Nhiều dự án được đưa lên “bàn cân”
Như Báo Đầu tư Bất động sản đã có nhiều bài viết phản ánh, khó khăn của thị trường bất động sản TP.HCM trong suốt thời gian qua là rất lớn, trong đó “chướng ngại vật” gây ra sự ách tắc này là sự tắc nghẽn trong thủ tục pháp lý kéo dài, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và đứng trước nguy cơ phá sản. Để tháo gỡ những vướng mắc, hàng loạt hội nghị, hội thảo cùng chủ đề đã được đưa ra bàn thảo. Trong đó, đáng chú ý là buổi đối thoại tháo gỡ khó khăn giữa lãnh đạo Thành phố với hơn 36 doanh nghiệp địa ốc ngay giữa lúc dịch Covid-19 đang có diễn biến phức tạp hồi tháng 2/2020 vừa qua.
Tại buổi đối thoại này, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong thừa nhận, một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng ách tắc của dự án là các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Cùng với đó, nhiều dự án trong quá trình thanh tra, kiểm tra, rà soát thủ tục pháp lý, dẫn đến việc đùn đẩy giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ.
Từ thực tế trên, ông Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các sở, ngành cần tổng hợp các ý kiến của doanh nghiệp để xử lý hoặc xin ý kiến Chính phủ, các bộ, ngành Trung ương xử lý.
“Tôi đề nghị làm ngay, phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM để hệ thống hóa lại các vướng mắc của doanh nghiệp, đề xuất giải pháp tháo gỡ”, ông Phong nói và nhấn mạnh, với đề xuất của 19 doanh nghiệp có dự án đình trệ kéo dài, các ban ngành liên quan trực tiếp hình thành tổ công tác, đến ngày 30/4 năm nay phải cơ bản giải quyết xong.
Hiện nay, chúng tôi đang từng bước được tháo gỡ khó khăn tại một số dự án ở TP.HCM. Chẳng hạn như 2 dự án tại quận 1 được cấp phép xây dựng và một loạt các dự án tại quận 2, quận Phú Nhuận đang hoàn thiện các thủ tục, tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho cư dân.
Ngay sau sự chỉ đạo quyết liệt của người đứng đầu chính quyền Thành phố, cứ mỗi tuần, TP.HCM lại đưa ra 3 dự án lên “bàn cân” để họp bàn và xem xét tháo gỡ. Bắt đầu từ ngày 5/3/2020, tức sau hơn 10 ngày diễn ra cuộc đối thoại, lãnh đạo Thành phố cũng như lãnh đạo các sở, ngành đã có khá nhiều cuộc gặp gỡ doanh nghiệp để tìm hiểu và tháo gỡ khó khăn.
Quốc Cường Gia Lai, chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Bắc Phước Kiển (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) là một trong những doanh nghiệp được bố trí gặp gỡ để tháo gỡ khó khăn cho dự này. Tuy nhiên, theo tìm hiểu được biết, đến nay, những vướng mắc dự án này vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.
Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển được chấp thuận đầu tư từ năm 2010, đến năm 2016 và được UBND huyện Nhà Bè chấp thuận quy hoạch 1/500 với diện tích 91,69 ha (trong đó phần diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý khoảng 9,5 ha) với tổng mức đầu tư dự án 63.600 tỷ đồng. Theo báo cáo của chủ đầu tư, Công ty đã hoàn tất việc thương thảo bồi thường 93% diện tích đất, nhưng hiện dự án vẫn chưa được cấp phép xây dựng…
Sở Xây dựng cho biết, dự án này vướng vì quy mô đầu tư xây dựng lớn, không thể kêu gọi được nhà đầu tư để thực hiện toàn bộ dự án, do không có nhà đầu tư chứng minh được năng lực thực hiện dự án theo quy định. UBND Thành phố xác định, Công ty Quốc Cường Gia Lai phải bỏ tiền đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và bàn giao cho Nhà nước. Tuy nhiên, do giá trị đầu tư hạ tầng kỹ thuật của Dự án lên đến 3.158 tỷ đồng, nên nhà đầu tư có đề nghị làm rõ việc Nhà nước hoàn trả hoặc không hoàn trả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị UBND Thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư để hướng dẫn thực hiện các thủ tục liên quan đến chủ trương đầu tư và giao đất để thực hiện dự án hạ tầng kỹ thuật toàn khu. Cho phép Công ty Quốc Cường Gia Lai tiếp tục thực hiện dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật toàn khu bằng nguồn vốn của doanh nghiệp. Các nhà đầu tư thứ cấp sau này có trách nhiệm hoàn trả các chi phí mà Công ty Quốc Cường Gia Lai đã thực hiện.
