn này, thị trường nên “chạy” chậm lại và dành thời gian để tăng cường cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn, phát hành trái phiếu...
Theo đánh giá từ Tổ chức Habitat của Liên Hợp Quốc, nhà ở là thứ hàng hóa vừa mang tính xã hội vừa mang tính kinh tế. Là hàng hóa xã hội, nó đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách tạo điều kiện (enabling policy), nhưng là hàng hóa kinh tế thì nó phải được cung ứng qua thị trường. Các loại nhà ở, dù là nhà ở xã hội, nhà tái định cư… đều phải được phát triển theo hướng thị trường hóa, nếu đi chệch thì hoặc là sẽ sa vào bao cấp tràn lan không hiệu quả hoặc là khoán trắng cho thị trường với các khuyết tật (failures) của nó.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
