Thị trường nhà chung cư Hà Nội tăng giá 21 quý liên tiếp
Khó xác định hành vi “đầu cơ, thổi giá”
Trong quý I/2024, thị trường nhà chung cư Hà Nội chứng kiến mức tăng mạnh chưa từng có từ trước tới nay, qua đó ghi nhận quý tăng giá thứ 21 liên tiếp.
Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 4/2024 vừa qua, đây là một trong những vấn đề được đặt câu hỏi nhiều nhất khi có nhiều ý kiến cho rằng, giá chung cư đang tăng bất thường. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, mặt bằng giá trung bình chung cư mới tại Hà Nội hiện dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, tăng 38% so với năm 2019, tức bình quân 7,6%/năm. Theo đó, giá bán các sản phẩm chung cư đã đi vào sử dụng 5-10 năm và nhà tập thể cũ cao tầng có niên đại hàng chục năm cũng bị đẩy lên cao.
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, thời gian gần đây liên tục ghi nhận phản ánh giá chung cư tại một số khu vực, dự án tăng bất thường, thậm chí có nơi xuất hiện tình trạng “thổi giá, làm giá, đầu cơ”.
“Dù vậy, tình trạng trên không diễn ra trên diện rộng và chủ yếu trên môi trường mạng, chứ gần như không phát sinh giao dịch trên thực tế”, ông Hải nói, đồng thời cho biết thêm, Bộ Xây dựng đã đi kiểm tra một số khu vực, dự án và ban hành văn bản gửi UBND TP. Hà Nội đề nghị tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố, trong đó tập trung kiểm tra, rà soát các dự án, khu chung cư được phản ánh xuất hiện hiện tượng giá tăng bất thường thời gian qua.
Tuy vậy, vấn đề lớn nhất hiện nay, như chia sẻ của nhiều chuyên gia, đó là khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, cả Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũ và mới đều chưa xác định rõ hành vi thế nào là “thổi giá” hay “đầu cơ”. Trong quá trình trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất bổ sung hành vi “lũng đoạn thị trường, thổi giá bất động sản” vào danh mục bị cấm, tương tự như hành vi thao túng thị trường chứng khoán, nhưng vì khó mô tả và chưa có tiêu chí xác định cụ thể, nhất là các hành vi thổi giá qua công cụ trên Internet, nên đề nghị này bị loại bỏ khi Luật được thông qua.
Một thực tế hiện nay là các quy định hiện hành không cấm các doanh nghiệp trao đổi thông tin về thị trường bất động sản. Chính vì thế, với số lượng sơ bộ khoảng 300 website đăng tin bất động sản, rao vặt nhà đất được cấp phép, cùng hàng ngàn trang tin rao vặt tự phát như hiện nay thì rất khó xác định tổ chức, cá nhân lợi dụng hình thức rao vặt thông tin để gây nhiễu loạn thị trường. Đặc biệt, thông qua các công cụ làm SEO (tối ưu hóa công cụ tìm kiếm) hay quảng cáo Adwords…, các website này có thể thu hút lượt truy cập đến cả chục triệu lượt mỗi tháng, cho thấy mức độ ảnh hưởng là rất lớn.
Cũng cần lưu ý rằng, nguồn thu chính của những website rao vặt bất động sản lớn như batdongsan.com.vn, nhatot.vn, nhadatvui.vn, nhadat.vn, muabannhadat.net, muaban.net… đến từ phí đăng tin rao vặt, đồng thời chịu sự quản lý của quy định về thương mại điện tử, nên cơ quan quản lý nhà đất không dễ “bắt bẻ” bởi nguồn thông tin xuất phát từ người rao tin, chứ không phải các đơn vị quản lý các website này.
 |
Một website đăng tin bất động sản, rao vặt nhà đất được cấp phép |
Cần nhiều giải pháp hơn
Theo ông Nguyễn Thạc Cường, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land, hiện tượng giá chung cư tăng cao ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp xuất phát từ nguyên nhân lệch pha cung - cầu. Trong quý I/2024, miền Bắc chỉ có 3 dự án nhà ở hoàn thành tại Hưng Yên, còn Hà Nội không có thêm dự án nào.
Ông Cường phân tích, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm xuống thấp, dòng tiền nhàn rỗi có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao hơn như bất động sản. Ngoài ra, với người mua nhà để ở, lãi suất cho vay thấp cũng là cơ hội để sở hữu nhà. Điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng mạnh, trong khi nguồn cung lại không tăng tương ứng, từ đó kéo mặt bằng giá nhà tăng cao.
Còn ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ cho hay, dù cơ quan quản lý bắt đầu có động thái trước diễn biến tăng nóng của phân khúc chung cư, nhưng công văn về việc tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản ban hành mới đây vẫn chủ yếu “mang tính chất hành chính”, chứ chưa giải quyết được căn nguyên.
Theo ông Toản, việc bên bán đẩy giá lên cao khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều dễ hiểu. Đây là hệ quả sau cùng khi thị trường Hà Nội không phê duyệt thêm dự án mới, nguồn cung ách tắc trong thời gian dài.
“Làm sao xác định được giá chung cư tăng bất thường là do bị ‘thổi’, khi mà cả thị trường đều tăng? Tôi cho rằng, nút thắt nằm ở nguồn cung quá thấp hiện tại, nên ai có hàng thời điểm này sẽ ‘một mình một chợ’”, CEO EZ Property nói.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, việc một số phân khúc bất động sản tăng giá mạnh thời gian gần đây không phản ánh bức tranh chung của thị trường, mà chỉ mang tính cục bộ.
Theo ông Đính, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hồi phục hoàn toàn, nhiều dự án vẫn bị ách tắc pháp lý, người dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn mà vẫn diễn ra hiện tượng tăng giá và lại tăng tại các khu vực không có dự án mới là điều không bình thường. Bởi vậy, việc kiểm soát dữ liệu về giá và giao dịch nhà đất trên cần đặc biệt quan tâm, cơ quan quản lý cần tạo ra được bộ “dữ liệu sống” đối với từng khu vực, từng thị trường, từng dự án, từ đó giúp các thành viên thị trường có quyết định chính xác hơn, tránh việc bị cuốn theo và trở thành đối tượng “thụ động” thổi giá.
Trên thực tế, từ năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 117/2015/NĐ-CP, trong đó quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, việc thu thập, tổng hợp thông tin gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được yêu cầu do có nhiều chủ thể phải thực hiện, tần suất báo cáo cũng như lượng số liệu rất lớn. Một doanh nghiệp bất động sản trong một năm có thể phát sinh hàng ngàn giao dịch nên việc phân loại, tổng hợp, báo cáo thông tin cần nhiều nguồn lực cũng như phát sinh chi phí không nhỏ.
Do đó, để thị trường bất động sản trở nên minh bạch và phát triển ổn định hơn, đòi hỏi phải có hệ thống thu thập, cập nhật thông tin về nhà đất, trong đó sự chung tay của cả cơ quan quản lý nhà nước, các hiệp hội ngành nghề, doanh nghiệp và người dân đóng vai trò cốt yếu.