Hay Dự án Charmington Iris tại số 76 Tôn Thất Thuyết cũng được tổ công tác đầu tư Thành phố đưa ra để bàn bạc, thảo luận, tháo gỡ vướng mắc. Đây là dự án từng gây chấn động dư luận khi bị Cơ quan Cảnh sát Điều tra - Bộ Công an có Công văn số 6289/VPCQCSĐT ngày 30/12/2019 xác định có một số dấu hiệu sai phạm. Tuy nhiên, trước đó ngày 27/12/2018, UBND Thành phố có quyết định thu hồi, hủy bỏ Quyết định số 4140/QĐ-UBND.
Trong công văn kiến nghị cho khôi phục quyết định chủ trương đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án Charmington Iris, Công ty Sabeco HP cho biết, Công ty đã hoàn thành việc bồi thường và di dời 12/14 hộ dân và bàn giao mặt bằng cho UBND quận 4. Đối với 2 hộ dân còn lại, thời gian đầu Công ty cũng thỏa thuận bồi thường với mức giá tương đương với 12 hộ đã nhận tiền bồi thường (giá bồi thường trung bình khoảng 80 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, về sau 2 hộ này lại yêu cầu bồi thường cả phần đất sân vườn không thuộc sở hữu riêng của 2 hộ. Hiện chủ đầu tư đã và đang phối hợp với UBND quận 4 để hoàn thiện việc bồi thường, hỗ trợ di dời.
Để tháo gỡ những khó khăn của dự án này, bà Lê Thị Huỳnh Mai, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất, quyết định chủ trương đầu tư trước đây đã bị thu hồi, hủy bỏ. Do đó, các sở, ngành có liên quan phải tham mưu UBND Thành phố về tính pháp lý của các văn bản quyết định liên quan đến đất đai, xây dựng được UBND ban hành đối với dự án này. Nếu cần thiết thì phải thực hiện việc thu hồi theo quy định.
Trường hợp Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP muốn tiếp tục triển khai dự án, thì phải thực hiện lại thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư.
Vẫn còn hàng dài dự án nằm chờ
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, có khoảng 15 dự án được đưa lên “bàn cân” xem xét tháo gỡ từ đầu tháng 3/2020, nhưng đến nay chỉ có khoảng vài dự án được xử lý dứt điểm, phần nhiều các dự án còn lại vẫn còn gặp nhiều vướng mắc chưa thể giải quyết được.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, những động thái giải quyết thực tế, cụ thể của Thành phố là tích cực. Tuy nhiên, còn rất nhiều vướng mắc, có việc sự vụ, có việc liên quan đến thay đổi của pháp luật. Có thể tạm chia các vướng mắc làm 2 nhóm chính, đó là nhóm khó khăn thuộc thẩm quyền xử lý của lãnh đạo TP.HCM và nhóm vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của Bộ Xây dựng và Chính phủ.
Nhóm vướng mắc lớn nhất hiện nay thuộc về lĩnh vực đất công, thuộc thẩm quyền xử lý của Trung ương. Loại đất công đầu tiên là đất có nguồn gốc từ Nhà nước quản lý, theo quy định phải đấu giá, nhưng trước đây các cơ quan chức năng lại giao chỉ định, dẫn đến dự án bị dừng lại để xem xét lại pháp lý.
