Không dễ phát mại tài sản đảm bảo là bất động sản. Ảnh: Dũng Minh
Nỗi lo khi thị trường kém
Trong tháng 8/2023, Agribank rao bán hàng loạt dự án bất động sản, khách sạn tại nhiều khu du lịch. Khoản nợ lớn nhất rao bán đợt này có giá khởi điểm hơn 1.100 tỷ đồng của Công ty cổ phần Khách sạn Bến Du thuyền (Marina Hotel), tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có diện tích 3.860 m2 thuộc Khu B dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia tại Khu đô thị Vĩnh Hòa (phường Vĩnh Hòa, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).
Khu A của dự án trên có diện tích gần 6.000 m2 cũng được VietinBank rao bán để thu hồi cho khoản nợ 540 tỷ đồng của Marina Hotel.
Hồi đầu tháng 8, Agribank thông báo lựa chọn đơn vị đấu giá tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại quần thể du lịch Thiên Bảo Hoàng Hải - Phú Quốc để thu hồi khoản nợ 457 tỷ đồng của 7 doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, tài sản đảm bảo là các bất động sản thuộc quần thể du lịch này.
Trước đó, Agribank từng thông báo đấu giá 6 khoản nợ giá trị hơn 1.000 tỷ đồng của Công ty cổ phần Thành Phố Xanh, Công ty TNHH Âu - Á, Công ty TNHH Thương mại đầu tư Hoàng Nguyên, Công ty TNHH Đầu tư Khải Phong, Công ty TNHH Đầu tư Nguyên Ngọc, Công ty TNHH MTV Mekong Đông Dương.
Tương tự, VietinBank cũng tích cực rao bán thanh lý tài sản đảm bảo. Đơn cử, đầu tháng 7/2023, ngân hàng này công bố danh sách 396 quyền sử dụng đất tại Hà Nội, Hưng Yên, Quảng Nam, Khánh Hòa, Đà Nẵng, TP.HCM, Đồng Nai, Cà Mau, Cần Thơ… Các bất động sản được rao bán có giá từ vài trăm triệu đồng đến hàng trăm tỷ đồng. Tài sản đảm bảo gồm quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, khách sạn 3-4 sao…, tổng giá trị cần xử lý lên tới hơn 8.000 tỷ đồng.
Giá trị lớn nhất trong danh sách tài sản cần thanh lý của VietinBank là 1 khách sạn 5 sao tại Đà Nẵng, xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng. Tài sản này được chào bán với giá 600 tỷ đồng.
Trên đây chỉ là một số trong rất nhiều tài sản được các ngân hàng công khai thanh lý, chưa kể những tài sản khác đang được ngân hàng tiến hành đàm phán riêng với các nhà đầu tư quan tâm hoặc thực hiện tìm kiếm khách hàng cho các “con nợ” với khối nợ lớn có nguy cơ trở thành nợ xấu, nhất là nhóm doanh nghiệp đang vướng mắc liên quan đến phát hành trái phiếu.
Thống kê từ WiGroup cho thấy, trong một năm qua, nợ có khả năng mất vốn, nợ nghi ngờ tăng gần 24.000 tỷ đồng; nợ dưới tiêu chuẩn tăng 15.000 tỷ đồng. Nợ xấu gia tăng trong bối cảnh chính sách tái cơ cấu nợ mới của Ngân hàng Nhà nước đã được triển khai từ tháng 4/2023, cho thấy những thách thức mà nền kinh tế và hệ thống ngân hàng đang phải đối mặt.
Trong một năm qua, gần 13.000 tỷ đồng nợ xấu đã được xử lý nhưng chỉ khoảng 10% trong số đó được mua bán theo giá thị trường. Nợ xấu tại các ngân hàng thương mại được dự báo còn gia tăng nếu phần thanh lý tài sản không được xử lý.
Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), vấn đề lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp là khả năng hấp thụ vốn rất kém, nên dù lãi suất có giảm thêm cũng chưa chắc có nhu cầu vay, dẫn đến các khoản nợ sau thời gian cơ cấu lại chuyển thành nợ xấu và phải tiến hành xử lý.
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, GDP quý II/2023 tăng trưởng 4,14% - cao hơn mức tăng 3,32% của quý trước đó và nhiều chuyên gia kỳ vọng quý III/2023 sẽ tiếp tục tăng trưởng với nhiều tín hiệu khởi sắc thời gian gần đây. Tuy nhiên, tình hình chung vẫn rất khó khăn, nhất là với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản - du lịch - nghỉ dưỡng. Cần lưu ý rằng, trong báo cáo gần đây, Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) đã hạ dự báo tăng trưởng của Việt Nam trong năm 2023 từ 6,5% xuống 5,8%.
Ngoài ra, nhu cầu tiêu dùng nói chung vẫn yếu và tình hình thị trường địa ốc nói riêng chưa hồi phục như kỳ vọng cũng ảnh hưởng lớn tới quá trình thanh lý tài sản đảm bảo của các tổ chức tín dụng.
Lối thoát nào cho doanh nghiệp và ngân hàng?
