Những nhà đầu tư ngược dòng

Có thể ví von như vậy về nhiều chủ đầu tư bất động sản trên địa bàn phía Nam hiện nay. Thay vì tìm đến những khu vực đô thị đã phát triển hoặc đang có dự án, chạy theo các cơn sốt đất có thể do chính họ tạo ra, đã chọn cách khai phá những vùng đất mới, còn hoang sơ. Đối với các nhà đầu tư kiểu này, những khu vực cách xa thành phố lớn cả vài trăm kilomet, ở vùng nông thôn heo hút vẫn có sức hút riêng. Mộc Hóa (Long An), Gò Công Đông (Tiền Giang), Thuận Nam (Ninh Thuận)… vốn là những vùng đất khô cằn, nay đang rơi vào tầm ngắm của họ.

Ở miền Bắc, cụ thể là Hà Nội, cũng có nhiều nhóm đầu tư tỏa đi Hà Nam, Thái Bình, Thái Nguyên gom đất chứ không chỉ dừng lại ở những địa phương đang là điểm nóng như Quảng Ninh, Hải Phòng hay Bắc Ninh… Lợi thế của dạng đầu tư này, nói như một câu slogan quảng cáo, “rủi thì hòa, nếu không là phát”.

Mà đúng thế. Đất đai ở những vùng chưa phát triển, heo hút có giá sát với giá trị thực, không lo bong bóng, sốt giá, không lo rơi vào các cuộc tranh chấp phức tạp, kéo dài.

Tất nhiên, trong giới bất động sản, vị trí thửa đất mang tính quyết định, bên cạnh đó là tình hình kinh tế - xã hội, các dự án trong tương lai… Những yếu tố đó hợp thành khả năng sinh lời của mảnh đất. Nhưng khi đám đông đổ xô vào những khu vực đang “hot”, miếng bánh bị chia năm xẻ bảy thì tỷ suất lợi nhuận chưa chắc đã cao mà rủi ro không hề ít.

Những nhà đầu tư ngược dòng, trong khi đó, có đầy đủ thời gian để toan tính, cân nhắc, lựa chọn “điểm rơi”. Đầu tư vào vùng sâu, vùng xa khá “chắc cú” vì giá đất đã khá thấp, nên nếu không có gì bất thường thì chỉ có thể lên chứ không thể xuống thêm. Các bài toán đầu tư xưa nay chung quy cũng chỉ có hai dạng. Một là tỷ suất lợi nhuận cao kèm rủi ro lớn (đầu tư đất vàng, đất đô thị, trung tâm). Hai là tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng chắc chắn (đầu tư đất vùng chưa phát triển, đất nông thôn).

Một trong những yếu tố tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung và bất động sản vùng nông thôn, vùng chưa phát triển nói riêng là sự phát triển chung của cả nền kinh tế Việt Nam trong cả thập kỷ qua, đã sản sinh ra một tầng lớp trung lưu mới, với những loại nhu cầu mới trước đây chưa có hoặc mới chỉ manh nha.

Khoảng 10 - 15 năm trước, chẳng ai ngờ đất ở Yên Trung, Hòa Bình, cách Thủ đô Hà Nội trên 50 km lại “thanh khoản tốt”. Bởi đây là vùng nông thôn heo hút, đa số là đồng bào dân tộc Mường sinh sống, mặt bằng kinh tế-xã hội, dân trí, cơ sở hạ tầng còn thấp.

Nhưng rồi Yên Trung không còn thuộc Hòa Bình mà đã được nhập về Thạch Thất, Hà Nội. Thêm nữa, nhờ cao tốc Láng - Hòa Lạc, quãng đường 50 km đó trở nên rất ngắn. Và cũng phải đi xa tầm 40 - 50 km khỏi trung tâm Hà Nội, các nhà đầu tư mới có thể tìm thấy những mảnh đất lớn, sạch về pháp lý, có thể làm khu nghỉ dưỡng cuối tuần.

Một số khu nghỉ dưỡng, biệt thự sang trọng theo phong cách châu Âu đã mọc lên giữa thôn quê heo hút nhắc cho người dân bản địa về giá trị của mảnh đất họ đang ở không rẻ như cho như họ vốn nghĩ. Một thị trường đất nghỉ dưỡng nông thôn xung quanh Hà Nội trong bán kính 100 km cứ thế mà hình thành.

Kinh tế đất nước khá lên còn dẫn đến sự phân công lại lao động một cách tự nhiên. Nay nhiều nông dân đã nhận ra đi làm dịch vụ, làm công nhân khu công nghiệp “chắc kèo” hơn trồng cây, nuôi lợn rất nhiều. Hậu quả là ruộng đất bỏ hoang và chúng lại rơi vào tầm ngắm của các nhà đầu tư “ngược dòng”.

Tất nhiên, tấm huy chương nào cũng có hai mặt và đầu tư “ngược dòng” cũng vậy. Điều dễ thấy nhất là nguy cơ bị chôn vốn nếu dự án đầu tư không tìm được khách hàng hoặc một số diễn biến không thuận lợi. Đã có nhiều nhà đầu tư bỏ vốn mua gom đất ở các xã xung quanh dự án Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Hà Nội, nơi dự kiến mọc lên một khu đô thị phục vụ trung tâm công nghệ này. Nhưng sau hàng chục năm, Khu công nghệ cao vẫn phát triển với tốc độ “rù rù”, còn đô thị Hòa Lạc thì vẫn chỉ là bãi đất trống.

Tóm lại, ngược dòng hoặc tiên phong tất nhiên sẽ gian nan, nhưng phần thưởng cho người dũng cảm cũng xứng đáng. Vấn đề là phải chọn "luồng lạch" cho khéo để tránh những tảng đá ngầm!

Báo Đầu tư Bất động sản