Giá nhà năm 2025 tăng 10-30%
Ông Lực cho biết, giá nhà đất giai đoạn 2019-2024 tăng 59%, năm 2025 tăng 10-30%. Trong đó, ở phân khúc chung cư, năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 20-30%, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng 10-15%.
Giá bất động sản cao, khiến người mua cần thêm thời gian tích luỹ hơn để có thể sở hữu nhà. Giá căn hộ so với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình tại Việt Nam năm 2023, người mua cần 23,5 năm thu nhập mới mua được, năm 2024 là 23,7 năm, năm 2025 là 25,8 năm và năm 2026 dự phóng người mua sẽ cần 30,2 năm.
| |
Trong khi đó, bình quân thế giới, năm 2026 cần 15,3 năm thu nhập. Còn các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan năm 2026 dự phóng giá căn hộ so với năm thu nhập bình quân là 24, Malaysia là 8,8. Còn tại Hàn Quốc là 24,1 năm, Nhật Bản 11,4 năm, Trung Quốc 21,5 năm và Singapore 22,1 năm.
Đi cùng với giá nhà, giá cổ phiếu bất động sản tăng gần 200% trong năm 2025 và có sự phân hóa.
Tuy nhiên, cung tăng nhưng vẫn lệch pha cung - cầu. Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường đang thừa phân khúc cao cấp; thiếu phân khúc phù hợp khả năng thanh toán của người dân và nhà ở xã hội.
| |
| TS. Cấn Văn Lực cho rằng giá nhà ở Việt Nam cao, cung- cầu lệch pha. |
Về phía doanh nghiệp phát triển thị trường, ông nhận thấy một số đang đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án cùng một lúc dẫn đến đối mặt với những rủi ro, khó khăn về tài chính.
Trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, còn nhiều khó khăn, còn dư cung. TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần kiểm soát tín dụng bất động sản tối đa tăng 15% năm 2026, lãi suất cho vay trong xu hướng tăng cùng với lãi suất huy động (tuỳ phân khúc).
Bên cạnh câu chuyện của thị trường, nội tại doanh nghiệp bất động sản còn gặp khó khăn do chậm ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, kỹ năng năng lực quản lý dự án công trình và kiểm soát rủi ro còn hạn chế.
| |
| Giao dịch nhà ở năm 2025 đạt 7,8% - giảm mạnh so với năm 2024, giá cao là một trong những lý do chính. |
Sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà đất cao
TS. Cấn Văn Lực chỉ ra 6 nguyên nhân chính tác động trực tiếp đến giá nhà đất cao ở Việt Nam.
Thứ nhất, vướng mắc về pháp lý và lúng túng trong thực thi, dù vấn đề này đang được chú trọng cải thiện.
Thứ hai, chi phí đầu vào tăng, trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù- giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, giá vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng…
Thứ ba, cung - cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án chưa nhiều nên các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp (trên 70%) làm mặt bằng giá bình quân tăng lên. Trong khi còn khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm cả nhà ở xã hội), nguồn cung nhà ở xã hội mới tăng mạnh từ năm 2025.
Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật (trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua).
Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến với tỷ lệ "86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm”, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn. Người mua giá cao nên kiên trì không giảm giá bán (trừ trường hợp cấp bách).
Thứ sáu, hiện nay chưa đánh thuế bất động sản trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê động sản khá thấp cũng là một yếu tố tác động.
| |
Kiến nghị giải pháp thay đổi bức tranh thị trường, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trước tiên, cần theo dõi sát tình hình chiến sự tại Iran, có kịch bản và giải pháp ứng phó kịp thời, phù hợp. Đồng thời tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, trong đó, cần sớm có Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai và sớm sửa đổi Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở 2023..., nhằm tăng cung, điều tiết thị trường phù hợp.
Đẩy nhanh hoàn thiện, cập nhật quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tỉnh, thành phố, cập nhật Chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030 (QĐ số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021), trong đó cần hoàn thiện công tác xác định, ước lượng và dự báo nhu cầu nhà ở theo từng địa phương và từng giai đoạn.
Ông cũng nhấn mạnh, cần có biện pháp cụ thể, khả thi nhằm tăng cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân (có Đề án), giảm mặt bằng giá bất động sản (nhất là nhà ở). Trong đó tập trung giải quyết các bất cập, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản, giảm mạnh thủ tục hành chính, quy trình phê duyệt dự án nhà ở, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất mới.
Về tài chính bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng kiến nghị giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, phát triển thị trường TPDN, sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và địa phương, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), có lộ trình đánh thuế và chứng khoán hóa bất động sản phù hợp....
Công tác xử lý các dự án tồn đọng, chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công... cần được đẩy mạnh để khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng kinh tế, tăng niềm tin.
Cùng với đó, ông Lực kiến nghị hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản, nhà ở; triển khai nghiêm túc, thành công, hiệu quả Nghị định số 357, đẩy mạnh chuyển đổi kép (xanh - số) trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản.