Bất cập trong quy hoạch và thủ tục cấp phép khiến thị trường bất động sản TP.HCM gần như "đứng hình" trong nửa đầu năm nay. Ảnh: Gia Huy
Đất 50 m2, chỉ được xây nhà 17,5 m2
Bà Phạm Thị Phượng, ngụ tại phường Tam Phú, quận Thủ Đức cho biết, năm 2016, gia đình bà mua lô đất tại phường Tam Phú với diện tích 50 m2. Tới tháng 3/2019, gia đình bà xin giấy phép xây dựng nhà để cho con trai lớn lấy vợ về ở. Tuy nhiên, khi được cấp phép xây dựng, gia đình bà tá hỏa khi biết rằng mình chỉ được cấp xây dựng 17,5 m2, tức 35% diện tích đất.
Bà Phượng cho biết, những nhà bên cạnh lô đất của bà xin giấy phép xây dựng trước đó đều được cấp phép tỷ lệ 80% diện tích khu đất, chỉ chừa khoảng sân trước gọi là khoảng lùi. Bà Phượng thắc mắc thì được Phòng quản lý đô thị quận Thủ Đức cho biết, khu vực đất nhà bà xin giấy phép xây dựng chưa có quy hoạch 1/500, chưa có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Vì vậy, việc cấp phép mật độ xây dựng 35% trên để phù hợp với quy hoạch 1/2.000 của khu vực.
“Điều không hợp lý ở đây là những lô đất quanh khu đất nhà tôi được cấp phép xây dựng không lâu nhưng được cấp gần 100% mật độ xây dựng, có nhà xây xong chưa có người dọn đến ở, một vài nhà còn chưa hoàn thiện. Trong khi đó, nhà tôi chỉ được cấp phép mật độ xây dựng 35%, diện tích quá nhỏ, không đủ chỗ ở, trong khi diện tích đất để trống quá rộng”, bà Phượng bức xúc.
Tương tự, tại phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, mật độ xây dựng cũng đã bị cắt thấp lại từ đầu năm 2019 so với mức khoảng 80% trước đó.
Ông Phạm Văn Tùng, giảng viên Khoa Xây dựng, Đại học Bách khoa TP.HCM cho rằng, việc cấp mật độ xây dựng “thụt lùi” này được cho là vì trước đó, quận đã cấp phép quá với quy hoạch mật độ dân số, mật độ xây dựng. Giờ đây phải bóp lại để phù hợp với mật độ dân số và quy hoạch đã đề ra.
Việc giảm mật độ xây dựng cũng diễn ra tại quận 7. Cụ thể, nếu như năm 2014 - 2015, các dự án như Chung cư Sunrise City có mật độ lên tới trên 40%, thì tới năm 2017, Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land xin giấy phép xây dựng dự án chung cư ngay cạnh Dự án Sunrise City lại chỉ được cấp phép mật độ xây dựng 9%. Nghĩa là số tầng cao sẽ chỉ còn khoảng 10 tầng, trong khi Dự án Sunrise City cao hơn 30 tầng.
Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng qua, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích hơn 2,2 ha gồm 924 căn hộ, giảm 16 dự án (khoảng 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND Thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (khoảng 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Trong 6 tháng cũng chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (29,4%), giảm 2.336 căn (24,2%) so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn).
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc giảm dự án cấp phép đột ngột như trên đã tác động lớn tới doanh nghiệp bất động sản và cả thị trường.
Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro do đã bỏ chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không thể triển khai mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư.
Một số dự án bị ách do thủ tục, một số lại vướng phải đất công xen cài, dù diện tích đất công này chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với tổng diện tích dự án.
Ngoài ra, một bất cập nữa là việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất. Theo các doanh nghiệp, việc tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75 - 80% chi phí giải phóng mặt bằng khiến chủ đầu tư gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.
“Khi doanh nghiệp đã bỏ chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để triển khai, tạo ra rủi ro lớn về mặt tài chính cho doanh nghiệp”, ông Châu nói.
Hậu quả để lại rất lớn
Tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, việc một số quận tại TP.HCM giảm mật độ xây dựng khi cấp phép dự án mới hiện nay là do trước đó, quận đã cấp phép “quá tay”, nay phải “bóp lại” cho phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, theo các nhà kiến trúc và chuyên gia, việc làm này sẽ tạo ra nhiều hệ lụy, đầu tiên là sẽ phát sinh ra hiện tượng nhà siêu mỏng, siêu bé.
Một lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, việc áp mật độ xây dựng của toàn khu lên mật độ của một lô đất không phải là cách làm đúng. Tuy nhiên, việc phải tính mật độ xây dựng như thế nào cho từng lô đất, thì phải do quận tính toán cho từng khu vực cụ thể.
"Phải phân ra diện tích nào trong khu vực là cây xanh, đường giao thông, công trình công cộng..., phần diện tích đất ở còn lại là bao nhiêu, rồi mới ra mật độ xây dựng cho từng lô đất... Cái này phải do UBND quận, huyện tính toán, nhưng thực tế cho thấy, mật độ xây dựng của từng lô đất bao giờ cũng cao hơn mật độ xây dựng trong đồ án quy hoạch 1/2.000", vị lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc nói.
Riêng với việc ngưng cấp phép dự án mới một cách đột ngột như hiện nay, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam, sẽ khiến giá nhà tăng lên. Bởi nguồn cung ít, trong khi nhu cầu nhà ở cao hiển nhiên sẽ đẩy giá tăng cao và khiến giấc mơ mua nhà của người thu nhập thấp ngày càng xa vời.
“Trong 3 năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường TP.HCM đã tăng trung bình 7% mỗi năm. Tuy nhiên, khi nguồn cung thị trường giảm mạnh, thì mức tăng có thể lên trên 10%/năm trong thời gian tới”, bà Dung nói.
Không chỉ ảnh hưởng tới doanh nghiệp, người dân, những bất cập trong quy hoạch và cấp phép dự án sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, qua đó ảnh hưởng tới nguồn thu và kinh tế - xã hội chung của TP.HCM.
Cụ thể, trong buổi sơ kết kinh tế TP.HCM 6 tháng đầu năm diễn ra đầu tháng 7 vừa qua, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM dự báo, tổng số thu nội địa của TP.HCM trong năm nay có thể hụt 15.000 tỷ đồng so với kế hoạch giao.
Trong đó, các khoản thu bị hụt có đất đai 12.000 tỷ đồng, riêng hụt thu từ các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh bất động sản là 3.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khoản tiền hụt thu từ thuế thu nhập cá nhân ước 2.000 tỷ đồng do các hoạt động chuyển nhượng bất động sản sụt giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2018; lệ phí trước bạ nhà đất giảm 28,36%.
Trước những khó khăn trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án hiện nay là điểm nghẽn chính cho việc các dự án bất động sản không được cấp phép mới. Vì thế, UBND TP.HCM cần chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Đồng thời, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên - Môi trường hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, ông Châu đề nghị cơ quan có thẩm quyền sớm kết luận để chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, giúp chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, quá trình này đang tác động lớn đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của các chủ đầu tư, người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
