Ảnh: Bình Minh.
Mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể
Savills tóm tắt 3 khái niệm giá đất được quy trong Luật Đất đai 2013 gồm: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Khung giá đất: Thể hiện giá trị cao nhất và thấp nhất đối với từng loại đất theo từng vùng; được cập nhật 5 năm một lần bởi Nhà nước. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất.
Bảng giá đất: Thể hiện giá trị đất đối với từng loại đất theo khu vực; được cập nhật 5 năm một lần, được xây dựng căn cứ trên khung giá đất. UBND cấp tỉnh là cơ quan xây dựng bảng giá đất, sau đó trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua. Nhìn chung, bảng giá đất được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ liên quan đến đất trong hạn mức và đối với các cá nhân và hộ gia đình; ngoài ra còn một số trường hợp sử dụng khác.
Giá đất cụ thể: Thể hiện giá trị đất tại một địa điểm xác định. UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định và chúng được sử dụng để ước tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đối với diện tích trên hạn mức cho cá nhân hoặc hộ gia đình và tổ chức, ngoài ra để định giá trị quyền sử dụng đất của các công ty nhà nước trong quá trình cổ phần hóa.
Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế.
Theo chuyên gia của Savills, với quy định loại bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm sẽ đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất.
Ngoài ra, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân, hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.
Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.
Một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền, nhưng theo quy định của Luật Đất đai 2024, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện. Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.
Tác động với thị trường
Theo Savills, việc quy định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ giúp tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Ngoài ra, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.
"Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Việt Nam, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt và phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách nhà nước", Savills đánh giá.
