Khơi thông "hàng tồn kho”, sắp công bố thêm quỹ đất tại những vị trí đắc địa
Hiện Novaland, mức vốn hóa quanh ngưỡng 35.000 tỷ đồng, theo ông Dương Văn Bắc, Tổng giám đốc Công ty, là chưa phản ánh đúng giá trị doanh nghiệp, con số này chỉ bằng giá trị của một dự án quy mô vừa mà Tập đoàn triển khai.
"Bản chất việc “đứng hình” trước đây là do các nút thắt pháp lý mang tính hệ thống, vướng gãy dòng tiền ngắn hạn - chứ không phải do tài sản của Novaland vô giá trị", ông Bắc chia sẻ.
| |
| Ông Dương Văn Bắc, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland chia sẻ về chiến lược hoạt động sắp tới của công ty |
Tại ngày 31/12/2025, hàng tồn kho của Novaland đạt 153.324 tỷ đồng, chiếm tới 61% tổng tài sản. Cuối quý 1/2026, con số này tăng lên mức 155.000 tỷ đồng, trong đó, 94% hàng tồn kho (hơn 146.000 tỷ đồng) là bất động sản để bán đang xây dựng, gần 8700 tỷ đồng bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành. Cơ cấu tồn kho tập trung tại 3 "siêu dự án" đại đô thị trọng điểm và một số dự án tại khu vực TP.HCM. Dự kiến các quý tới, số lượng sản phẩm hoàn thành sẽ tăng cao, mục tiêu bàn giao 2.651 sản phẩm trong năm 2026.
Đây chính là "của để dành" khổng lồ. Lãnh đạo Novaland ước tính, khi toàn bộ số hàng tồn kho hiện hữu hoàn tất pháp lý và sẵn sàng tung ra thị trường, có thể mang lại quy mô tổng doanh thu tiềm năng hơn 400.000 tỷ đồng.
"Xu hướng phát triển bất động sản hiện nay bắt buộc phải đi theo các trục hành lang đô thị và giao thông kết nối để hình thành nên các đô thị vệ tinh với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh", ông Bắc đánh giá và cho biết, Tập đoàn đang đặt kỳ vọng rất lớn vào các tuyến kết nối giao thông huyết mạch ở khu vực phía Đông như: cao tốc Long Thành - Dầu Giây mở rộng, tuyến Vành đai 3 đấu nối hoàn thiện, và ba cây cầu bắc qua nhánh sông Đồng Nai... Các hạ tầng này sẽ biến khu vực Đồng Nai, Nhơn Trạch và dọc đại lộ ven sông (khu vực dự án Aqua City hiện hữu) trở thành một vùng dự trữ nguồn cung khổng lồ cho thị trường TP.HCM.
Khối tài sản định hướng theo trục giao thông này chính là bảo chứng cho tiềm năng tăng trưởng (growth) và giá trị (valuation) của Novaland trong chu kỳ phục hồi sắp tới, theo ông Bắc. Novaland sẽ sớm công bố chi tiết danh mục quỹ đất dự án mới tại Đồng Nai và TP.HCM trong thời gian tới.
Pháp lý – rào cản lớn nhất đã dần được gỡ bỏ
Theo ông Bắc, Tập đoàn Novaland vẫn còn đối mặt với rào cản kép: điểm nghẽn pháp lý và áp lực tài chính. Về mặt pháp lý, dù Chính phủ đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ, Novaland hiện vẫn còn nhiều dự án, đặc biệt là khu vực TPHCM vẫn chưa tháo gỡ xong. Ngoài ra, áp lực dòng tiền và các khoản nợ đến hạn cũng là thách thức trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn.
Trong giai đoạn 2022-2023, khối tài sản này bị xem là rủi ro lớn do vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp không thể bán hàng, không thể xây dựng, trong khi chi phí lãi vay vẫn phát sinh (chỉ tính riêng năm 2025, chi phí lãi vay được vốn hóa vào hàng tồn kho đã lên tới 6.488 tỷ đồng). Tuy nhiên, CEO Novaland khẳng định rào cản lớn nhất này đã dần được gỡ bỏ.
Đơn cử, tại Aqua City, Quy hoạch 1/500 đã được thông qua; tại NovaWorld Phan Thiet, điểm nghẽn về định giá tiền sử dụng đất cũng đã được tháo gỡ nhờ Nghị quyết 254 của Quốc hội. Khi nút thắt pháp lý được cởi trói, hàng tồn kho sẽ chuyển sang trạng thái "sẵn sàng để bán. Việc khôi phục lại công trường với 4.000 - 5.000 công nhân thi công mỗi ngày tại Aqua City là minh chứng cho việc khối tài sản dở dang này đang được khẩn trương hoàn thiện để tạo ra dòng tiền.
