Thị trường chững lại trong tâm thế chờ đợi
Quan sát diễn biến thị trường thời gian qua, Savills cho rằng, các giao dịch có xu hướng kéo dài thời gian đàm phán hoặc tạm hoãn, không phải do thiếu nhu cầu, mà do sự điều chỉnh kỳ vọng trong ngắn hạn, phản ánh rõ qua tâm lý chờ đợi và quan sát. Trong bối cảnh rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng và chi phí vận tải gia tăng, biên lợi nhuận của doanh nghiệp sản xuất bị thu hẹp, đồng thời thúc đẩy nhu cầu tối ưu hóa chuỗi cung ứng, bao gồm việc rút ngắn khoảng cách sản xuất và đa dạng hóa địa điểm đặt nhà máy. Trong bối cảnh đó, kỳ vọng về chính sách tiền tệ cũng đang thay đổi. Áp lực lạm phát có thể khiến các ngân hàng trung ương duy trì mặt bằng lãi suất cao trong thời gian dài hơn, qua đó tác động đến chi phí vốn và quyết định đầu tư.
Trên bình diện toàn cầu, Mỹ - với vai trò là quốc gia xuất khẩu năng lượng ròng - có khả năng hấp thụ tốt hơn các cú sốc này. Ngược lại, châu Âu và châu Á - Thái Bình Dương, vốn phụ thuộc lớn vào nhập khẩu năng lượng, được đánh giá là dễ tổn thương hơn trước các gián đoạn nguồn cung.
Trong nước, theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, áp lực lớn nhất trong ngắn hạn sẽ đến từ chi phí chuỗi cung ứng, khi giá năng lượng tăng có thể lan sang logistics, vận tải và các đầu vào sản xuất. Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh Việt Nam là một nền kinh tế có độ mở cao.
Trong ngắn hạn, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư toàn cầu có thể khiến tiến độ giao dịch bị kéo dài, tương đồng với xu hướng chung của khu vực. Tuy nhiên, về dài hạn, các yếu tố nền tảng như đầu tư hạ tầng, tăng trưởng sản xuất và vai trò trong chuỗi cung ứng khu vực vẫn được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.
“Những biến động địa chính trị hiện tại có thể chưa đủ để làm thay đổi quỹ đạo của thị trường, nhưng lại đóng vai trò như một phép thử đối với năng lực thích ứng. Và ở góc độ này, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ động lực bên ngoài, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng nội tại của thị trường”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.
Chi phí leo thang, áp lực bủa vây doanh nghiệp
Thị trường đang đứng trước phép thử kép: sức chịu đựng trong ngắn hạn và khả năng thích ứng trong một chuỗi cung ứng đang tái định hình.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán về tác động của căng thẳng địa chính trị tới hoạt động của nhà đầu tư, đại diện Tổng công ty IDICO - CTCP cho biết, các tác động đã trở nên rõ nét hơn. Dẫn chứng từ nghiên cứu thị trường về tâm lý đầu tư, vị này cho hay, lo lắng lớn nhất của các doanh nghiệp xoay quanh các vấn đề chính: tình hình bất định (24,8%), lạm phát (27,1%), thay đổi kế hoạch đầu tư - kinh doanh (12,8%), đơn hàng (10,6%), vấn đề xăng dầu (24,8%) - gồm giá bán xăng dầu (16,1%) và nguồn cung xăng dầu (8,7%).
Từ phía cộng đồng doanh nghiệp, mong mỏi lớn nhất là bình ổn giá năng lượng (61%), tiếp theo lần lượt là: hỗ trợ tín dụng (19,5%), hỗ trợ đa dạng hóa chuỗi cung ứng (9,3%), thông tin dự báo thị trường (5,1%), hỗ trợ chi phí logistics (4,2%).
Còn theo ông Mai Chí Hiển, đại diện một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và xúc tiến đầu tư, hiện các nhà đầu tư đang phải đối mặt với không ít thách thức lớn. Chi phí nguyên, nhiên vật liệu gia tăng đang tác động mạnh đến doanh nghiệp. Theo đó, những nhà đầu tư chủ yếu dựa vào sản lượng thường có sự chuẩn bị về nguyên vật liệu từ trước nên trong ngắn hạn chưa bị ảnh hưởng quá nhiều, nhưng về dài hạn áp lực sẽ tăng dần và đây là nỗi lo chung.
