Báo cáo được công bố hôm thứ Năm (8/10) của S&P Global Ratings nhận định rằng giá bất động sản Trung Quốc có thể chạm đáy vào quý III/2028. Ngoài ra, giá nhà ở tại các thành phố lớn nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải có khả năng sẽ phục hồi ngay vào năm tới.
Đây là một sự thay đổi lớn so với tháng 2, khi S&P Global Ratings cho biết lượng nhà ở tồn đọng cao đã khiến thị trường bất động sản khó phục hồi.
Edward Chan, nhà phân tích tín dụng tại S&P Global Ratings cho biết điểm khác biệt hiện nay nằm ở hai chính sách của chính phủ Trung Quốc.
Vào tháng 8, Trung Quốc đã công bố các quy định mới nhằm hạn chế khả năng bán nhà ở chưa hoàn thiện của các nhà phát triển bất động sản. Một tháng sau, Chính phủ cho biết sẽ triển khai các chính sách nhằm ổn định thị trường bất động sản. Sau đó, Trung Quốc đã đưa ra chính sách trợ cấp lãi suất vay thế chấp dành cho những người mua nhà lần đầu, áp dụng với các căn hộ có giá dưới 1,5 triệu nhân dân tệ (220.000 USD) và diện tích dưới 120 m2.
“Các nhà phát triển bất động sản giờ đây sẽ rất thận trọng trong việc phát triển dự án mới… Điều này có thể không tốt cho doanh thu nhưng sẽ giúp thị trường bất động sản Trung Quốc giảm tình trạng dư cung. Trong một đến hai năm tới, yếu tố lớn nhất giúp ổn định giá nhà ở Trung Quốc là việc tiếp tục giảm nguồn cung”, ông Edward Chan cho biết, đồng thời lưu ý rằng mặc dù thị trường động sản nước này đã suy thoái trong nhiều năm, nhưng năm 2026 là năm đầu tiên lượng hàng tồn kho bất động sản giảm.
Thách thức dư thừa nguồn cung lớn đến mức vào năm 2023, Nomura ước tính quy mô số nhà ở chưa hoàn thiện nhưng đã được bán trước tại Trung Quốc lớn gấp khoảng 20 lần quy mô của Country Garden tính đến cuối năm 2022. Country Garden từng là nhà phát triển bất động sản tư nhân có doanh số lớn nhất Trung Quốc.
Bên cạnh đó, dự báo mới nhất của S&P Global Ratings cũng so sánh mức độ suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc cho đến nay với cách thức các cuộc khủng hoảng tương tự tại Nhật Bản, Mỹ và Tây Ban Nha diễn ra trong những thập kỷ gần đây.
Trong số các yếu tố khác nhau giúp ổn định từng đợt suy thoái, Trung Quốc đang tập trung vào hai yếu tố: giảm nguồn cung và giảm nợ của doanh nghiệp. Theo báo cáo, sự thu hẹp nguồn cung nhà ở của Trung Quốc đang diễn ra sớm hơn và với quy mô lớn hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng nhà ở của Nhật Bản từ năm 1991 đến 2014.
Về giá, giá nhà ở tại Trung Quốc đã giảm 22% kể từ mức đỉnh năm 2021, so với mức giảm 67% tại Nhật Bản sau giai đoạn tăng giá mạnh hơn nhiều. Trong khi sự suy thoái thị trường bất động sản Mỹ xung quanh cuộc khủng hoảng tài chính đã chứng kiến giá nhà ở giảm 26%.
Nỗ lực trợ cấp lãi suất vay thế chấp của Trung Quốc, cùng với hiệu ứng tài sản từ làn sóng bùng nổ trí tuệ nhân tạo (AI) cũng đang góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản.
Nhà kinh tế trưởng Hao Zhou của Guotai Junan International dự đoán quý IV/2026 có thể chứng kiến sự tăng trưởng đầu tiên về giá nhà ở hiện có tại các thành phố lớn kể từ giai đoạn suy thoái năm 2021 đến 2023.
Ông lưu ý rằng kể từ tháng 3, các thành phố lớn có nhiều khả năng ghi nhận giá nhà ổn định hoặc tăng hơn so với các thành phố nhỏ hơn. Đặc biệt, ông cho biết giá nhà hiện có ở Thượng Hải đã thu hẹp mức giảm so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhà ở Bắc Kinh đã ổn định, tăng 1,4% so với mức thấp nhất vào tháng 1.
“Ba tháng tới là giai đoạn then chốt… Nếu Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu tránh được sự sụt giảm hàng tháng cho đến dữ liệu tháng 11/2026, thì sự phục hồi này sẽ kéo dài hơn giai đoạn 2024-2025. Theo quan điểm của chúng tôi, đó sẽ là bằng chứng mạnh mẽ về đáy của thị trường nhà ở tại các thành phố lớn và là tín hiệu quan trọng cho toàn thị trường”, ông cho biết.
Tuy nhiên, vẫn chưa chắc chắn liệu nhu cầu có duy trì được trong dài hạn hay không.
Theo nhà phân tích Stephen Cheung của Morgan Stanley, khoản trợ cấp lãi suất vay thế chấp sẽ thúc đẩy người mua thực hiện sớm các kế hoạch mua nhà, thay vì tạo ra một lượng cầu mới đáng kể. Số liệu của công ty nghiên cứu Bingshan cho biết, doanh số nhà ở hiện hữu tại 25 thành phố đã tăng 50% so với cùng kỳ trong kỳ nghỉ lễ Quốc khánh từ ngày 1/10-6/10, cải thiện đáng kể so với mức tăng 20% trong tháng 9.