Tiến độ bàn giao sổ hồng tại dự án Aqua City đang ghi nhận diễn biến rất tích cực. Tập đoàn đã lên kế hoạch bàn giao 752 sổ hồng cho khách hàng thuộc phân khu Sun Harbor 2 và Ever Green 1 bắt đầu từ tháng 6/2026, sau đó sẽ tiếp tục với các phân khu còn lại.
| |
| Đô thị Aqua City (Tp Đồng Nai), một trong những dự án trọng điểm của Tập đoàn Novaland sẽ bắt đầu bàn giao sổ hồng cho khách hàng trong tháng 6/2026. |
Tình hình các dự án tại khu vực TP.HCM, Novaland đang ghi nhận những bước tiến đồng bộ trên cả ba phương diện. Về pháp lý, điểm sáng lớn nhất là nối lại thành công việc cấp sổ hồng cho cư dân tại nhiều dự án sau hơn mười năm ách tắc, đồng thời một số quỹ đất như 136 Thạnh Mỹ Lợi hay Water Bay Bình Khánh vẫn đang tiếp tục khâu tháo gỡ. Về tiến độ bàn giao, hai dự án cao tầng trọng điểm là The Grand Manhattan và Victoria Village đang tăng tốc hoàn thiện, dự kiến bắt đầu bàn giao từ quý 2/2026.
Đồng thời, đánh dấu sự trở lại thị trường TP.HCM sau 3 năm vắng bóng, Tập đoàn đã lên kế hoạch mở bán sản phẩm mới tại ba dự án: The Grand Manhattan, The Park Avenue và Palm City (cao tầng) trong năm nay.
| |
| Phối cảnh dự án The Park Avenue (Tp HCM). Đây là một trong những dự án đánh dấu sự trở lại thị trường bất động sản của Tập đoàn Novaland. |
Quý 1/2026, doanh thu thuần từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của Novaland đạt 3.452 tỷ đồng, tăng 111% so với cùng kỳ, nhờ bàn giao sản phẩm tại Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, và qua đó, mang về lợi nhuận sau thuế hợp nhất 860 tỷ đồng của quý đầu năm. Năm 2026, Novaland đặt mục tiêu lợi nhuận cốt lõi 1.852 tỷ đồng, với khoảng 70% tỷ trọng đóng góp đến trực tiếp từ hoạt động bàn giao sản phẩm thay vì phụ thuộc doanh thu tài chính.
Bài toán hóc búa không kém là làm sao để các nhà thầu chấp nhận đưa máy móc, công nhân trở lại công trường khi dòng công nợ cũ chưa được tất toán hoàn toàn. Novaland đã giải quyết điểm nghẽn này bằng: Cơ chế quản lý dòng tiền ba bên (Ngân hàng tài trợ - Novaland - Nhà thầu).
| |
| Novaland và các đơn vị nhà thầu kiểm tra tiến độ xây dựng tại dự án The Grand Manhattan (Tp HCM) |
"Khi dự án vận hành thông suốt, vòng quay Xây dựng - Bàn giao - Thu tiền được kích hoạt trở lại, chúng tôi mới có nguồn lực thặng dư để xử lý chéo, hiện đã tất toán được 60 - 70% khối công nợ cũ cho các nhà thầu. Đây là giải pháp cùng thắng (Win - Win) đưa quan hệ đối tác trở lại trạng thái sòng phẳng và tiếp tục đồng hành", ông Bắc chia sẻ.
Cải thiện "chất lượng nợ" và bài toán pha loãng
Thay vì giảm mạnh tổng nợ, ông Bắc nhấn mạnh mục tiêu của Novaland là "thay đổi chất lượng của nợ" và cơ cấu nợ trên tổng tài sản về mức an toàn, chuyển các khoản nợ quá hạn thành nợ tốt thông qua tái cấu trúc, gia hạn và hoán đổi. Số nợ tuyệt đối vẫn sẽ tăng lên, vì Novaland vẫn đang phát triển dự án, phát triển quỹ đất, nên cần nguồn tài trợ tương ứng từ ngân hàng, từ các định chế tài chính.
