Theo Savills, ở giai đoạn đầu tiên TOD 1.0, nhà ga đơn thuần chỉ là một điểm trung chuyển vật lý, nơi con người đi và đến. Không gian quanh ga gần như tách rời với đời sống đô thị.
Khi áp lực dân số và nhu cầu thương mại tăng lên, các thành phố bắt đầu mở rộng chức năng của nhà ga, giai đoạn nối tiếp - TOD 2.0 được cải thiện đánh dấu sự chuyển mình mạnh mẽ sang mô hình tích hợp công trình và tổ hợp tiện ích dần xuất hiện trong phạm vi bán kính đi bộ. Bangkok là một ví dụ điển hình với các tuyến tàu điện trên cao BTS không chỉ đơn thuần là mạng lưới hạ tầng giao thông, mà đã trở thành trục lõi kết nối trực tiếp với các tổ hợp mua sắm, dịch vụ và tiện ích thông qua hệ thống cầu bộ hành, kích hoạt nhịp sống kinh tế năng động, liền mạch dọc theo các hành lang đô thị.
Từ đó, TOD bước sang một cấp độ phát triển cao hơn - TOD 3.0: nhà ga trở thành lõi kết nối của cả hệ sinh thái đa chức năng. Tại Hong Kong (Trung Quốc), các khu phức hợp tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng được tổ chức liền mạch quanh ga tàu, kết nối bằng hệ thống skywalk đa tầng. Người dân có thể sống, làm việc, mua sắm và di chuyển gần như trong cùng một hệ sinh thái đô thị khép kín.
Nhưng khi các siêu đô thị bước vào cuộc cạnh tranh mới về chất lượng sống, TOD tiếp tục được nâng cấp - TOD 4.0. Thay vì tối đa hóa mật độ xây dựng, các mô hình thế hệ mới bắt đầu ưu tiên trải nghiệm con người, không gian xanh và tính bền vững. Tokyo, với những dự án như Azabudai Hills, cho thấy cách thiên nhiên được đưa trở lại đô thị thông qua các “khu rừng thẳng đứng”, quảng trường mở và mạng lưới đi bộ ưu tiên con người nhằm giảm phát thải carbon và tái cân bằng trải nghiệm sống giữa môi trường mật độ cao.
Theo Savills, bài toán của các siêu đô thị hiện đại vì thế không còn chỉ nằm ở việc “di chuyển nhanh hơn”, mà là làm sao để con người “trải nghiệm sống tốt hơn trong quá trình di chuyển”. Trong bối cảnh đó, TOD thế hệ mới bắt đầu chuyển trọng tâm: từ hạ tầng sang con người; từ giao thông sang chất lượng sống đô thị.
Ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam cho biết, các tổ hợp TOD quy mô lớn thường tạo ra tác động vượt xa phạm vi của một dự án bất động sản hay hạ tầng giao thông đơn lẻ. Trên thế giới, những mô hình TOD thành công thường trở thành chất xúc tác tái cấu trúc toàn bộ đô thị. Khi giao thông công cộng được tích hợp cùng thương mại, không gian công cộng, văn phòng, nhà ở và các tiện ích sống, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản, mà còn ở khả năng hình thành những trung tâm kinh tế và cộng đồng mới cho thành phố.
Về dài hạn, TOD có thể thay đổi cách con người sống, làm việc và tương tác với đô thị. Đây cũng là xu hướng phát triển tất yếu của các thành phố lớn khi bài toán không còn chỉ là mở rộng hạ tầng, mà là nâng cao chất lượng sống và tối ưu hiệu quả vận hành đô thị. Nói cách khác, TOD không đơn thuần là một mô hình giao thông, mà là chiến lược phát triển đô thị dài hạn.
Không phải ngẫu nhiên mà những siêu đô thị phát triển đã đi trước trên thế giới như Tokyo, Singapore, Anh Quốc hay Hong Kong (Trung Quốc) luôn xem TOD là lời giải trung tâm cho bài toán quy hoạch đô thị. Mô hình này được xem là “kim chỉ nam” cho mọi chiến lược với khả năng giải phóng áp lực giao thông và tối ưu hóa vận hành đô thị.
Lấy câu chuyện của Tokyo - một trong những biểu tượng TOD tiên tiến thành công nhất toàn cầu. Tại đây, những nhà ga không chỉ đơn thuần là “trạm trung chuyển”, người Nhật đã biến các nút giao thông thành “lõi nén” đô thị, tối ưu hoạt động sống nhộn nhịp của người dân Tokyo, tích hợp nơi ở, thương mại, văn phòng, văn hóa và không gian công cộng.
Theo Savills, sau quá trình phát triển nói trên, TOD đang tiến tới phiên bản 5.0, ở đó, nhà ga không còn chỉ là hạ tầng giao thông hay tổ hợp thương mại, mà trở thành một điểm đến tích hợp trải nghiệm, vận hành xuyên suốt 24/7.
TOD 5.0 hướng đến việc kết nối sâu sắc giữa giao thông đa phương thức, thương mại toàn cầu, văn hóa bản địa và không gian sống cân bằng thân - tâm - trí. Đây là nơi con người không chỉ đi qua, mà muốn ở lại, tương tác và trải nghiệm như một phần của đời sống đô thị mới.