Ông Châu cho rằng, nhiều tháng qua, Chủ tịch UBND TP.HCM đã chủ trì tổ công tác đầu tư để tháo gỡ khó khăn cho một vài dự án, Phó chủ tịch Thành phố Võ Văn Hoan cũng chủ trì với các sở ngành để họp tháo gỡ. Tuy nhiên, đến nay nhìn lại số lượng các dự án được tháo gỡ vẫn chưa bao nhiêu vì còn phải lấy ý kiến của nhiều sở ngành, đó là chưa kể một số sở, ngành hiện nay vẫn đang còn đùn đẩy trách nhiệm lẫn nhau.
“Hiện Hiệp hội vẫn chưa thống kê được những dự án nào được tháo gỡ dứt điểm, nhưng hầu hết các sở ngành vẫn đá quả bóng trách nhiệm lẫn nhau. Lãnh đạo Thành phố chuyển cho sở này, chuyển cho sở kia và yêu cầu xem xét gấp trong vòng mấy ngày, nhưng thực tế thì các sở, ngành ít khi thực hiện đúng theo thời gian mà lãnh đạo Thành phố đưa ra”, ông Châu nói.
Lấy dẫn chứng từ nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên do Công ty Lê Thành làm chủ đầu tư. Đây là dự án từng được Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong nêu ví dụ tại cuộc họp ngày 22/2 và yêu cầu giải quyết sớm. Tuy nhiên, theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, kể từ sau cuộc họp với lãnh đạo Thành phố, ông và các sở, ngành và UBND huyện Bình Chánh tiếp tục làm việc với nhau. Tuy nhiên, đến nay tiến độ công việc cũng chỉ mới ngang mức trình hồ sơ và đang trong giai đoạn xem xét.
Ông Nghĩa cho biết, Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên tại Sở Kế hoạch và Đầu tư từ tháng 3/2019. Đến nay, đã hơn 1 năm nhưng chủ trương đầu tư vẫn chưa được chấp thuận vì những bất hợp lý giữa các thông số kỹ thuật trong đồ án quy hoạch. Theo Quyết định số 4956 ngày 11/9/2013 của UBND TP.HCM về duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu trung tâm và dân cư khu vực xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (quy hoạch sử dụng đất - kiến trúc - giao thông) thì chỉ tiêu quy hoạch của khu đất có tầng cao 15 tầng, mật độ xây dựng 30% nhưng hệ số sử dụng chỉ 2.0. Hệ số sử dụng đất này dành cho khu nhà thấp tầng, do đó không phù hợp với khu đất được quy hoạch là nhà cao tầng.
Vì vậy, nếu lấy tầng cao là 15 tầng, mật độ xây dựng là 30% thì hệ số sử dụng đất là 4.5 (chưa tính nhà ở xã hội thì được tăng 50% mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất theo Nghị định số 100 ngày 20/10/2015 của Chính phủ).
Tôi thấy tinh thần chỉ đạo giải quyết các vướng mắc của UBND TP.HCM như thế là quá tốt. Tuy nhiên, vấn đề là các quy định của pháp luật hiện nay đang bị chồng chéo, vướng mắc rất nhiều và để tháo gỡ được những điều này không phải một sớm một chiều. Muốn giải vây cho những khó khăn này, bắt buộc phải được giải quyết theo Luật, mà muốn thay đổi Luật thì phải được Quốc hội thông qua và phải có lộ trình.Do đó, việc sửa đổi nào cũng phải cần có lộ trình chứ không thể ngày một ngày hai là có thể sửa đổi được.
Công ty Lê Thành đề nghị UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư cho dự án có tổng diện tích đất khoảng 34.011,4 m2. Trong đó, 32.680,2 m2 thuộc phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Công ty Lê Thành đã nhận chuyển nhượng; 1.331,2 m2 đường đi nội đồng và mương thoát nước nội đồng (chỉ chiếm tỷ lệ 3,9% tổng diện tích đất dự án) cho chính khu đất để Công ty thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Ngày 23/4/2019, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Công văn số 2795 gửi các sở lấy ý kiến về quyết định chủ trương đầu tư dự án. Trong thời gian chờ ý kiến của các sở và để nhanh chóng được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, doanh nghiệp đã điều chỉnh cắt bỏ phần diện tích đường đi nội đồng và mương thoát nước ra khỏi ranh đất dự án.
