Ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán, tại một số thị trường trọng điểm, quỹ đất để phát triển các khu công nghiệp đang dần cạn kiệt, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư lại rất lớn. Theo ông, hiện có phải thời điểm thích hợp để phát triển mạnh sản phẩm nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện đại để khai thác tối đa nguồn lực đất đai?
Thực tế tại các thị trường trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, đặc biệt những khu vực có lợi thế logistics như gần cảng Cát Lái, Cái Mép hay sân bay Long Thành, nguồn cung đất chất lượng cao đang cạn dần. Giá đất tại các vị trí đắc địa đã tăng mạnh trong 10 năm qua khiến mô hình nhà xưởng truyền thống ngày càng khó tạo ra tỷ suất sinh lợi hợp lý.
Về mặt kỹ thuật, chúng tôi đã nghiên cứu các dự án thành công tại Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc và ghi nhận mô hình này phù hợp với các phân khúc như logistics hiện đại, lắp ráp điện tử, thương mại điện tử, dược phẩm - những ngành có khả năng và sẵn sàng trả mức thuê cao hơn để đổi lấy vị trí đắc địa và tiện ích hậu cần.
Nhu cầu đã có, vậy còn điều kiện triển khai thì sao?
Để triển khai thành công tại Việt Nam cần một số điều kiện. Thứ nhất, nhu cầu thị trường phải rõ ràng và có thể định lượng được. Không phải mọi ngành đều phù hợp với cao tầng. Sản xuất nặng, hóa chất, hay các doanh nghiệp cần linh hoạt mở rộng theo chiều ngang vẫn sẽ ưu tiên mô hình truyền thống. Do đó, phải có nghiên cứu thật kĩ từ khách thuê phù hợp trước khi triển khai.
Thứ hai, hạ tầng phải đồng bộ. Một tòa nhà 5 - 6 tầng có nghĩa là mật độ xe tải, nhu cầu điện, nước tăng gấp 4 - 5 lần. Nếu hạ tầng không theo kịp, bao gồm cả hạ tầng để tiếp cận các tầng ở trên, dự án sẽ gặp vấn đề nghiêm trọng ngay từ giai đoạn vận hành. Chi phí nâng cấp hạ tầng sau này thường cao hơn nhiều so với đầu tư ban đầu.
Thứ ba là khung pháp lý. Hiện tại, chúng ta chưa có bộ tiêu chuẩn rõ ràng cho nhà xưởng công nghiệp cao tầng - từ PCCC, thoát hiểm đến tải trọng, hệ thống kỹ thuật. Một số khách hàng của chúng tôi muốn triển khai nhưng gặp khó khăn với các cơ quan chức năng vì thiếu quy chuẩn tham chiếu. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành để ban hành khung pháp lý rõ ràng.
Vì vậy, tôi cho rằng đây là thời điểm đúng để bắt đầu chuẩn bị. Các nhà phát triển có tầm nhìn nên bắt đầu nghiên cứu và thí điểm ngay. Nhưng cần làm bài bản, không vội vàng. Dự án đầu tiên thành công sẽ tạo tiền lệ tốt cho toàn thị trường.
| |
Ảnh: Thành Nguyễn. |
Với các dự án hiện hữu, nếu muốn “nâng cấp” thành dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện đại, có những rào cản nào mà nhà đầu tư cần phải vượt qua?
Nâng cấp từ dự án hiện hữu nghe có vẻ hợp lý về mặt lý thuyết, nhưng trong thực tế là một trong những quyết định khó nhất.
Rào cản lớn nhất là pháp lý. Chuyển đổi từ thấp tầng lên cao tầng đòi hỏi điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Ở nhiều khu công nghiệp, các thông số về tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất đã được xác định cố định từ giai đoạn phê duyệt ban đầu. Việc điều chỉnh thường kéo dài nhiều tháng, đôi khi không được chấp thuận. Một số khách hàng của chúng tôi đã đầu tư đáng kể vào nghiên cứu khả thi nhưng cuối cùng không thể tiến hành vì lý do này.
Về mặt kỹ thuật cũng phức tạp không kém. Phần lớn nhà xưởng hiện tại có nền móng chỉ đủ chịu tải cho 1-2 tầng. Muốn xây cao phải gia cố hoàn toàn hoặc làm lại từ đầu. Chúng tôi đã tính toán cho một số trường hợp cụ thể, kết luận là tổng chi phí gia cố cộng xây mới thường vượt chi phí xây dựng trên đất mới, trong khi thời gian triển khai lại dài hơn.
Nếu tài sản đang được cho thuê, thách thức còn lớn hơn. Vấn đề di dời khách thuê, đền bù, thời gian thương lượng, khả năng lấp đầy sau nâng cấp - tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và tỷ suất sinh lợi. Không phải khách thuê nào cũng sẵn sàng quay lại sau khi công trình hoàn thành, đặc biệt nếu họ đã tìm được địa điểm thay thế ổn định.
Từ kinh nghiệm tư vấn, nâng cấp chỉ thực sự có ý nghĩa kinh tế khi đáp ứng đủ ba điều kiện: vị trí cực kỳ đắc địa mà không có phương án thay thế tương đương, giá đất tăng đủ mạnh để biện minh chi phí, và quan trọng nhất là có cam kết thuê dài hạn từ khách hàng trước khi triển khai.
Vậy với sản phẩm phát triển mới, có điều gì cần lưu ý khi triển khai?
Để phát triển thành công nhà kho cao tầng, có ba yếu tố then chốt.
Về vị trí: Cần nằm trong bán kính 40 - 50 km từ cảng, sân bay hoặc trung tâm tiêu dùng lớn. Xa hơn, chi phí vận chuyển sẽ bù trừ lợi thế tối ưu diện tích. Đường tiếp cận phải thuận lợi cho xe container, và quan trọng là nguồn điện phải đủ mạnh - một tòa 5 - 6 tầng cần điện gấp nhiều lần nhà xưởng thường.
Về kỹ thuật: Chiều cao tầng tối thiểu 5,5 - 6 m, lý tưởng 8 - 10 m. Tải trọng sàn 1,5 - 2 tấn/m2 trở lên. Tiếp theo là hệ thống vận chuyển - đường dốc cho xe nâng hoặc thang máy hàng tải trọng 5 tấn, phải có phương án dự phòng. Cuối cùng là phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn cao nhất - hệ thống phun nước tự động, báo cháy, lối thoát hiểm rõ ràng.
Về công nghệ và bền vững: Khách thuê hiện đại, đặc biệt các công ty đa quốc gia, coi ba yếu tố này là bắt buộc: hệ thống quản lý kho thông minh, điện dự phòng 100%, và chứng chỉ xanh. Không có chứng chỉ bền vững, nhà phát triển sẽ mất lợi thế thu hút khách hàng chất lượng cao. Thêm nữa, thiết kế cần sẵn sàng cho tự động hóa trong tương lai - robot vận chuyển tự động, hệ thống băng tải, kho tự động đang được triển khai nhanh chóng, nhất là bởi các tập đoàn lớn. Thiết kế ban đầu cần tính toán cho khả năng này, nếu không sẽ rất khó lắp đặt sau này.
Tóm lại, đây là loại hình đòi hỏi vốn lớn và chuyên môn sâu. Nhưng với đất công nghiệp tại vị trí tốt ngày càng khan hiếm, và nhu cầu từ khách hàng chất lượng cao tăng mạnh, đây là giải pháp tất yếu cho thị trường trong trung và dài hạn.