“Các chi phí xây dựng, vật liệu, xăng dầu đều tăng, kéo theo chi phí xây dựng và vận chuyển tăng lên, từ đó ảnh hưởng đến nhà đầu tư. Trước đây, doanh nghiệp FDI có thể sản xuất một sản phẩm với chi phí 10 đồng, nay có thể lên 11 - 12 đồng/sản phẩm”, ông Hiển nói và cho biết thêm, tỷ giá cũng là vấn đề thường trực với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là khối FDI khi thường xuyên phải mua - bán USD/VND để thực hiện các giao dịch với khối lượng lớn. Chênh lệch tỷ giá tạo áp lực lên chi phí doanh nghiệp và làm tăng giá thành sản phẩm.
Theo ông Hiển, không chỉ chênh lệch tỷ giá giữa VND và USD tạo áp lực cho nhà đầu tư, mà chênh lệch giữa VND và đô la Singapore cũng đang tác động đến các nhà đầu tư từ quốc đảo này. Câu chuyện chung là doanh nghiệp mua vào đồng đô la với giá cao, nhưng khi bán ra (để chuyển đổi sang VND) lại ở mức thấp hơn, khiến các giao dịch chịu thiệt hại. Các “khoản vênh” này về cơ bản đều được tính vào giá sản phẩm, trong bối cảnh Việt Nam thường nằm ở giai đoạn cuối hoặc gần cuối của chuỗi sản xuất, khiến giá thành bị đẩy lên cao.
Doanh nghiệp chủ động “giảm tốc” để thích ứng
Đại diện một doanh nghiệp chuyên cho thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn tại Hải Phòng và Đồng Nai cho biết, thị trường hiện không thuận lợi. Nhiều hoạt động bị chậm lại và về cơ bản, năm nay có thể là điểm chững của thị trường.
Theo vị này, nhiều lĩnh vực và doanh nghiệp sử dụng lượng lớn nhiên liệu, hóa chất, trong khi dầu mỏ được xem là “nguyên liệu gốc”, khiến tác động lan tỏa càng lớn. Những doanh nghiệp hoặc địa phương thuộc nhóm này sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề hơn. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất tăng trong giai đoạn hiện tại cũng tạo thêm áp lực đáng kể.
Đối với khối FDI, nhà đầu tư không chỉ phải đối mặt với các thách thức từ môi trường đầu tư tại Việt Nam, mà còn chịu tác động từ dòng vốn và chính sách đầu tư ra nước ngoài của quốc gia họ, qua đó hình thành áp lực kép.
Bản thân doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng gặp không ít khó khăn. Các dự án mới đang triển khai phải tạm “phanh” lại, thậm chí có dự án đã thuê đất cũng buộc phải tạm dừng. Doanh nghiệp xác định rõ đây là thời điểm cần ưu tiên sự ổn định, chấp nhận đi chậm để tránh bị “cái khó” kéo lùi.
“Hiện không phải là lúc chi tiêu cho những mục tiêu quá xa, mà cần ưu tiên những nhu cầu trước mắt. Doanh nghiệp phải luôn cân nhắc dòng tiền, bởi cân bằng ngắn hạn là yếu tố then chốt để từng bước vượt qua khó khăn”, vị này chia sẻ.
Còn theo ông Troy Griffiths, những biến động thời gian qua đồng thời làm nổi bật một xu hướng dài hạn: tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu theo hướng đa dạng hóa và nâng cao khả năng chống chịu. Sau đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp quốc tế đã chủ động phân bổ lại sản xuất và các cú sốc địa chính trị hiện tại có thể tiếp tục thúc đẩy quá trình này.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến có khả năng cân bằng giữa chi phí, vị trí và kết nối thương mại. Tuy nhiên, khi dòng vốn dịch chuyển sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn, tiêu chí lựa chọn cũng trở nên khắt khe hơn. Những yếu tố như hạ tầng năng lượng, chất lượng lao động và khả năng đảm bảo vận hành liên tục đang trở thành các điều kiện tiên quyết.