Tuy nhiên, ngày 9/1/2020, UBND huyện Bình Chánh có ý kiến như sau: “Công ty Lê Thành đề nghị bỏ phần diện tích mương thoát nước cắt ngang (phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý) ra khỏi ranh giao đất của dự án sẽ làm phát sinh một số vấn đề liên quan đến trách nhiệm quản lý, duy tu bảo dưỡng hệ thống thoát nước khu vực sau khi dự án hoàn thành... Do đó, đề nghị Công ty Lê Thành cần phải đưa phần diện tích đất nêu trên vào ranh giới thực hiện dự án, đồng thời đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý theo đúng quy định pháp luật hiện hành”.
Sau khi có chỉ đạo của Chủ tịch UBND Thành phố, các sở, ngành cũng đã phối hợp để tháo gỡ, UBND Thành phố cũng có văn bản chỉ đạo UBND huyện Bình Chánh, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Giao thông - Vận tải là gửi văn bản báo cáo về Sở Quy hoạch - Kiến trúc trước ngày 8/5 để tổng hợp, trình UBND Thành phố xem xét giải quyết.
Và mới đây, tại cuộc gặp của các ban, ngành tháo gỡ cho dự án này do Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM chủ trì, sau khi các vấn đề tháo gỡ dường như được giải quyết, thì có 2 chuyên viên, đại diện của 2 sở khác “phán” rằng, cần phải xem xét hơn 1.000 m2 trong dự án này thuộc đối tượng điều chỉnh của Ban chỉ đạo 167 (Ban chỉ đạo sắp xếp thi hành tài sản công).
“Tuy nhiên, theo như nghiên cứu, hơn 1.000 m2 này không nằm trong đối tượng điều chỉnh của Ban chỉ đạo 167, nhưng sau khi 2 chuyên viên này “phán”, thủ tục của dự án này dường như bị ách tắc”, ông Lê Hoàng Châu nói và cho rằng, thực tế giải quyết dự án này cho thấy, đang có sự thiếu thống nhất giữa các ban, ngành, giữa quan điểm và tư duy giải quyết vụ việc của những người thực hiện chức trách.
Ngoài những dự án kể trên, TP.HCM còn hàng loạt dự án khác vẫn đang bị bế tắc về thủ tục. Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, vừa qua, UBND TP.HCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc giải quyết khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM. Theo đó, UBND Thành phố kiến nghị gỡ vướng cho 63 dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Tất cả dự án này đều được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, qua trao đổi với chủ đầu tư của các dự án nằm trong diện đề xuất tháo gỡ khó khăn nói trên, hầu hết đại diện các doanh nghiệp cho biết, đến thời điểm hiện nay, vẫn chưa thấy được động thái rõ ràng nào từ các ban, ngành.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM cho biết, hiện doanh nghiệp này cũng có 3 dự án bị vướng mắc nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa được tháo gỡ. Ba dự án trên bị vướng mắc chủ yếu liên quan đến việc các quy định pháp luật bị chồng chéo lẫn nhau.
“Cũng là trường hợp như vậy, nhưng ở một số địa phương họ linh hoạt giải quyết thủ tục cho doanh nghiệp theo dự án đầu tư mặc dù là dự án phát triển nhà. Bởi khi áp dụng theo Luật nhà ở thì các dự án đó cũng không đủ điều kiện để thực hiện, trong đó vấn đề cần phải giải quyết hiện nay là vấn đề đất ở hợp pháp nhưng các doanh nghiệp khi thực hiện dự án mới thì rất hiếm có 100% đất ở hợp pháp”, đại diện doanh nghiệp này nói.