Cơ quan soạn thảo sau khi tiếp thu các ý kiến của đại biểu Quốc hội cần sớm hoàn thiện dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để được thông qua tại kỳ họp tới, tránh tạo khoảng trống pháp lý trong xử lý nợ xấu ngân hàng.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Soho Group cho hay, thời gian gần đây có nhiều nhà đầu tư trong nước và quỹ đầu tư lớn nước ngoài bày tỏ sự quan tâm tới thị trường địa ốc và sẵn sàng thâu tóm các dự án, song với các loại tài sản đảm bảo tại ngân hàng vẫn có những e ngại nhất định, nhất là về giá thanh lý.
Thông thường, các ngân hàng sẽ xác định một mức cho vay khoảng 70% so với giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản. Việc phê duyệt các khoản vay dựa trên giá trị bất động sản được định giá dẫn đến việc quy mô và chất lượng khoản vay bị ảnh hưởng khi giá trị bất động sản biến động. Trong những giai đoạn thị trường bất động sản tăng trưởng tốt như giai đoạn 2019-2021, nhiều tài sản bất động sản được “thổi” giá lên cao nhằm đẩy tăng mức vay, đến khi ngân hàng mang ra thanh lý khó tìm được người mua, cho dù liên tục hạ giá.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, Trường đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, nợ xấu liên quan đến bất động sản luôn tồn tại trong hệ thống ngân hàng. Quá trình xử lý nợ xấu của các nhà băng cũng là câu chuyện lâu dài. Theo ông Nghĩa, sẽ không quá rủi ro với ngân hàng khi nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản và khi phát mại có thể có khó khăn nhưng thiệt hại không lớn.
“Các ngân hàng có định giá ban đầu khi nhận bất động sản thế chấp, họ định giá theo kỹ thuật của họ chứ không phụ thuộc nhiều vào quy luật giao dịch của thị trường. Do đó, nếu có thiệt hại thì vẫn nằm trong kiểm soát”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, có thể các nhà băng sẽ gặp khó khăn nhất thời trong việc phát mại tài sản ở một số dự án, nhưng đó không phải vấn đề lớn vì ở Việt Nam, bất động sản ít bị mất giá, vấn đề chỉ là xử lý nhanh hay chậm. Song, điều đáng lo hơn với các tài sản đảm bảo bất động sản có lẽ là những dự án có vấn đề về pháp lý.
Một trong những trường hợp điển hình là dự án Tokyo Tower liên quan đến Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 và PVcomBank khi vướng mắc nhiều bên liên quan và cả cơ sở pháp lý trong việc xử lý tài sản đảm bảo. Cụ thể, PVcomBank cấp tín dụng cho Sông Đà 1.01 với tài sản đảm bảo là quyền tài sản của dự án và các tài sản khác để triển khai dự án chung cư cao 51 tầng từ năm 2014. Trong quá trình triển khai, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, chuyển thành nợ xấu và bị PVcomBank cưỡng chế thu hồi từ tháng 9/2018.
PVcomBank sau đó đã thống nhất phương án xử lý với người mua nhà và có các văn bản gửi đến cơ quan quản lý nhà nước để có hướng dẫn tìm kiếm bên thứ 3 tiếp tục triển khai dự án nhằm thu hồi nợ. Tuy nhiên, do không có hướng dẫn cụ thể nên ngân hàng này vẫn đang gặp khó khăn trong triển khai các phương án xử lý nợ.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, việc xử lý tài sản bảo đảm ưu tiên nhất là đạt được thỏa thuận với bên vay. Tuy nhiên, trong trường hợp không đạt được đồng thuận, tranh chấp xảy ra thì bước tiếp theo là có bên trung gian hòa giải, nếu không hòa giải được thì mới đến bước đưa ra tòa án để giải quyết. Đặc thù của tòa án là bên kiện phải cung cấp đủ căn cứ pháp lý để chứng minh quá trình phê duyệt khoản vay và thẩm định tài sản thế chấp được thực hiện đúng quy định và đã đến bước phải đưa ra tòa án thì quá trình xử lý tài sản bảo đảm của các ngân hàng không còn dễ dàng. Nhiều trường hợp vụ việc bị kéo dài hàng năm do bên nhận tài sản bảo đảm không cung cấp đủ căn cứ pháp lý theo yêu cầu, hoặc do tòa án thiếu nguồn lực, cũng không loại trừ trường hợp một bộ phận cán bộ thi hành án “nhũng nhiễu” để kéo dài quá trình này, dẫn đến phiền toái cho ngân hàng.
Đưa ra giải pháp, luật sư Đức cho rằng, dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang được xây dựng, bổ sung thêm một chương quy định về xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm. Cơ quan soạn thảo sau khi tiếp thu các ý kiến của đại biểu Quốc hội cần sớm hoàn thiện dự thảo Luật để được thông qua tại kỳ họp tới, tránh tạo khoảng trống pháp lý trong xử lý nợ xấu ngân hàng. Trong trung hạn, giải pháp hợp lý nhất là xây dựng một luật chung để xử lý nợ xấu của cả nền kinh tế, trong đó trọng điểm là nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
