Bất cập khi không “bắt buộc giao dịch sàn”
Đây không phải là lần đầu tiên Việt Nam luật hóa quy định “bắt buộc giao dịch sàn”, mà trước đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 từng quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 (có hiệu lực ngày 1/7/2015), quy định trên được bãi bỏ.
Việc lược bỏ quy định này theo đa phần các quan điểm thảo luận vào thời điểm đó là để tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng, một phần tạo động lực kích thích thị trường phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng trước đó.
Thị trường sau đó tăng trưởng trở lại, nhưng gần 10 năm qua, tác động “giảm chi phí” theo đánh giá của nhiều thành viên thị trường chưa thực sự hiệu quả, thậm chí các chi phí giao dịch đối với người mua nhà còn tăng mạnh trong 10 năm vừa qua.
Các vụ tranh chấp điển hình như tại Golden Palm, New Horizon, Hồ Gươm Plaza… đều xuất phát từ chuyện sàn phân phối quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án thì khách hàng mới biết dự án chưa có giấy phép xây dựng. Khi tranh chấp xảy ra, các sàn vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư.
Việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn dường như gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư đáng nên có.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
“Từ trước đến nay, môi giới hoặc các sàn giao dịch chỉ là bên cung cấp dịch vụ, ai thích thì thuê, không thích thì thôi, họ cũng không chịu trách nhiệm cho những hoạt động mua bán dự án sai phạm… Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới, đơn vị môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, mua bán các sản phẩm không rõ ràng”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết.
Ngoài ra, theo ông Đính, việc không thông qua sàn đẩy nhà đầu tư phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi họ hoàn toàn không có được năng lực đó.
“Việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn dường như gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư đáng nên có”, ông Đính nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Lê Hồng Nguyên, Trưởng cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP.HCM cho rằng, trước đây nhiều ý kiến mong muốn bỏ quy định về các giao dịch bất động sản (chuyển nhượng, mua bán, thuê nhà đất…) phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để tạo thông thoáng cho thị trường.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, do không có quy định này nên không thể kiểm soát được việc mua bán, nhất là giá trị thật của các hợp đồng chuyển nhượng và để lại hệ lụy rất lớn cho thị trường. Dù cơ quan thuế đưa ra rất nhiều giải pháp để ngăn chặn việc "khai khống" giá mua bán, chống thất thu thuế từ việc giao dịch bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…), nhưng sự minh bạch của thị trường vẫn chưa đảm bảo.
Bảo đảm quyền lợi cho người mua
Ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hầu hết các chủ đầu tư dự án thường không trực tiếp bán hàng, thay vào đó, các giao dịch mua/bán nhà đất, đặc biệt là các loại hình sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện qua sàn giao dịch độc lập hoặc qua các sàn riêng do chủ đầu tư lập để tiếp cận người mua nhà.
“Việc luật hóa, gắn trách nhiệm của môi giới, sàn giao dịch với giao dịch của khách hàng từ đầu cho đến cuối, sẽ khiến các sàn dù muốn cũng không dễ hoặc khó để đi sân sau với chủ đầu tư hơn. Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng giúp cân bằng lợi ích các bên và giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững”, ông Đính chia sẻ và cho biết, khi luật hóa, các yêu cầu về chuẩn hóa sàn môi giới và chất lượng của môi giới cũng sẽ được nâng theo, đáp ứng tốt hơn nhu cầu cho thị trường.
Giao dịch thông qua sàn, sàn giao dịch và các cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng. Sàn giao dịch bất động sản sẽ là gác chắn cho pháp luật như chống rửa tiền, chống thất thu thuế...
Chưa kể, theo ông Đính, phần chi phí bán hàng của chủ đầu tư dự án thường phải xác định trong khoảng 10% giá bán. Tuy nhiên, thường các chủ đầu tư sẽ lựa phân phối thông qua sàn, vì chi phí bán hàng sẽ rẻ hơn, hiệu quả hơn. Qua đó, giúp cho chủ đầu tư nhanh thu và thu tốt hơn nhiều so với tự bán. Bởi vậy, hầu hết ở các dự án, chủ đầu tư thường không trực tiếp bán hàng, thay vào đó khách hàng thường mua qua các sàn môi giới.
Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh Tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, cần khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Đồng thời, qua đó đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới phải thông tin chính xác và đầy đủ về sản phẩm cho khách hàng.
Có nhiều trường hợp các môi giới cạnh tranh không lành mạnh, rao bán bất động sản không đúng giá, bán "chênh" gây thiệt hại cho người bán nhà. Ngoài ra, các điều luật về giao dịch bất động sản cũng cần quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi của người mua trong các quy định, vì trong giao dịch thì người mua thường sẽ là đơn vị yếu thế hơn với người bán hoặc đơn vị môi giới. Các quốc gia trên thế giới thường có trách nhiệm can thiệp đến thị trường nhưng chủ yếu họ bảo đảm quyền lợi pháp lý và minh bạch về thông tin cho người mua chứ không can thiệp về giá.