Định hướng 2026 được CEO Novaland định vị là "năm bản lề" để xử lý dứt điểm khối nợ trái phiếu bán lẻ (trái chủ cá nhân), nhằm đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái quá hạn (default) và bình thường hóa hồ sơ tín nhiệm. Hiện tại, Tập đoàn đã xử lý được hàng ngàn tỷ và đang tập trung các nguồn lực để giải quyết dư nợ trái phiếu bán lẻ còn lại.
Với các tổ chức tài chính lớn, sau khi soát xét (Due Diligence), đã thấu hiểu tài sản thật của Novaland, vẫn đang bán được hàng, tạo ra dòng tiền trả nợ, có khả năng phục hồi và qua đó, đồng ý gia hạn. Điển hình là khoản trái phiếu 300 triệu USD được lấy ý kiến nhằm kéo dài đáo hạn đến năm 2028 với lãi suất 5,25%/năm, và bổ sung thêm 1 kỳ điều chỉnh giá chuyển đổi còn 70% so với giá ban đầu vào tháng 1/2028.
"Là định chế tài chính, họ chỉ quan tâm đến bốn câu hỏi cốt lõi: Một là phương án kinh doanh có tốt không; hai mục đích sử dụng vốn có đúng không, ba là tài sản đảm bảo có chất lượng không; và bốn là dòng tiền trả nợ có chắc chắn không. Khi chúng tôi chứng minh và đáp ứng trọn vẹn cả bốn điều kiện này thông qua sự minh bạch của các dự án trọng điểm, các ngân hàng sẵn sàng tham gia tài trợ cho các dự án mới", ông Bắc nhấn mạnh.
Novaland tiết lộ, sau khi các nút thắt trái phiếu được xử lý sơ bộ, dòng tiền vận hành thông suốt trở lại và sản phẩm bắt đầu được bàn giao thực tế, doanh nghiệp đang tiến hành làm việc lại với các đối tác nước ngoài để xúc tiến các chương trình hợp tác chiến lược mới.
Dù bức tranh lợi nhuận và tài sản đã chuyển trạng thái rõ nét, NVL vẫn còn đối diện áp lực thanh khoản, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2025 vẫn âm 6.145 tỷ đồng. Điều này đòi hỏi NVL phải ưu tiên về phát hành huy động thêm vốn mới, điển hình là kế hoạch phát hành riêng lẻ 800 triệu cổ phiếu năm 2026.
Tuy nhiên, việc liên tục phát hành thêm cổ phiếu (bao gồm phát hành riêng lẻ, hoán đổi nợ gốc trái phiếu, hoán đổi nợ vay, hay phát hành ESOP) tất yếu sẽ gây ra áp lực pha loãng tỷ lệ sở hữu đối với các cổ đông hiện hữu.
CEO Dương Văn Bắc thẳng thắn nhìn nhận, “là sự đánh đổi bắt buộc để doanh nghiệp tồn tại và giảm đòn bẩy tài chính. Hoán đổi nợ hoặc huy động vốn mới là công cụ hữu hiệu nhất lúc này nhằm giúp Novaland giữ được dòng tiền mặt quý giá phục vụ cho thi công, giải quyết nợ nần và hạ hệ số nợ vay về mức an toàn hơn.”
Những nhà đầu tư dạng phát hành riêng lẻ (private placement) quy mô lớn họ không mua theo kiểu lướt sóng trên sàn theo giá thị trường, mà họ nhìn vào giá trị thực - valuation tổng thể để xuống tiền đầu tư dài hạn.
Chỉ khi Novaland quyết liệt giải quyết dứt điểm câu chuyện tái cấu trúc nợ, đưa dòng tiền trở về trạng thái “rất nét”, các nhà đầu tư lớn (nhà đầu tư chiến lược, tổ chức) mới có đủ cơ sở để định giá chính xác và sẵn sàng giải ngân vốn vào doanh nghiệp. Khi những rủi ro và các điểm nghẽn (concern) được loại bỏ, giá cổ phiếu sẽ có cơ hội phản ánh đúng quy mô tài sản và tiềm năng của tập đoàn, thay vì chịu mức định giá khiêm tốn như hiện tại, ông Bắc chia sẻ.
Trả lời về đối tác phát hành riêng lẻ nói trên, ông Bắc cho biết, đang tiến hành và trọng điểm sẽ nghiêng về đối tác trong nước – vốn hiểu đặc thù ngành bất động sản giai đoạn này và qua đó có những đánh giá giá trị sát hơn.