Bốn vấn đề nổi cộm cần tháo gỡ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Có bốn vấn đề lớn nhất hiện nay khiến cho việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản bị chậm lại là quy trình 5 bước thực hiện nhà ở thương mại, thứ hai là quy định đất ở hợp pháp, thứ ba là đất xen cài trong dự án nhà ở thương mại và thứ tư là những dự án đã được chấp thuận đầu tư nhà ở liên quan đến đất công.
Nếu nghị định sửa đổi Luật Đất đai được thông qua thì phải giải quyết được vấn đề đất nhà nước xen cài thì sẽ giải quyết được vướng mắc cho rất nhiều dự án ngay trong năm 2020.
Vấn đề thứ hai là đất ở hợp pháp, nếu dự thảo Luật Đầu tư được thông qua về cơ bản sẽ tháo gỡ được, nhưng với điều kiện là cán bộ nhà nước phải có trình độ tổng hợp, nghĩa là khi nói về Luật Đầu tư nhưng có liên quan đến Luật Đất đai, liên quan đến Luật Nhà ở. Chứ nếu chỉ hiểu được 1 luật thôi thì không thể nắm và giải quyết được vấn đề.
Nhóm vấn đề thứ ba là các dự án thương mại liên quan đến đất công, vấn đề này cơ quan thanh tra cũng đang tiến hành kiểm tra một số dự án.
Vấn đề thứ tư không thuộc về trách nhiệm của cơ quan Trung ương mà thuộc về cách thực hiện của từng địa phương là quy trình 5 bước thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy trình này Hiệp hội cũng đấu tranh nhiều, từ 6 bước rút gọn thành còn 5 bước, nhưng thực tế thì quy trình không khác gì mấy, các doanh nghiệp cũng phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được cấp phép đầu tư xây dựng, điều này khiến cho các dự án bị kéo dài, chi phí đầu tư xây dựng tăng cao và sẽ tác động lên người mua nhà.
Vướng ở thuật ngữ 100% đất ở hợp pháp
Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings
Doanh nghiệp chúng tôi hiện đang bị vướng mắc một số dự án nhưng thời gian qua vẫn chưa tháo gỡ được mà chủ yếu là vướng ở thuật ngữ 100% đất ở hợp pháp.
Trước đây khi chưa có Luật Nhà ở, các dự án được triển khai theo kiểu dự án đầu tư. Đối với các dự án sau khi được Sở Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận xong sẽ được lập dự án quy hoạch rồi mới phê duyệt dự án đầu tư, khi đó mới có các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật rồi mới tính ra tiền sử dụng đất, sau khi hoàn tất nghĩa vụ tính tiền sử dụng đất thì mới được giao đất, mà đất ở đây là đất ở 100%.
Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở ra đời thì phải đòi hỏi có đất ở hợp pháp mà đất ở hợp pháp nghĩa là dự án đó phải có 100% đất ở. Tuy nhiên, hiện nay một dự án để có 100% đất ở sẽ rất hiếm, đa số bị vướng mắc ở đất xen cài hoặc ở thuật ngữ đất ở hợp pháp.
Trước đây, khi thực hiện dự án nhà ở thường áp dụng theo Luật Đầu tư, nhưng khi có Luật Nhà ở rồi thì lãnh đạo Thành phố áp dụng luật này trong việc chấp thuận đầu tư mà áp dụng theo Luật nhà ở thì sẽ gặp vướng.
Ở một số địa phương khác thì có sự linh hoạt hơn, cũng là trường hợp như thế nhưng họ áp dụng Luật Đầu tư nên khi cấp phép dự án rất trôi chảy, nhưng tại TP.HCM thì các cơ quan chức năng không làm thế, họ chỉ áp dụng Luật Nhà ở. Cho nên để gỡ những vướng mắc này phải bắt đầu từ việc sửa đổi Luật, nhưng hơn 2 năm nay với nhiều hội thảo được tổ chức, đến giờ vẫn chưa giải quyết được.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
